Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, những điều luật người mua cần biết

Từ đó, người mua nhà cần yêu cầu Thư bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, tránh rủi ro đáng tiếc.

Gần đây, xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà hình thành trong tương lai kiện cáo chủ đầu tư khi dự án chậm tiến độ, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng. Khi đó, bên thứ ba mới được “kéo vào cuộc” vì liên quan đến câu chuyện dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, người mua nhà khi đó mới tá hỏa rằng ngân hàng mới chỉ thỏa thuận với chủ đầu tư về việc bảo lãnh hoặc chủ trương bảo lãnh.

Không ít chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cung cấp cho khách hàng Công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư (trên cơ sở nếu chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật và của ngân hàng), và cho rằng đó là thư bảo lãnh của của ngân hàng, để tạo niềm tin cho người mua nhà.

Thực tế, trong quá trình xét duyệt bảo lãnh về sau, nếu thấy năng lực tài chính của chủ đầu tư không tốt, dự án có vấn đề; ngân hàng sẽ không thực hiện cấp Thư bảo lãnh cho dự án, mà chỉ cấp theo hợp đồng tín dụng. Ngoài ra, còn một số trường hợp khác như, ngân hàng từ chối bảo lãnh cho khách hàng mua nhà do khách hàng không có Thư cam kết phát hành bảo lãnh hoặc Thư cam kết đã hết thời hạn bảo lãnh, hoặc các nguyên nhân do chính những rắc rối trong hợp đồng,…

Để tự bảo vệ quyền lợi, khách hàng phải trang bị kiến thức pháp lý để không rơi vào trường hợp đầy đủ danh mục chứng từ nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý.

Theo luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis, hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định và hướng dẫn tại luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29.9.2017 sửa đổi, bổ sungThông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25.6.2015.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Điều 80 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29.9.2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25.6.2015

Bước đầu tiên, khách hàng cần tìm hiểu những giấy tờ pháp lý phải có đối với dự án nhà ở trong tương lai. Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài ra, đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà, pháp luật đã quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

“Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án nhà ở hình thành trong tương lai yêu cầu phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, có những dự án bất động sản hình thành trong tương lai không thuộc trường hợp phải có bão lãnh của ngân hàng. Đó là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho, thuê, cho thuê mua trước 1.7.2015. Người mua nhà cần đặc biệt lưu ý vấn đề này dựa theo quy định tại Khoản 2 Điều 80 luật Kinh doanh bất động sản 2014”, luật sư Lương Thành Đạt cho biết.

Quy định về bảo lãnh trong việc bán, mua nhà ở hình thành trong tương lai đã rất chi tiết, nhưng không phải người mua nhà nào cũng có thể nắm rõ và áp dụng nó khi đọc hợp đồng mua bán; Khảo sát cho thấy, trên thị trường bất động sản, rất nhiều dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai không có cam kết bảo lãnh của ngân hàng gửi cho khách hàng. Có 3 yếu tố chính mà thư bảo lãnh của ngân hàng “khó xuất hiện” như: năng lực tài chính của chủ đầu tư kém, dự án có vấn đề và chủ đầu tư không muốn chi thêm khoảng 2%/năm chi phí bảo lãnh.

Để có được thư bảo lãnh của ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần thực hiện các bước sau.

Thứ nhất, tại thời điểm ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ký giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hợp đồng này được lập dưới hình thức “thỏa thuận cấp bảo lãnh”.

Người mua cần kiểm tra đầy đủ các thông tin như: Thông tin về ngân hàng/chi nhánh ngân hàng bảo lãnh, thông tin dự án được bảo lãnh, hạn mức cấp bảo lãnh, điều kiện cấp bảo lãnh cho người mua nhà… Nếu chủ đầu tư không cung cấp được các tài liệu trên chứng tỏ dự án chưa được ngân hàng bảo lãnh, chưa đủ điều kiện để mở bán theo quy định pháp luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các thủ tục cần thiết để cung cấp thư bảo lãnh riêng của ngân hàng cho căn hộ mà mình mua.

Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25.6.2015. Trước tiên, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư hợp đồng cấp bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng mua bán và hợp đồng cấp bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Vậy khi nào, người mua nhà có thể yêu cầu quyền lợi từ phía ngân hàng? Theo luật sư Lương Thành Đạt, người mua khi đã phân biệt được hai loại giấy tờ là thoả thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua thì sẽ xác định được khi nào có thể “cầu cứu” ngân hàng. Thoả thuận cấp bảo lãnh mới chỉ là bước đầu khi ngân hàng có chủ trương cấp cho chủ đầu tư. Thời điểm này không phát sinh trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng. Chỉ đến khi ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua thì trách nhiệm của ngân hàng với người mua mới phát sinh.