Đất ở đô thị bị buộc... trồng rau

Mới đây ông Ng., một người dân tại xã Đông Thạnh, H.Hóc Môn, TP.HCM đã có đơn gửi đến UBND H.Hóc Môn xin xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để cất nhà ở cho con.

Gia đình ông đang có thửa đất diện tích hơn 657 m² được UBND H.Hóc Môn cấp sổ hồng năm 2013, trong đó được duyệt diện tích đất xây dựng nhà ở trước năm 1995 là 300 m², còn lại hơn 357 m² là đất nông nghiệp. Gia đình ông có 11 nhân khẩu bao gồm vợ chồng, các con và cháu.

Do căn nhà quá nhỏ, không thể đủ diện tích cho cả gia đình sinh hoạt nên từ mấy tháng nay, ông đã nộp hồ sơ lên UBND huyện xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để cất nhà cho con nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt.

Chiều ngày 27.5, có mặt tại khu vực tiếp nhận hồ sơ đăng ký chuyển mục đích đất đai của UBND H.Hóc Môn, chúng tôi đã gặp nhiều người dân phải đem hồ sơ về.

Ông Ch., đi đăng ký làm thủ tục chuyển đổi mục đích cho khoảng 500 m² đất nông nghiệp lên đất ở, cho biết ông đã tốn mười mấy triệu đồng thuê công ty đo vẽ hiện trạng khu đất làm cơ sở để xin chuyển lên đất ở.

Nhưng cán bộ tiếp nhận hồ sơ nói ông về vẽ lại bởi hiện nay huyện được chỉ đạo chỉ cho chuyển đổi 200 m² đất nông nghiệp lên đất ở, phần còn lại không cho chuyển.

“Từ trước đến nay tôi được biết nhà nước cho chuyển hết toàn bộ thửa đất. Đối với phần đất trong hạn mức 200 m² như ở Hóc Môn sẽ đóng tiền theo bảng giá đất, phần ngoài hạn mức khi chuyển đổi sang đất ở sẽ đóng theo hệ số K. Đất của tôi hoàn toàn nằm trong quy hoạch là đất ở đô thị, nếu chỉ cho chuyển 200 m² lên đất ở, vậy phần đất ở giữa phố còn lại như tôi phải trồng rau à?”, ông Ch. bức xúc.

Trong vai một người đi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhân viên tiếp nhận hồ sơ tại đây hướng dẫn chúng tôi chỉ được chuyển đổi không quá 200 m².

Người dân bức xúc vì quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của họ bỗng dưng bị hạn chế Đình Sơn

Quy định này có hiệu lực khoảng 3 tháng nay, kể từ khi UBND huyện nhận được Văn bản số 2065 này 14.3.2016 của Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT). “Trước đây huyện cho chuyển đổi toàn bộ thửa đất theo nhu cầu của người dân, nhưng từ khi văn bản của Sở hướng dẫn như vậy thì UBND huyện chỉ cho người dân chuyển đổi tối đa không quá 200 m² đất mà thôi”, người này cho hay.

Tại H.Bình Chánh người dân cũng đang chịu cảnh khốn khổ tương tự như vậy. Anh M.N ở xã Vĩnh Lộc B, H.Bình Chánh có 306 m² đất nông nghiệp nhưng UBND huyện chỉ duyệt cho anh 300 m², còn lại... 6 m² không cho chuyển đổi. “Giờ không biết 6 m² đất đó phải làm nông nghiệp như thế nào?”, anh M.N bức xúc.

Theo UBND H.Hóc Môn, từ giữa tháng 3.2016, khi Sở TN-MT ban hành Văn bản 2056 đến nay huyện đang bị tắc hơn 100 hồ sơ của người dân xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất ở. “Nếu giải quyết cho người dân chuyển hết thửa đất thì trái với văn bản của Sở, khi thanh tra hay kiểm tra xuống làm việc thì cán bộ huyện chết. Còn nếu ngâm hồ sơ của người dân quá lâu thì dân kiện cũng chết. Giữa tháng 5.2016, UBND H.Hóc Môn đã có văn bản gửi Sở TN-MT yêu cầu giải thích và có hình thức tháo gỡ cho người dân nhưng mãi không nhận được hồi âm từ Sở”, lãnh đạo UBND H.Hóc Môn cho hay.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM phân tích, việc Sở TN-MT hướng dẫn về vấn đề chuyển mục đích và tách thửa sai luật dẫn đến việc UBND cấp quận huyện chỉ cho chuyển mục đích sử dụng đất bằng với hạn mức đất ở là sai. Bởi hạn mức đất ở chỉ áp dụng cho trường hợp giao đất (khoản 2 điều 143, khoản 4 điều 144 luật Đất đai 2013), cấp giấy chứng nhận (điều 20 Nghị định 43), bồi thường đất khi nhà nước thu hồi, tính tiền sử dụng đất...

Đến nay chưa có cá nhân nào sở hữu nhiều nhà ở mà bị từ chối chuyển nhượng do vượt hạn mức đất ở. Với cách hiểu của Sở TN-MT thì người dân đang có nhà ở mà nay chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở chỉ được đúng như trong hạn mức là sai luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. “Nếu khu đất đó nằm trong quy hoạch là đất ở thì người dân có quyền chuyển toàn bộ thửa đất dưới 2.000 m², bởi trên 2.000 m² theo quy định phải lập dự án. Khi đó, hạn mức được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Nghĩa là phần trong hạn mức sẽ được áp dụng tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, phần ngoài hạn mức tính tiền sử dụng đất theo hệ số K. Nếu hướng dẫn phải hiểu “hạn mức” như của Sở TN-MT thì “hệ số K” còn có ý nghĩa gì nữa!”, luật sư Phượng phân tích.

Trong khi một số huyện như Bình Chánh và Hóc Môn bị cái “hạn mức” của Sở TN-MT “siết” cho đến lùng bùng thì các quận huyện khác vẫn vô tư xem như không biết, vẫn áp dụng cho chuyển đổi mục đích bình thường. Và rất hay là các quận huyện “phớt lờ” này lại làm đúng luật.

Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Trưởng phòng TN-MT H.Nhà Bè, cho biết tại H.Nhà Bè người dân có đất trong vùng quy hoạch đất ở được tự do chuyển hết thửa đất chứ không hạn chế theo quy định về “hạn mức” đất ở. TP ban hành quy định về hạn mức đất ở được áp dụng cho các mục đích giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp giao đất; cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; cấp “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thu thuế sử dụng đất ở; áp dụng khi bồi thường, hỗ trợ về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất; công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao. Như vậy, không có quy định nào hạn chế người dân chỉ được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở theo đúng “hạn mức” như cách mà các huyện phải chịu sự hướng dẫn của Sở TN-MT.

Không có quy định nào cấm, hạn chế Hiện nay luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76 đã cho phép cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp. Luật Đất đai 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 43, Thông tư 30 không có quy định nào cấm, hạn chế việc người dân chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Do vậy người dân có quyền khi thực hiện việc đầu tư kinh doanh vào chính mảnh đất của mình theo đúng nguyên tắc sử dụng đất. Luật sư Trần Đức Phượng