Lo 'sốt' giá đất khi mở rộng thỏa thuận

Sáng 13.11, Bộ trưởng TN-MT Đỗ Đức Duy thay mặt Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Ông Đỗ Đức Duy cho biết, cơ sở thực tiễn là nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị), tăng nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.

ẢNH : GIA HÂN

Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất nông nghiệp; phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, đô thị; kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.

Chính phủ đề xuất thí điểm cơ chế này trong 5 năm. Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, quy hoạch phát triển đô thị và không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt.

Với trường hợp nhận quyền sử dụng, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi.

Các loại đất được thí điểm quá rộng

Thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết nhiều ý kiến cho rằng quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, gồm đất trồng lúa, đất rừng (rừng đặc dụng, phòng hộ, rừng sản xuất), đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh...

ẢNH: GIA HÂN

Từ đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng với các loại đất nêu trên.

Cơ quan thẩm tra lưu ý cần kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn, làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội.

Ngoài ra, Chính phủ cần làm rõ điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã quy định trong luật Đất đai, cũng như nghiên cứu, tính toán điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất để tránh tình trạng lạm dụng chính sách, hợp thức hóa các tồn tại, thậm chí sai phạm (nếu có) hoặc tạo xu thế mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Ông Thanh cũng phản ánh ý kiến lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến cơn sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong sản xuất, kinh doanh, do không đủ khả năng tiếp cận để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh và khó khăn cho Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Do đó, cơ quan thẩm tra cho rằng nên giới hạn phạm vi và quy định chặt chẽ hơn về điều kiện thực hiện thí điểm để có thể đánh giá các hệ quả phát sinh và có biện pháp để kịp thời khắc phục các vấn đề bất cập trong quá trình thực hiện thí điểm.

Chủ nhiệm Thanh cũng cho biết, Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ quy định: "Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh". Lý do đất quốc phòng, đất an ninh có quy hoạch hết sức nghiêm ngặt, quy định như dự thảo nghị quyết dẫn đến cách hiểu là cho phép được chuyển nhượng đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Về tiêu chí cụ thể, Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch. Theo đó, làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong luật Đất đai?

Bên cạnh đó, cơ quan này đề nghị làm rõ nguyên tắc thực hiện với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, nhất là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như Hà Nội, TP.HCM. Có ý kiến đề nghị không quy định tiêu chí này để tránh phát sinh thủ tục hoặc tạo cơ chế "xin - cho".

Đa số ý kiến của Ủy ban Kinh tế tán thành với thời gian thực hiện thí điểm của nghị quyết là 5 năm, đồng thời kiến nghị Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nghị quyết này để bảo đảm tính khả thi, kịp thời trong quá trình triển khai thực hiện nghị quyết.