Giữ lại phương pháp thặng dư có khiến định giá đất dự án được khai thông?

Bộ TN-MT vẫn muốn dừng dùng phương pháp thặng dư

Như Thanh Niên đưa tin, mới đây, Bộ TN-MT đã gửi dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về giá đất (dự thảo Nghị định 44) sang Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ. 

Đáng chú ý, Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo Nghị định 44 là không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Tuy nhiên, tại hội thảo chiều nay, đa số ý kiến chuyên gia đều cho rằng cần giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất.

LÊ QUÂN

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN-MT), đã nêu nhiều khía cạnh, dẫn chứng vì sao bộ lại đề xuất bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất.

Quan điểm của đại diện Bộ TN-MT tại hội thảo vẫn giữ nguyên như khi trả lời phỏng vấn Báo Thanh Niên trong bài Chính phủ sẽ quyết giữ hay bỏ phương pháp thặng dư? đăng hôm 26.7.

Theo ông Chính, không ai phủ nhận được tính ưu việt của phương pháp thặng dư. Nhưng ở bối cảnh các thông số đầu vào khi áp dụng phương pháp này trong định giá đất tại nước ta chưa chuẩn, dẫn đến kết quả không chính xác.

"Tôi từng tham gia công tác thẩm định giá đất ở một số vụ án trong thời gian gần đây, thấy rằng người thẩm định sợ rủi ro pháp lý khi áp dụng phương pháp thặng dư. Đấy là một trong các nguyên nhân khiến quá trình định giá đất thời gian qua bị chậm", ông Chính chia sẻ tại hội thảo.

Ông Chính cho biết thêm, nếu Chính phủ quyết định giữ lại phương pháp thặng dư thì cũng cần thiết nghiên cứu, rà soát để xây dựng tiêu chuẩn đầu vào của các thông số, chỉ số của phương pháp này. Có được đầu vào chuẩn thì kết quả mới chính xác, người làm thẩm định mới yên tâm ký, mới khai thông được thế bế tắc trong thẩm định giá đất, nhất là đối với các dự án.

"Bỏ phương pháp thặng dư là một bước lùi trong công tác định giá đất"

Sau phần chia sẻ của đại diện Bộ TN-MT, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã trực tiếp hoặc gửi bài tham luận bày tỏ quan điểm cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất; nếu bỏ có thể sẽ gây khó khăn, tắc nghẽn hơn nữa tình trạng chậm thẩm định giá đất, thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm nguồn cung kéo dài.

LÊ QUÂN

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Phương pháp thặng dư phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá bao gồm các yếu tố: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; mật độ xây dựng; chiều cao công trình; hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao.

"Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, doanh thu, lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia chênh lệch địa tô. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

Việc Bộ TN-MT cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất", ông Chung nói.

Đồng thời, theo luật sư Chung, dự thảo Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp định giá: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất là không đủ sức thay thế phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất: khu đô thị, khu dịch vụ thương mại hỗn hợp…

Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lai khi tất cả công trình hạ tầng xã hội, kỹ thuật chưa xây dựng xong. Các nhà đầu tư sẽ không thể tính toán được bài toán tài chính khi thực hiện dự án bất động sản…

LÊ QUÂN

Quan trọng là chuẩn hóa thông số đầu vào của mỗi phương pháp định giá

GS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho biết vài năm gần đây, rất nhiều dự án không phê duyệt được. Một trong các nguyên nhân là giá đất không xác định được là bao nhiêu để chính quyền địa phương ra quyết định thu tiền và nhà đầu tư nộp tiền để ra được quyết định giao đất. Việc định giá đất không chuẩn có thể do chủ quan hoặc khách quan vì quy định về định giá không cụ thể, rõ ràng.

GS Cường cho biết trên thế giới phổ biến có 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Ở Việt Nam, hiện có 4 phương pháp này và quy định thêm một phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đi vào phân tích phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong 3 phương pháp được Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo Nghị định 44, GS Cường cho hay, theo cách này sẽ rất an toàn cho người định giá vì Nhà nước quy định như vậy, chỉ cần lấy bảng giá nhân với hệ số là giá đất cần xác định.

"Tuy nhiên, giá này không chính xác. Hai mảnh đất cạnh nhau, hình dạng khác nhau thôi thì giá của nó đã rất khác nhau, chưa kể về hướng đất, thế đất, tầm nhìn… Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ phù hợp cho cơ quan quản lý hơn là cho người dân và doanh nghiệp", ông Cường nhìn nhận.

Ông Cường lần lượt phân tích ưu, nhược điểm của các phương pháp định giá đất: chiết trừ, so sánh, thu nhập trước khi chốt lại tỏ vẻ tiếc nuối: "Trên thế giới, để định giá nhiều dự án mới, người ta sử dụng phương pháp thặng dư, bởi những dự án đang làm mới thì không thể lấy cái gì so sánh được. Vậy mà, dự thảo Nghị định 44 lại bỏ phương pháp này…".

LÊ QUÂN

Tuy nhiên, ông Cường cũng thừa nhận phương pháp thặng dư có nhiều hạn chế. Cụ thể, nếu đưa yếu tố tính toán của khu vực đất cần định giá không chuẩn, nghĩa là đầu vào không chuẩn thì dẫn đến kết quả đầu ra không chính xác.

Nhiều nước trên thế giới phổ biến dùng phương pháp thặng dư và không bị thất thoát vì không có chuyện bán chênh và trốn thuế. Môi trường kinh doanh, pháp lý của đa phần các nước đó đều minh bạch, kỷ luật. Còn ở nước ta, nhiều thông số, chỉ số thị trường tham gia vào phương pháp thặng dư khi định giá đất lại chưa chuẩn nên kết quả khó chính xác, có rủi ro cho người thẩm định…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, bày tỏ mỗi phương pháp định giá đều có ưu điểm, nhược điểm riêng. Tuy nhiên, ở bối cảnh nước ta hiện nay, cần thiết giữ nguyên 5 phương pháp định giá đất hiện hành. Điều quan trọng là cần làm sao chuẩn hóa các thông số đầu vào của mỗi phương pháp để giảm thiểu sai số trong định giá đất cũng như đẩy nhanh quá trình thẩm định. Như vậy mới khai thông bế tắc cho dự án bất động sản, thị trường mới sớm có nguồn cung mới.

Dù khăng khăng muốn giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng đa số chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp tham dự hội thảo đều không nêu thấu đáo được phương án đẩy nhanh quá trình định giá đất, khơi thông tắc nghẽn nguồn cung cho thị trường bất động sản.