Vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án

Tình trạng này đã xảy ra khá nhiều những năm gần đây nhưng tới giờ, quyền lợi của người mua được giải quyết như thế nào trong trường hợp này vẫn chưa có câu trả lời thấu đáo.

tin liên quan

Ngân hàng tuyên bố phát mãi, cư dân Gia Phú kêu cứu

Thường ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn để xây dựng chung cư đều phải có điều kiện ràng buộc. Theo đó, khi người mua chung cư thanh toán tiền phải chuyển qua ngân hàng kiểm soát để cấn trừ tỷ lệ vay theo thỏa thuận nhằm đảm bảo thu hồi nợ. Chứ chủ đầu tư không thể vừa thế chấp chung cư, vừa đem bán căn hộ. Bởi căn hộ đã được bán thì chủ đầu tư không còn là chủ sở hữu của tài sản đó nên không thể mang đi thế chấp ngân hàng. Những chủ đầu tư thực hiện hành vi này là có dấu hiệu lừa đảo.

Về phía ngân hàng, khi nhận tài sản thế chấp, phải xem xét rất kỹ "lý lịch" dự án. Dự án đã bán hay chưa, pháp lý ra sao, có đủ điều kiện để thế chấp vay vốn hay không... đều là những nghiệp vụ cơ bản, nên rất khó nói đến chuyện sơ suất, bỏ qua.

Những ai đã từng thế chấp vay vốn ở các nhà băng chắc chắn đều trải qua các quy trình hết sức chặt chẽ, cẩn trọng. Quy trình này giúp các ngân hàng luôn nắm đằng chuôi khi xảy ra rủi ro. Ví dụ một cá nhân có mảnh đất trị giá theo thị trường khoảng 1 tỉ đồng, các ngân hàng thường chỉ định giá từ 50 - 70% giá trị, tương ứng 500 - 700 triệu đồng và cho vay tỷ lệ cũng khoảng từ 50 - 70% tùy trường hợp. Trường hợp mảnh đất trị giá 1 tỉ đồng kia, số tiền được vay chỉ 300 - 500 triệu đồng, chưa kể cá nhân vay còn phải chứng minh thu nhập có đủ để trả nợ hằng tháng hay không mới được vay. Với cách tính thế này, trường hợp cá nhân không trả được nợ, ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp vẫn thừa sức thu cả vốn lẫn lời. 

Nói vậy để thấy, các ngân hàng đều hết sức chặt chẽ trong việc kiểm tra, tính giá trị, tỷ lệ cho vay đối với tài sản thế chấp. Vậy tại sao tình trạng chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án hoặc mang dự án đang thế chấp ra bán cho khách hàng vẫn xảy ra? Chỉ có hai khả năng. Hoặc là các ngân hàng sai sót, lỏng lẻo trong quy trình cho vay, hoặc có sự bắt tay nhau giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Bởi các dự án đều huy động vốn công khai, ngân hàng không thể không biết. Nếu biết vẫn làm sai thì họ phải chịu trách nhiệm. Còn chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án thì như nói trên, là có dấu hiệu lừa đảo.

Với người mua nhà, nếu đã ký hợp đồng mua căn hộ thì ngay cả khi chưa có sổ đỏ họ vẫn có quyền tiếp tục hợp đồng. Dự án đã bán cho dân còn mang đi thế chấp thì hợp đồng thế chấp không có hiệu lực pháp lý. Chuyện còn lại chủ đầu tư và ngân hàng tự giải quyết với nhau. 

Việc phải làm lúc này là chính quyền đứng ra bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà, chế tài nghiêm minh đối với các sai phạm để chấm dứt tình trạng lâu lâu lại có dự án người dân đã ở, đã mua... bị thông báo phát mãi.