Đã khó tách thửa lại không cho bán nền

Văn bản 142 mới đây của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM bị các chuyên gia cho rằng nhằm hạn chế việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng nhà đất để kinh doanh bất động sản và đã vấp phải sự phản đối rất lớn từ người dân.

Cụ thể, Văn bản 142 trên được gửi cho UBND 24 quận, huyện lưu ý một số vấn đề liên quan đến việc tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Quyết định 33 của UBND TP.

Tuy nhiên, ông Chuẩn, một hộ dân có đất tại khu vực quận 9 muốn tách thửa, cho rằng quy định này vô tình đã làm khó người dân. Ông cho biết, hiện gia đình ông khó khăn, muốn tách thửa đất để cho con cái và một phần đem bán lấy tiền nhằm ổn định cuộc sống nhưng với quy định này ông không thể nào thực hiện được. “Tôi tách thửa theo đúng quy định của Quyết định 33 của TP, theo đúng quy hoạch 1/2.000 đã được duyệt vậy cớ sao lại cấm? Tôi là người dân nghèo có đất, nhưng thiếu kiến thức nên không hiểu cấm như vậy có đúng hay không. Nhưng việc cấm cản này đã vi phạm quyền tự do kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng đất của người dân”, ông Chuẩn bức xúc.

Nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, không thể nào dùng một quy định hành chính để cấm đoán. Bởi nếu cấm sẽ phát sinh tình trạng phân lô bán nền chui, xây dựng trái phép... khi đó TP sẽ càng đau đầu hơn trong việc xử lý tình trạng xây dựng sai phép, nhà ổ chuột Luật sư Nguyễn Văn Trường

Giám đốc một công ty nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những nhu cầu cơ bản của người sử dụng đất, được quy định cụ thể tại luật Đất đai. Nhằm cụ thể hóa diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của TP, UBND TP ban hành Quyết định số 19 năm 2009 quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.

Sau một thời gian thực hiện, ngày 3.12.2012 TP ban hành Quyết định số 54 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 19 và ngày 15.10.2014 TP ban hành Quyết định số 33 nhằm thay thế Quyết định số 19 và 54. Theo đó, thủ tục về chuyển mục đích, tách thửa đất ở cả 3 quyết định trên cơ bản giống nhau. Đối tượng là mọi tổ chức, gia đình, cá nhân... có yêu cầu tách thửa. Quy hoạch để xem xét, giải quyết tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch nông thôn mới. Nếu thửa đất mà người sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa phù hợp với quy hoạch nêu trên thì được phép thực hiện, với điều kiện thửa đất ở sau khi hình thành phải đủ diện tích tối thiểu theo Quyết định 33 của TP. Trường hợp thửa đất sau khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, UBND quận huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện, đảm bảo kết nối hạ tầng chung của khu vực.

Theo quy định của TP thì trách nhiệm người có đất muốn tách thửa là phải thực hiện hạ tầng kỹ thuật: gồm đường giao thông nội bộ, hệ thống thoát nước, điện... Hạ tầng được đảm bảo kết nối với hạ tầng hiện hữu, phù hợp (đồng bộ) với cấp độ của hạ tầng kỹ thuật cùng khu vực. Trách nhiệm quận, huyện là xác định cấp độ hạ tầng trong khu vực (đường nhựa, đường cấp phối, đường đất đỏ hoặc cấp độ hạ tầng kỹ thuật điện, thoát nước…) để người sử dụng đất thực hiện.

“Nhưng ngày 7.1.2016 Sở Tài nguyên - Môi trường lại có Công văn số 142 đi ngược lại quyền cơ bản nhất của người sử dụng đất được pháp luật công nhận là quyền được chuyển nhượng. Một công văn cấp sở mà lại có những quy định trái luật như vậy có đúng không. Nếu như vậy thì người dân có đất phải làm gì và với cơ quan nào và thủ tục như thế nào để chứng minh mình khó khăn về nhà ở, kinh tế... để được tách thửa”, vị này đặt vấn đề.

Vấn đề cốt lõi ở đây là TP phải làm sao xét duyệt các hồ sơ xin tách thửa phải chặt chẽ, đúng theo hạn mức đã quy định tại Quyết định 33 để tránh tình trạng nhà 4 chung, một miếng đất xây dựng nhiều căn nhà “nhỏ xíu” bán cho dân chung một giấy chứng nhận. Luật sư Trần Đức Phượng

Lãnh đạo phòng quản lý đô thị của một huyện đặt vấn đề, người xử lý hồ sơ xin tách thửa đất của người dân làm sao có thể phân biệt được cái nào là tách thửa đất do khó khăn về nhà ở hay để chuyển nhượng? Người dân đứng tên trên thửa đất, muốn tách thửa để cho con cái hay làm gì là quyền của họ đã được pháp luật công nhận miễn sao làm đúng quy định, phù hợp quy hoạch, tuân thủ mọi điều kiện, yêu cầu... Giờ hạn chế, nếu người dân kiện thì ai sẽ chịu trách nhiệm?

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng luật sư Trường, cho rằng Quyết định 33 đã quy định rõ các điều kiện và hạn mức tách thửa, luật cũng không cấm phân lô bán nền. Đặc biệt không có quy định nào hạn chế việc mua bán chuyển nhượng đất đai nên không có lý gì hạn chế việc tách thửa và chuyển nhượng của người dân. Nếu TP lo lắng việc này sẽ phá vỡ quy hoạch, đô thị như nhiều khu phân lô bán nền (một miếng đất xây nhiều căn nhà giống nhau, đồng sở hữu, xây dựng hạ tầng lôm côm... - PV) thì nên siết lại việc phê duyệt dự án, quản lý xây dựng, thay vì siết phân lô. “Nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, không thể nào dùng một quy định hành chính để cấm đoán. Bởi nếu cấm sẽ phát sinh tình trạng phân lô bán nền chui, xây dựng trái phép... khi đó TP sẽ càng đau đầu hơn trong việc xử lý tình trạng xây dựng sai phép, nhà ổ chuột”, luật sư Trường phân tích.

Cùng quan điểm trên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, nói rằng các quy định của pháp luật hiện nay đã có nhiều quy định mang tính đột phá về tách biệt các lĩnh vực quản lý (kinh doanh bất động sản, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng nền đất, cấp giấy chứng nhận) nên việc cho tách thửa đất, phân lô đang và sẽ tạo ra xu hướng mới, phát triển nhanh chóng và giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập phù hợp, những khu dân cư khang trang hơn.