Sự "đóng băng" của thị trường bất động sản tác động không nhỏ tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, lượng vốn mà các doanh nghiệp đổ vào thị trường bất động sản ở TP.HCM hiện đã lên tới 50 nghìn tỉ đồng, trong đó có quá một nửa là vay của các ngân hàng; ở Hà Nội cũng không ít hơn. Nếu tính trên phạm vi cả nước, tổng lượng vốn của xã hội đổ vào và đang bị "chôn" ở thị trường này lên đến hàng trăm nghìn tỉ đồng. Để dễ hình dung, xin cung cấp thông tin sau: tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên tất cả các lĩnh vực cả năm 2004 là 275 nghìn tỉ đồng và năm 2005 ước khoảng 300 nghìn tỉ đồng. Hàng nghìn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đứng trên bờ vực phá sản và hàng chục ngân hàng cũng bị "nghiêng ngả" theo, nếu thị trường bất động sản "đóng băng" dày hơn. Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, thị trường này sẽ còn đóng băng ít nhất cũng đến năm 2007 mới có thể "ấm lên" và ngay cả khi đã "ấm lên", giá bất động sản vẫn còn thấp hơn bây giờ (có nghĩa là giá bất động sản từ nay đến đó vẫn còn giảm).
Lý giải về sự "đóng băng" của thị trường bất động sản, hiện có hai loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất cho rằng trên thị trường này "cung" đã vượt "cầu"; từ đó đã đề xuất giải pháp giảm "cung". Loại ý kiến này không đúng xét trên hai mặt. Một mặt, trên thực tế thời gian qua, dù nhiều ngân hàng đã giảm hoặc ngừng việc cho vay vốn đối với việc đầu tư vào thị trường bất động sản, nhưng thị trường này đã chẳng "ấm" lên, mà còn đang trên đà "lạnh" tiếp. Mặt khác, cầu về bất động sản hiện nay vẫn rất lớn. Hàng trăm nghìn doanh nghiệp có nhu cầu về nhà xưởng hoặc mở rộng nhà xưởng nhưng gặp khó khăn về mặt bằng; hàng triệu công nhân lao động ngoại tỉnh, hàng chục nghìn cặp vợ trồng trẻ có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ tiền để mua vì giá quá cao. Loại ý kiến thứ hai cho rằng sự đóng băng của thị trường bất động sản là một thành công của chính sách mới được ban hành theo Luật Đất đai mới sửa đổi theo ý nghĩa chính sách đó đã chặn đứng được cơn sốt giá. Loại ý kiến này cũng không hoàn toàn đúng, vì đó không phải là mục tiêu chính của chính sách. Chặn lại hoặc kéo giá xuống mà thị trường bất động sản đóng băng, thậm chí có thể dẫn đến đổ vỡ thì rất nguy hiểm, không thể "sau cái đó là do cái đó" giống như "sau tiếng gà gáy là trời sáng" nhưng trời sáng không phải do tiếng gà gáy.
Vậy thực chất nguyên nhân đóng băng của thị trường bất động sản là gì?
Theo chúng tôi, trước hết, giá bất động sản đã bị kích lên quá cao so với thu nhập và sức mua có khả năng thanh toán của người dân và doanh nghiệp có nhu cầu về bất động sản. Giá bất động sản đã quá cao do nhiều nguyên nhân. Có nguyên nhân do bản thân thu nhập và sức mua có khả năng thanh toán của người dân và doanh nghiệp có nhu cầu về bất động sản tăng lên. Có nguyên nhân do trong dân cư có một bộ phận có thu nhập tăng đột biến do tham nhũng, buôn lậu "rửa tiền", vì "rửa tiền" vào bất động sản là "kín đáo" nhất, ít bị lộ nhất, mà có bị lộ thì cũng dễ "kính thưa các ông chưa bị lộ" nhất. Có nguyên nhân do tình trạng "đầu cơ" rất lớn, bởi mấy ai "mua thẳng" được các căn hộ ở các chung cư mà không "giá gốc + chênh lệch". Ngay "giá gốc" cũng đã rất cao, gấp 2-3 lần giá thành xây dựng; còn phần chênh lệch có lúc lên đến 30-50% giá trị của căn hộ.
Giá bất động sản từ năm 2001 lên cơn sốt, đạt đỉnh điểm vào năm 2003, đang có xu hướng chững lại thì Nhà nước lại nâng giá đất lên gấp 2-3 lần để tính thuế. Mặc dù giá đó vẫn còn thấp hơn giá thực tế trên thị trường, dù giá bất động sản thực tế có không tăng, thậm chí giảm, nhưng nếu cộng thuế vào thì vẫn không giảm, thậm chí còn tăng, càng làm cho việc mua bán bị tụt giảm nhanh.
Việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn không chỉ do giá đất ở đô thị quá cao mà còn do giá đất nông nghiệp định ở mức quá thấp, thấp đến nỗi không giải phóng được mặt bằng nên không thực hiện được dự án để tăng cung cho thị trường.
Khi giá đất ở mức cao "ngất ngưởng" thì giá vật liệu xây dựng cũng lại tăng cao, có loại gấp rưỡi, gấp đôi, càng làm cho giá bất động sản tăng cao. Yếu tố này cũng làm cho giá bất động sản bị tăng "kép".
Giá bất động sản tăng cao cùng một lúc với giá vàng - thường được dùng để tính toán hoặc thanh toán nhà đất - tăng rất cao. Giá vàng hiện nay (890 nghìn đồng/chỉ) đã cao gấp đôi giá vàng vào giữa năm 1999 (435 nghìn đồng/chỉ). Tình hình này cũng làm cho giá đất bị tăng "kép".
Vấn đề là các nhà kinh doanh bất động sản phải chủ động hạ giá bán xuống, mặc dù việc này không phải dễ dàng khi giá vốn và lãi từ bấy đến nay đã bị đẩy lên rất cao. Nhưng cần thấy rằng, giá bất động sản đang ở bên kia dốc. Lãi ít lúc này còn hơn là càng để càng lỗ, nhất là tiền kinh doanh phải đi vay, lãi vay sẽ chồng lên vốn.
Ngọc Minh
Bình luận (0)