Phương pháp so sánh
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thành Tiến định nghĩa phương pháp so sánh trong định giá nhà đất là quá trình khảo sát giá của nhiều bất động sản (BĐS) ở vị trí tương tự đã hoặc đang rao bán để tìm ra giá chung nhất.
 |
Chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến |
Trong quá trình định giá, nhà đầu tư (NĐT) cần phân loại BĐS theo các tiêu chí nhất định mới có được mức giá chính xác, phù hợp. Ví dụ một NĐT tìm được thông tin giá của 15 BĐS cùng nằm trong 1 khu vực trên 1 tuyến đường. Sau đó, họ sẽ xử lý và phân loại dữ liệu dựa theo vị trí, diện tích, hình dạng BĐS, đặc điểm về cơ sở hạ tầng,... để đưa ra mức giá chung phù hợp với từng tiêu chí này. Bạn sẽ tính được giá chung cho từng m² đất hoặc với cùng một hình thể đất thì sẽ có mức giá khoảng bao nhiêu.
 |
Ông Nguyễn Thành Tiến chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản |
Đây là phương pháp định giá nhà đất đã được nhiều NĐT chuyên nghiệp cũng như các hệ thống ngân hàng áp dụng hiệu quả. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý trong quá trình thu thập dữ liệu về các BĐS để tham chiếu, các nhà đầu tư cần cập nhật thông tin mới nhất. Bởi thông tin trên thị trường BĐS luôn có sự thay đổi theo thời gian, do đó khi định giá, các tin tức không đảm bảo được tính mới thì sẽ không còn phù hợp. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Một lưu ý nữa, NĐT nên khảo sát giá qua môi giới địa phương và hỏi người dân bản địa giá của các lô đất đã giao dịch trong thời gian qua để có nền giá so sánh thực tế.
Phương pháp chi phí
Giá nhà đất được tính bởi phương pháp chi phí, có công thức như sau: tổng của giá BĐS chung trên thị trường phù hợp với loại đất cần định giá, kết hợp với mức khấu hao tiêu hao của tài sản. Với cách làm này, NĐT chỉ cần dựa vào thông tin thực tế từ chính BĐS đó thông qua quá trình xây dựng, chỉnh sửa và sử dụng nhà đất cùng với các giấy tờ pháp lý khác nhằm xác nhận các đặc trưng của BĐS, sẽ thu được kết quả thẩm định giá chuẩn.
 |
Quy mô buổi chia sẻ về đầu tư BĐS của chuyên gia Thành Tiến |
Ông Tiến phân tích trường hợp của NĐT P.V.T đã áp dụng phương pháp này để thẩm định giá một ngôi nhà xưởng nhỏ có diện tích 100m². Anh T tiến hành tách phần đất và phần nhà để tính giá riêng. Mảnh đất 100m² sẽ có giá là 5 tỉ đồng (với giá mặt bằng chung hiện tại là 50 triệu đồng/m²). Nhà xưởng này mới xây kín 3 tầng, có tổng diện tích sàn là 300m². Tiền xây dựng đã tiêu hao, được ước tính là 1,5 tỉ đồng. Tiền xây dựng cách đây 3 năm là 1,5 tỉ đồng. Như vậy, giá của BĐS này sẽ là 6,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, đối với trường hợp căn nhà đã xây thời gian lâu về trước hoặc dù mới xây nhưng chất lượng sử dụng chỉ đạt 70% thì giá nhà hiện tại chỉ còn 1,05 tỉ đồng.
Tuy nhiên, nhà đã xây 3 năm trước và bây giờ khấu hao chỉ còn 70% giá trị sử dụng, cộng thêm tiền đất thì giá ngôi nhà này khoảng 5 tỉ đồng (tiền đất) + 1,05 tỉ đồng (tiền nhà) = 6,05 tỉ đồng. Với mức định giá này khi đàm phán với chủ nhà, bạn có thể đề nghị mức giá thấp hơn mức giá mình tính toán để có thể mua được tài sản “dưới giá trị thực”.
Phương pháp dòng tiền
Đây là cách định giá dựa vào dòng tiền của tài sản nhằm khoanh vùng các BĐS có mức giá phù hợp với nhu cầu của NĐT.
Vị chuyên gia chia sẻ về chuyện mua BĐS tại Việt Nam của một NĐT nước ngoài tên John. Anh John muốn tìm mua một tòa nhà văn phòng để mở công ty riêng. Sau khi nắm được thông tin, chủ của tòa nhà là chị Trần Phương đã liên hệ với John và ngỏ ý muốn bán lại cho anh. John đã hỏi chị Phương về lợi nhuận ròng (sau khi đã trừ toàn bộ chi phí liên quan) trong một năm của tòa nhà và mức giá bán đưa ra thị trường là bao nhiêu. Chị cho biết dòng tiền thu được là 1 triệu đô/năm và giá tòa nhà là 15 triệu đô. Theo nhu cầu của John thì BĐS này chưa phù hợp vì anh ta cần mua tài sản có dòng tiền là 10%, tức nếu dòng tiền là 1 triệu đô/năm thì NĐT chỉ chấp nhận chi trả 10 triệu đô cho tài sản đó.
 |
Chuyên gia Nguyễn Thành Tiến tại Khóa học đầu tư BĐS |
Với cách làm này, NĐT đã nắm được thông tin về dòng tiền của BĐS để xác định giá cả phù hợp. Từ đó, họ có cơ sở tính toán các chi phí và xem xét khả năng phù hợp với kế hoạch đầu tư trước khi quyết định mua BĐS đó.
Trên đây là 3 cách cơ bản giúp những NĐT tính toán được giá sơ bộ của BĐS, với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, nên theo học việc ở các công ty BĐS hoặc kết hợp với những người đã có nhiều kinh nghiệm. Sau khi định giá, NĐT nên lập bảng dự toán các khoản chi phí để xem xét giữa lợi nhuận và rủi ro dự tính cho mỗi thương vụ.
Để có thêm kiến thức về BĐS và tránh nhiều rủi ro khác trong đầu tư, bạn có thể đăng ký tham gia miễn phí 3 ngày học thực tế và bổ ích về BĐS - Chứng khoán - Doanh nghiệp cùng chuyên gia Nguyễn Thành Tiến và nhiều khách mời:
Ngày 24, 25, 26.6: Lớp Trí tuệ đầu tư 4.0 học tại Hà Nội.
Đăng ký vé miễn phí tại: https://www.trituedautu.com/
Bình luận