Thị trường bất động sản: Con ngựa bất kham, tại sao ?

0
Thị trường bất động sản nào "đóng băng" ? Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua 2 "cơn sốt" lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ 1992-1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa.

Để cắt cơn sốt thứ nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung là các pháp nhân chỉ được thuê đất, không được giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật Đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là Nghị định 181/CP (với nội dung là cấm phân lô bán nền). Các liều thuốc cắt sốt của Chính phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm: giảm sốt nhưng bệnh thì vẫn còn nguyên, vì chỉ với Luật Đất đai không đủ để điều trị căn bệnh của TTBĐS mà cần phải có hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực.

Về tổng thể, TTBĐS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nếu xét về tính chất, thì TTBĐS được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn... còn thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của TTBĐS. Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện tượng "đóng băng" TTBĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Còn tính chất "đóng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có nhu cầu hoặc không có nhu cầu xây dựng nhà...

Thiếu công cụ tài chính để điều tiết thị trường

Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo ra lợi nhuận siêu ngạch nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường; thu hút một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xã hội vào các dự án đất đai, nhưng phần lớn mới tạo ra "bán thành phẩm" cho TTBĐS. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất... hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất.

Các công trình đầu tư hạ tầng của Nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư) nhưng Nhà nước hầu như không có một chính sách điều tiết để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản "địa tô cấp sai" do Nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý TTBĐS.

Thiếu "kênh dẫn" giữa TTBĐS với thị trường vốn

Kinh doanh BĐS là lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư biết kinh doanh chủ yếu bằng tiền của người khác. Nhưng trong kinh tế thị trường, pháp luật quy định cho những nhà đầu tư muốn kinh doanh bằng tiền người khác rất chặt chẽ để hạn chế rủi ro và tránh lừa đảo. Nhà đầu tư BĐS bằng "cái đầu" của mình xây dựng những dự án mang tính khả thi cao. Họ kiếm nguồn tài trợ từ các định chế đầu tư, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư riêng rẽ thông qua các công cụ đầu tư của thị trường vốn. Do đó, trong lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch, chịu sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước và của chính người tài trợ hoặc góp vốn đầu tư. Thực tế trên cho thấy, để lành mạnh hóa TTBĐS cần phát triển thị trường vốn và tạo các "kênh dẫn" liên thông với TTBĐS. Giải quyết vấn đề này không thể chỉ bằng Luật Đất đai.

Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp

Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho thuê nhà các loại ở các đô thị lớn của nước ta như Hà Nội, TP.HCM còn rất cao. Đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi hơn trong chính sách thuế. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.

Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ "vốn chết" BĐS sang "vốn sống" hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, đề nghị trước hết cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Đề nghị cho áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị trường vốn.

Sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết thị trường

Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất thì nảy sinh vấn đề sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số người bị thiệt hại một cách vô lý. Tình trạng phát triển các khu dân cư không dựa trên yếu tố thị trường về nhu cầu nhà đất mà chỉ dựa trên yếu tố đầu cơ nhất thời của người đầu cơ đất; cạnh tranh nhau dự án tạo áp lực tăng giá đất nông nghiệp ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc phát triển các ngành kinh tế khác và chính sách nhà ở cho người dân.

Nhà nước không quản lý ai sẽ xây dựng từng công trình trong cả dự án, mà quản lý việc xây dựng theo quy hoạch, chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội trong dự án, tính đồng bộ của quy trình xây dựng, tiến độ xây dựng và chất lượng chung của cả dự án. Còn nhà đầu tư được giao dự án sẽ tự chủ trong việc thu hút các nhà đầu tư khác tham gia dự án dưới các hình thức khác nhau.

Theo Luật Đất đai hiện hành (điều 5 khoản 3, điểm C có quy định "Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại"), nhưng chưa được cụ thể hóa điều khoản này thông qua chính sách thuế và phí. Trong vấn đề chống đầu cơ nền nhà, nên áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự án không xây dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt. Nếu mức thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ nền nhà. Nếu quy định chặt chẽ như vậy, chỉ có nhà đầu tư kinh doanh BĐS nào đủ khả năng dự báo thị trường đầu ra và năng lực huy động nguồn vốn đầu tư mới có thể tiến hành dự án đầu tư và chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan. Việc quản lý thị trường sơ cấp phải bắt đầu từ quản lý dự án giao đất xây dựng khu dân cư mới như: quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội; kỷ luật trong quy hoạch kiến trúc, điều kiện và thời điểm xây dựng nhà ở, biện pháp tài chính để hạn chế yếu tố đầu cơ...; kế đến cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng từng phân khu chức năng cho các nhà đầu tư thứ cấp để tiếp tục đầu tư các công trình hạ tầng theo quy hoạch chi tiết trong từng phân khu chức năng và cuối cùng nhà đầu tư thứ cấp có thể chuyển nhượng nền nhà ở hoặc mặt bằng xây dựng các công trình nhà ở, dịch vụ cho người đầu tư cuối cùng. Như vậy, trong một dự án sẽ có rất nhiều nhà đầu tư, kể cả người mua đất để xây nhà cuối cùng, nhưng chịu trách nhiệm chung toàn bộ dự án từ việc chấp hành xây dựng theo quy hoạch đến tiến độ, chất lượng dự án do nhà đầu tư đầu tiên chịu trách nhiệm. Tóm lại, nếu không áp dụng các chính sách và biện pháp đồng bộ từ quản lý quy hoạch, quản lý dự án đầu tư, sử dụng công cụ tài chính... mà chỉ chú trọng vào điều chỉnh bằng Luật Đất đai, thì TTBĐS sẽ tiếp tục như con ngựa bất kham.

TS Trần Du Lịch
(Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM)

Bình luận

Gửi bình luận
Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu
  • Tối thiểu 10 chữ
  • Tiếng Việt có dấu
  • Không chứa liên kết

VIDEO ĐANG XEM NHIỀU

Đọc thêm