Lãi vay mua nhà ở xã hội đã thực sự ưu đãi?

Đề xuất giảm lãi suất từ 6,6%/năm xuống còn 4,7%/năm

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định số 2690 về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của những khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định. Cụ thể, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định là 4,7%/năm. Trước đó, mức lãi suất này được quy định 4,8%/năm trong năm 2024. Như vậy, trong năm tới, mức lãi suất áp dụng cho chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở giảm 0,1%. Chính sách này chỉ áp dụng tại 17 ngân hàng thương mại có dư nợ cho vay tái cấp vốn thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở gồm: BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank, SHB, SeABank, TPBank, Eximbank, PVCombank, OCB, NamABank, LPBank, VietBank, NCB, VIB, VPBank, SCB.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thực tế đây là lãi suất được áp dụng cho dư nợ của tín dụng gói 30.000 tỉ đồng trước đây hỗ trợ cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại có giá dưới 1.050 triệu đồng. Gói lãi suất này ban đầu áp dụng cho năm 2013 là 6%/năm, sau đó từ năm 2014 đến hết năm 2023 là 5%, đến năm 2024 lãi suất hạ còn 4,8%, năm 2025 là 4,7%. Gói tín dụng 30.000 tỉ đồng thực tế đã giải ngân hơn 34.000 tỉ đồng cho hơn 56.000 trường hợp được vay.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng là động lực giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng giai đoạn 2013 - 2016, giải quyết được hơn 46.000 căn nhà tồn kho bất động sản trong giai đoạn đó kể cả nhà ở thương mại và NƠXH, giải quyết nợ xấu cho các tổ chức tín dụng được khoảng 114.000 tỉ đồng, hỗ trợ cho người thu nhập thấp đô thị mua được NƠXH, nhà ở thương mại có giá dưới 1.050 triệu đồng.

Tuy nhiên, so sánh lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH hiện nay với lãi suất của gói 30.000 tỉ đồng, ông Lê Hoàng Châu không tán thành chính sách lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH hiện nay khi đang phải chịu lãi suất 6,6%/năm. Theo ông, mức này quá cao, không công bằng và không hợp tình hợp lý với người dân. Bởi mức lãi suất gọi là "ưu đãi" này thậm chí còn cao hơn lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay.

"Đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua NƠXH với mức lãi suất 4,8 - 5%/năm đã áp dụng từ năm 2014 đến ngày 31.7.2024 hoặc bằng với lãi suất gói 30.000 tỉ đồng của năm 2025 để đảm bảo sự công bằng, phù hợp với khả năng tài chính của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân lao động, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và người thu nhập thấp đô thị trong tình hình hiện nay. Tốt hơn là lãi suất giảm về 3 - 3,5%/năm bằng với mức lãi suất vay ưu đãi mua NƠXH của các nước trong khu vực, vốn chỉ trên dưới 3%/năm. Lãi suất này áp dụng từ ngày 1.8 kể từ ngày luật Nhà ở 2024 có hiệu lực", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội của gói 120.000 tỉ đồng là 7%/năm với chủ đầu tư và 6,5%/năm với người mua nhà hiện nay cũng bị đánh giá quá cao, bởi lãi vay thương mại chỉ khoảng 6%/năm. Do lãi vay quá cao nên đến nay, gói vay này có tổng dư nợ 1.783 tỉ đồng. Chính vì vậy, nhiều lần các chuyên gia, thậm chí Bộ Xây dựng đã đề xuất tiếp tục giảm lãi suất gói tín dụng 120.000 tỉ đồng xuống thấp hơn 3 - 5% so với lãi suất của ngân hàng thương mại để hỗ trợ người dân.

Kiến nghị cho doanh nghiệp vay làm nhà ở xã hội

Không chỉ bất cập về chính sách lãi suất, hiện nay chính sách tín dụng cho NƠXH cũng bộc lộ những khuyết điểm khi luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư được vay để làm NƠXH nhưng gần như không thực thi được trên thực tế. Bởi lẽ, tại Nghị định số 100/2024 lại quy định: Trong giai đoạn đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê. Sau năm 2030, căn cứ chức năng nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, Ngân hàng Chính sách xã hội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan mới được xây dựng đề án cho vay đối với chủ đầu tư dự án NƠXH nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê, trình Chính phủ xem xét, phê duyệt trước khi triển khai thực hiện.

Theo luật sư Trần Minh Cường, Công ty luật TNHH TMC Lawyers, quy định này không phù hợp và trên thực tế đã vô hiệu hóa một phần chính sách ưu đãi tín dụng đối với chủ đầu tư dự án NƠXH được quy định trong luật Nhà ở 2024. Với quy định này và quy định trước đó tại Nghị định số 100/2015, trong suốt 16 năm liên tiếp kể từ ngày 1.7.2015 - 31.12.2030, tất cả các chủ đầu tư dự án NƠXH đều không được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội, mà chỉ có thể vay vốn tại các ngân hàng thương mại với điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác theo quy định. Điều này đồng nghĩa với lãi suất cho vay là lãi suất tự thỏa thuận. Nếu không doanh nghiệp phải vay vốn trong gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, với mức lãi suất khoảng 7,7%/năm (điều chỉnh mỗi 6 tháng một lần) trong thời hạn 5 năm.

"Đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần có quy định, hướng dẫn doanh nghiệp làm NƠXH được vay vốn làm dự án như người dân được vay tiền để mua, thuê mua NƠXH. Bởi các doanh nghiệp phát triển NƠXH hiện nay vẫn đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất cao, dòng tiền chậm thu hồi. Ngoài ra, lợi nhuận từ các dự án NƠXH bị hạn chế, chỉ khoảng 7 - 8%, trong khi chủ đầu tư phải chịu nhiều rủi ro. Đơn cử như hàng loạt các chi phí phát sinh nếu dự án kéo dài, chậm tiến độ nên nguy cơ NƠXH lỗ vốn là rất cao", luật sư Trần Minh Cường kiến nghị.

Là người trực tiếp làm NƠXH nhiều năm qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói mới đây Chính phủ đã đề xuất triển khai gói ưu đãi 100.000 tỉ đồng cho vay NƠXH từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm. Theo dự thảo nghị quyết đang lấy ý kiến, gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỉ đồng cho vay mua, thuê, xây dựng NƠXH sẽ thực hiện tới năm 2030, khi Đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH kết thúc. Vừa qua, Ban Bí thư cũng đã ban hành Chỉ thị 34 yêu cầu Chính phủ nghiên cứu quỹ phát triển NƠXH với nguồn từ ngân sách chứ không phải từ ngân hàng và đây là một tín hiệu tích cực.