Bất động sản 'khát' vốn

Bà Trần (Việt kiều Mỹ) vừa quyết định bỏ ra 10 tỉ đồng mua một căn nhà ở Q.8, TP.HCM. Căn nhà này trước đây là một khách sạn nhỏ được xây dựng trên diện tích đất 120 m² với 6 tầng. “Do không ở VN thường xuyên nên tôi cho một công ty thuê lại với giá 50 triệu đồng/tháng, thời gian cho thuê 5 năm. Dự kiến sau này lớn tuổi tôi sẽ về VN sinh sống, lúc đó cũng có sẵn nhà. Nhưng từ nay đến thời điểm đó, nếu giá nhà đất tăng hay có cơ hội mua nơi khác hấp dẫn hơn, tôi sẽ bán căn này. Việc đầu tư đất đai tại VN sinh lời tốt hơn và có những thời điểm tăng giá nhanh” - bà Trần tính toán. Bất động sản (BĐS) tăng nóng thời gian qua đã hút một lượng không nhỏ kiều hối đổ vào lĩnh vực này.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), lượng kiều hối về TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt 2,1 tỉ USD, tăng 50 triệu USD so với cùng kỳ năm trước. Thống kê các năm qua có khoảng 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Ngoài ra TP cũng đã thu hút được 2,2 tỉ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, trong đó vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là 50,3 triệu USD, chiếm 12,82%, đứng thứ 4 trong thu hút nguồn vốn FDI. Nguồn vốn này theo đánh giá của HoREA có triển vọng sẽ bật tăng mạnh trong 6 tháng cuối năm do nhiều hợp đồng đầu tư BĐS đang được thương thảo.

Nhưng mạnh nhất vẫn là nguồn vốn đến từ hệ thống tín dụng trong nước. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, cho biết tín dụng đối với thị trường BĐS, chủ yếu là doanh nghiệp BĐS chiếm 10,8% tổng dư nợ, vào khoảng 172.000 tỉ đồng. Xét tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS hiện nay là giảm so với cuối năm 2016 (cuối năm 2016 là 12% tổng dư nợ) nhưng xét về con số tuyệt đối thì tăng hơn 10.000 tỉ đồng. Đó là chưa tính đến dư nợ BĐS trong tín dụng cho vay tiêu dùng của cá nhân. Các ngân hàng (NH) trên địa bàn cho vay tiêu dùng khoảng 220.000 tỉ đồng, trong đó cho vay liên quan đến BĐS chiếm khoảng 30% dư nợ cho vay tiêu dùng.

Thế nhưng nguồn vốn tín dụng NH đang có dấu hiệu chảy chậm lại thời gian gần đây. Bà Ngọc, làm tại một công ty môi giới BĐS ở TP.HCM, cho hay thị trường hiện nay bán BĐS rất chậm nên việc vay vốn của khách cũng giảm đi rất nhiều. Thời điểm này năm ngoái, công ty có tổng cộng 2.000 cộng tác viên bán hàng nhưng nay con số chỉ còn một nửa. Có những dự án, chủ đầu tư hiện giao nhà mà vẫn khó bán. Một số dự án bán được là do áp dụng ưu đãi hấp dẫn cho người mua như NH hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi giao nhà, miễn phạt trả nợ trước hạn...

Phó tổng giám đốc phụ trách khối khách hàng cá nhân của một NH cổ phần có tổng quy mô tài sản trên 300.000 tỉ đồng cũng thừa nhận, những tháng đầu năm 2017, thị trường BĐS ấm lên, giá BĐS một số nơi tăng vù vù đã xuất hiện một lượng nhà đầu tư lướt sóng BĐS nên cần vốn vay từ NH. Chính vì vậy tốc độ tăng trưởng tín dụng vào những tháng đầu năm khá tốt. Còn hiện nay giá BĐS đã khựng lại, một số nơi giảm nên số lượng nhà đầu tư “lướt sóng” cũng giảm hẳn. Tuy nhiên khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở thật sự lúc nào cũng có và đều đặn. Vì vậy, tăng trưởng cho vay cá nhân mua nhà đất, căn hộ để ở, trả góp bằng lương tăng khá tốt. Riêng nhu cầu vay của các doanh nghiệp hiện nay rất cao nhưng lĩnh vực BĐS không được khuyến khích cho vay nên NH cũng thận trọng, hạn chế. Thêm vào đó, NH hiện đang căng thẳng về nguồn vốn trung dài hạn, huy động nguồn vốn này cũng không dễ trong khi cho vay dự án BĐS thường có thời gian dài nên cũng là một điểm khó.

HoREA cũng cho biết, do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, nên doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn tín dụng mới. Cụ thể, từ ngày 1.1.2017, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các NH thương mại giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150 - 200%. Chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, cũng như lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm) là một "điểm nghẽn" cho thị trường. Thực tế, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS lúc nào cũng cao nhất so với các ngành sản xuất kinh doanh khác.

HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung hạn, dài hạn trong thời hạn khoảng 15 - 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên, đối với nhà vừa túi tiền. Liên quan đến nguồn vốn, theo HoREA, đến nay nhà nước vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn khoảng 1.500 tỉ đồng trong tổng số 2.000 tỉ đồng mới vừa được nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội. Trên thực tế, Ngân hàng Chính sách xã hội đến nay chưa có dư nợ cho vay nhà ở xã hội. Hiệp hội kiến nghị Bộ Kế hoạch - Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.