Hệ số điều chỉnh giá đất vẫn cao

Nội dung cuộc họp cũng xoay quanh vấn đề hệ số tính 3 - 4 lần bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất theo dự thảo của Sở Tài chính TP.HCM đưa ra trước đó hợp lý hay chưa.

Vẫn cao

Kết thúc cuộc họp, Sở Tài chính đưa ra 2 phương án cho trường hợp tính giá đất vượt hạn mức. Phương án 1, hệ số điều chỉnh không quá 2 lần và phương án 2, hệ số điều chỉnh không quá 3 lần. Giá đất thị trường để áp dụng cho trường hợp thuê đất sẽ tính hệ số riêng. Sở Tài chính sẽ trình các phương án để UBND TP.HCM quyết định.

Hệ số điều chỉnh giá đất cần hợp lý để người dân có điều kiện đóng tiền sử dụng đất - Ảnh: D.Đ.M

Mặc dù đã hạ xuống so với mức đề xuất đầu tiên nhưng theo nhiều ý kiến, hệ số mới của Sở Tài chính đưa ra vẫn cao. Cụ thể nhất là cao hơn so với đề xuất của Cục Thuế TP.HCM là không quá 2 lần đối với khu vực nội thành và 1,5 lần khu vực ngoại thành theo bảng giá đất do UBND TP ban hành. Theo Cục Thuế TP.HCM, đất của hộ gia đình, cá nhân tự bỏ tiền mua, do nhận chuyển nhượng, thừa kế... nên không thể áp dụng hệ số theo dự thảo. Điều này dễ dẫn đến hệ lụy là dân không có tiền đóng thuế, không được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; không vay được ngân hàng, chuyển nhượng, thừa kế...

	Việc đưa ra một chính sách thuế không nên nhằm mục đích tận thu, mà nên tính tới các yếu tố an sinh xã hội, khả năng tài chính của người dân
	Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Lấy một ví dụ cụ thể như hộ gia đình nhà ông K. có một miếng đất rộng hơn 2.000m² trên đường Quang Trung, P.8, Q.Gò Vấp, TP.HCM, chủ quyền từ chế độ cũ. Năm 2009, gia đình đi làm giấy tờ cho miếng đất này. Vào ngày 17.12.2009, Chi cục Thuế Q.Gò Vấp ra thông báo đóng tiền SDĐ là 2,009 tỉ đồng.

Lúc đó gia đình chưa có tiền nên đến giữa năm 2010, các anh chị em trong nhà gom tiền lại, ông K. đi vay tiền ngân hàng mới đóng được số tiền này vào Kho bạc Nhà nước. Mọi việc tưởng chừng xuôi nhưng cơ quan thuế thông báo phải xác định lại tiền SDĐ theo giá thị trường. Thế là gia đình vẫn chưa nhận được giấy tờ đất dù tiền SDĐ đã đóng vào kho bạc.

Ông K. cho biết, mẹ vợ ông là chủ miếng đất này, bà có 6 người con đã lập gia đình và chủ yếu sống từ nhỏ đến lớn tại đây. Trên miếng đất này còn có mồ mả của những người trong gia đình. Nếu tính theo hạn mức quy định 160m2 thì cả nhà không thể nào sống được với diện tích đó. Giờ nếu Sở Tài chính dự thảo đưa ra hệ số điều chỉnh gấp 2-3 lần bảng giá đất TP.HCM đối với phần vượt hạn mức thì ông không có khả năng đóng vì có thể số tiền lên tới hơn 7 tỉ. Trên địa bàn TP.HCM hiện nay đang có gần 4.000 hồ sơ đất có phần đất vượt hạn mức quy định bị vướng do chờ hệ số tính giá đất thế nào là giá thị trường. Lượng hồ sơ này dồn ứ từ khoảng 2 năm trở lại đây và có nguy cơ tiếp tục dồn ứ nếu hệ số hạn mức vẫn mới được chấp nhận.

Cục Thuế cho rằng để phù hợp với tình hình thực tế của TP.HCM và đảm bảo chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư và kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, Cục Thuế đề xuất hệ số điều chỉnh từ 1,5 - 2 lần.

Không nên tận thu

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - nhận xét, việc Cục Thuế và Sở Tài chính là hai cơ quan cùng một ngành nhưng lại có đề xuất khác nhau xung quanh việc thu tiền SDĐ ngoài hạn mức cho thấy dự thảo đưa ra chưa thực sự phù hợp.

Theo ông Châu, việc quy định một hệ số điều chỉnh để thu tiền SDĐ ngoài hạn mức của hộ gia đình, cá nhân cần cân nhắc để tránh gây xáo trộn và tạo gánh nặng tài chính quá lớn cho người dân. Chưa kể, nếu đưa ra mức thu mới quá cao, sẽ tạo ra sự bất công giữa những trường hợp đã hợp thức hóa nhà đất và những người chuẩn bị đóng tiền SDĐ. Trong khi đó, thực tế có nhiều trường hợp như ở khu Bình Quới - Thanh Đa... có quy hoạch nhưng suốt một thời gian dài không cấp sổ đỏ cho người dân. Nay mới cho hợp thức hóa nhà đất thì lại phải đóng gấp 2- 3 lần bảng giá đất như Sở Tài chính đề xuất là không hợp lý. Bởi với các trường hợp này, người dân không chủ động được thời điểm đóng tiền SDĐ, việc chậm trễ hợp thức hóa nhà đất không phải là lỗi của họ.

Ngoài ra, TP.HCM cũng cần xem xét lại quy định về hạn mức đất ở, bởi quy định này được đưa ra từ năm 2001, đã không còn phù hợp với quá trình đô thị hóa của TP.HCM. Hiện nay, TP có khuynh hướng phát triển các khu dân cư theo dự án, trong đó phân lô với diện tích lớn đến 1.000 - 1.500m². Chưa kể, không phải bao giờ người dân cũng dùng toàn bộ diện tích đất để xây nhà mà còn dành cho các công trình phụ, sân vườn, khuôn viên...

Nếu quy định hạn mức đất ở quá thấp và buộc người dân phải đóng tiền quá cao cho phần đất ngoài hạn mức sẽ tạo ra gánh nặng tài chính rất lớn. Đặc biệt, với các trường hợp người dân đã mua bán, sang nhượng mảnh đất trước đó theo giá thị trường, nay phải đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần.

“Tôi nghiêng về đề xuất của Cục Thuế là chỉ nên thu ở mức gấp 1,5 lần bảng giá đất đối với phần đất ở ngoài hạn mức. Việc đưa ra một chính sách thuế không nên nhằm mục đích tận thu, mà nên tính tới các yếu tố an sinh xã hội, khả năng tài chính của người dân. Thu tiền SDĐ quá cao sẽ không khuyến khích người dân hợp thức hóa hoặc chuyển mục đích sử dụng thửa đất lớn mà có thể đối phó bằng cách tách thành những thửa nhỏ hơn để hợp thức hóa, vừa gây thất thu thuế vừa ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Chưa kể, khi người dân phải đóng giá cao sau đó nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng miếng đất đó thì giá sẽ phải cao hơn, từ đó sẽ góp phần đẩy giá đất lên cao hơn hiện nay” - ông Châu nói.

Nên căn cứ vào bảng giá đất do nhà nước ban hành Trong khi đó, thạc sĩ Nguyễn Trần Thực - giảng viên trường Cao đẳng Công thương TP.HCM - cho rằng, phương án tốt nhất để tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng nhà đất là vẫn căn cứ vào bảng giá đất do nhà nước ban hành (tức hệ số điều chỉnh bằng 1). Bởi thực tế, khi nhà nước thu hồi đất thì cũng đền bù cho dân theo bảng giá đất này. Nếu đưa ra hệ số cao để đóng thuế, vậy thì khi giải tỏa mặt bằng, cơ sở tính giá bồi thường cũng sẽ căn cứ theo hệ số này hay theo khung giá nhà nước quy định? Về bản chất, việc đóng tiền SDĐ là để “nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ”, nghĩa là nhà nước chỉ thu tiền để công nhận “quyền SDĐ” chứ không phải “quyền sở hữu đất” của người dân. Cho nên, nếu yêu cầu thu bằng với giá trị thực tế của miếng đất là không hợp lý.

Thanh Xuân - Phương Thanh