Kiến nghị áp dụng hệ số k để tính tiền sử dụng đất

Giảm thủ tục và công bằng

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoRea đánh giá, kể từ khi có quy định về thu tiền SDĐ sát giá thị trường, thì không chỉ các dự án (DA) BĐS của doanh nghiệp (DN) mà hàng ngàn hộ gia đình cũng không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với phần đất ở ngoài hạn mức. Thực tế, rất nhiều DA nhà ở bị ách tắc vì số tiền SDĐ đội lên quá cao, từ vài chục tỉ đến hàng trăm tỉ đồng. Có DA khi thuê đơn vị thẩm định thì mỗi đơn vị đưa ra một giá khác nhau, mà cái giá nào cũng vượt quá sức chịu đựng của DN. Theo ông Châu, tiền SDĐ cũng phải xem như một sắc thuế, nếu giao công ty tư nhân thẩm định giá thì rất khó kiểm soát.

Thông tin thị trường nhà đất chưa đầy đủ, minh bạch nên khó xác định giá đất sát giá thị trường - Ảnh: D.Đ.M

	Việc định giá đất sát giá thị trường là một công việc khó khăn và phức tạp
Ông Phạm Đình Cường -Cục trưởng Cục Quản lý công sản

Ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cũng nhìn nhận, việc định giá đất sát giá thị trường là một công việc khó khăn và phức tạp. Trong khi hiện nay các công ty thẩm định giá hoạt động chưa phổ biến, thiếu chuyên nghiệp, hơn nữa chúng ta cũng không có đủ căn cứ để nói giá do các đơn vị thẩm định đưa ra đúng hay không. Nếu theo đúng quy trình, việc xác định giá đất sát giá thị trường phải thuê các đơn vị tư vấn độc lập, sau đó đưa ra hội đồng định giá cấp tỉnh, nghĩa là tốn kém và mất không ít thời gian. Chính vì vậy, trong Thông tư 93/2011 về hướng dẫn thu tiền SDĐ sát giá thị trường, Bộ Tài chính đưa ra hệ số điều chỉnh k để áp dụng cho các trường hợp đất ở ngoài hạn mức của dân và đất DA có giá trị dưới 15 tỉ đồng, nhằm giảm thủ tục và đỡ tốn kém. Hệ số k (thể hiện mức độ chênh lệch so với bảng giá đất) sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định, áp dụng trong từng khu vực có các giá trị chuyển nhượng tương tự nhau.

Nhiều đại biểu kiến nghị áp dụng hệ số k cho cả các DA BĐS của DN để đảm bảo công bằng, thống nhất, tránh cơ chế xin - cho và mất quá nhiều thời gian. Ông Cường khẳng định quan điểm của Bộ Tài chính là muốn lắng nghe thêm các góp ý về cách thu tiền SDĐ đã hợp lý chưa, để có kiến nghị điều chỉnh phù hợp.

Mua đất 2 lần

HoRea kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét thêm phương án thu tiền SDĐ các DA BĐS trên cơ sở ấn định tỷ lệ (%) trên giá trị quyền SDĐ của dự án theo mục đích đầu tư. Tỷ lệ này có thể từ 10 - 20% để tránh cơ chế xin - cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Sau khi nộp tiền SDĐ, nếu DN có lợi nhuận sẽ vẫn phải nộp thêm thuế thu nhập DN. Đồng thời, kiến nghị chấp nhận phương thức cho khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế do DN bỏ ra, theo nguyên tắc không khấu trừ vượt quá số tiền SDĐ phải nộp; số tiền chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vượt quá số tiền SDĐ phải nộp (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của DA. Theo Bộ Tài chính, Chính phủ đã có cơ chế cho phép các DA nhà ở và hạ tầng khu công nghiệp được chậm nộp tiền SDĐ nhưng xem chừng TP.HCM “quên mất” cơ chế này.

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Thủ Đức House, cho rằng quy định nộp tiền SDĐ theo giá thị trường là hợp lý. Tuy nhiên, khác với các nước chỉ đóng thuế đất, đánh tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị tài sản nên rất công bằng, thì ở VN yêu cầu đóng một lần 100% theo giá thị trường. Quy định phải nộp ngay trong vòng 3 tháng một số tiền SDĐ khổng lồ đã gây khó khăn cho DN. Chưa kể, thực tế ở TP.HCM mua đất nông nghiệp ở vùng ven cũng rất đắt tiền, cả mấy triệu/m2, như Q.2 lên đến cả chục triệu. Tuy nhiên, những khoản khấu trừ thực tế này không được áp dụng, mà chỉ khấu trừ theo bảng giá đất vài trăm ngàn/m2. Như vậy, DN thỏa thuận mua đất của dân sát giá thị trường, sau đó lại nộp cho Nhà nước sát giá thị trường đồng nghĩa với phải mua đất 2 lần.

Đồng quan điểm trên, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, quy định thuế nên trên cơ sở tính đúng, hợp lý, tránh tình trạng lạm thu và tận thu. Nên chia làm 2 loại thuế: đối với đất sở hữu nhà nước thì nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền SDĐ cho DN. Còn đối với đất DN mua lại của dân thì bản chất đây là đất của DN đầu tư, nhà nước chỉ cấp sổ đỏ thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích SDĐ, với giá chỉ khoảng 10 - 20% giá thị trường. Nếu cào bằng thu 100% giá thị trường trong mọi trường hợp, DN sẽ chỉ trông chờ vào nguồn đất “sạch” vốn rất hạn chế từ nhà nước, mà không dám chủ động đầu tư các DA BĐS.

Ông Nguyễn Quốc Chiến - Trưởng ban Vật giá Sở Tài chính TP.HCM nhận xét, vấn đề là bảng giá đất hiện nay không sát giá thị trường. Trong khi chênh lệch địa tô do những chính sách quy hoạch, đầu tư hạ tầng phải thuộc về nhà nước. DN bán nhà đất theo giá thị trường nên khi áp dụng thu tiền SDĐ theo bảng giá đất thì không công bằng. Ông Chiến cho rằng quy định thu tiền SDĐ sát giá thị trường không ảnh hưởng đến những DA nhà nước giao đất, chỉ vướng đối với các DN trước đây thương lượng đền bù với dân.

Phương Thanh