* Theo đánh giá của ông, quy hoạch vùng Hà Nội lần này có ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản (BĐS) thành phố?
- Trong hoàn cảnh địa bàn mở rất rộng của Hà Nội hiện nay, quy hoạch đã đưa ra một bức tranh rất lãng mạn của tương lai. Nhiều khu thuần nông nghiệp sẽ trở thành đô thị lớn, 4 thành phố vệ tinh, nhiều khu dân cư đô thị, nhiều trung tâm thu hút mới sẽ được hình thành. Những thay đổi lớn như vậy trong quy hoạch chắc chắn sẽ có tác động rất lớn vào thị trường BĐS.
Chúng ta vừa thấy, quy hoạch mới đưa ra lấy ý kiến nhân dân, chưa được Quốc hội cho ý kiến mà đã làm đất sốt lên ở nhiều nơi. Nhiều miền sơn cước yên ả nay người nông dân hiền lành cũng phải sôi sục lên vì "mua bán" đất đai. Nói như vậy có nghĩa là quy hoạch vùng Hà Nội lần này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.Vấn đề còn lại là làm thế nào để ảnh hưởng lớn đó là tích cực.
* Vậy theo ông, cần giải pháp gì để quy hoạch Hà Nội ảnh hưởng tích cực tới thị trường BĐS, khắc phục được tình trạng chưa duyệt quy hoạch đất đã sốt? Cả giải pháp ngăn ngừa kiểm soát tình trạng đất bị làm giá, đẩy lên quá cao ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt khiến người dân có nhu cầu thực sự không có cơ hội tiếp cận được giá đất ở các vùng quy hoạch đó?
- Lúc này chỉ cần sửa lại Luật Đất đai là việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc chuyển quyền cho các dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Nhà nước ta đã có nhiều nỗ lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ khá cao cho người sử dụng đất nông nghiệp. Người mất đất nông nghiệp được bồi thường và hỗ trợ tới 5 lần giá đất nông nghiệp. Người mua đất nông nghiệp để tích trữ chờ thời cũng không e ngại gì vì có bị Nhà nước thu hồi cũng không bị lỗ. Đáng ra, luật pháp phải quy định rõ là chế độ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương.
Mặt khác, quy định về công khai hóa, minh bạch hóa thông tin quy hoạch cũng chưa được thực hiện tốt. Chuyển tải thông tin về quy hoạch cũng chưa rõ ràng, không chỉ nội dung quy hoạch mà phải chuyển tải cả phạm vi áp dụng của quy hoạch, các bước quy hoạch tiếp theo gắn với lộ trình phát triển thị trường BĐS. Có vậy, người dân mới không bị nhầm lẫn khi nghe tiếng gọi của lợi ích mà không tính gì đến mọi rủi ro phía trước.
* Để chuyện di dời 40 vạn dân ra ngoại thành có thể thực hiện được như mong muốn đặt ra trong quy hoạch, cần biện pháp gì để người dân có thể tiếp cận được đất ở vùng quy hoạch và chấp nhận rời khỏi nơi ở cũ vốn rất thuận tiện cho việc tìm kiếm thu nhập và sinh hoạt như hiện nay, thưa ông?
- Tôi cho rằng điều đầu tiên là chúng ta phải tạo được những động lực hút dân ra ngoại thành bằng cơ chế kinh tế. Đâu có lợi thì người dân sẽ tự đến đó. Chúng ta có thể khuyến khích người dân tham gia ngay từ những bước đầu tư xây dựng hạ tầng ban đầu, được có đất từ khi chưa có hạ tầng. Giá đất sẽ tăng lên cùng với tổng giá trị hạ tầng đã đầu tư, người dân thấy có lợi thì tham gia ngay.
Tại những khu vực đô thị phát triển, công cụ tốt nhất để bố trí lại dân cư là công cụ thuế. Thuế đánh cao vào BĐS ở nơi mà Nhà nước không khuyến khích người dân cư trú tại đó và thuế đánh thấp vào những nơi Nhà nước khuyến khích người dân di chuyển tới đó. Các nước họ đều làm như vậy.
Còn một điểm nữa cần nói là khi muốn định hướng dân tới đâu thì khu vực đó phải được ưu tiên đầu tư hạ tầng, tránh tình trạng người dân ra đi rồi lại không sống nổi mà phải quay lại các khu đô thị phát triển.
* Khi thảo luận tại nghị trường có nhiều ĐBQH lo lắng là tiền đâu để thực hiện quy hoạch Hà Nội với dự kiến vốn lên tới gần 100 tỉ USD và đổi đất lấy hạ tầng nếu làm không cẩn thận thì nguồn lợi chính vẫn “rơi” vào doanh nghiệp?
- Kẽ hở đã gặp phải trước đây là vấn đề giá trị. Đúng nhất thì giá đất để đổi lấy hạ tầng phải là giá đất phi nông nghiệp đã có hạ tầng được xác định phù hợp với giá đất trên thị trường. Thứ hai, giá trị hạ tầng được đầu tư để đổi lấy đất được xác định bằng bao nhiêu? Xác định theo khái toán của dự án đầu tư hay theo quyết toán công trình hay theo kiểm toán công trình hay theo định giá công trình theo giá thị trường? Giá trị hạ tầng cũng phải được xác định thông qua quá trình định giá công trình theo giá thị trường. Cái đúng phải là như vậy, thế mà trước đây nhiều nơi vẫn tính giá đất để đổi là giá đất nông nghiệp theo bảng giá của UBND cấp tỉnh, còn giá trị hạ tầng lại căn cứ vào tổng kinh phí của dự án đầu tư. Kẽ hở rộng đến như vậy thì lợi ích "rơi kiểu gì" cũng vào túi doanh nghiệp.
Từ năm 2004, pháp luật đất đai của ta không cho áp dụng cơ chế này vì những bất cập đã nói ở trên. Pháp luật không cho thì doanh nghiệp và UBND cấp tỉnh cùng cho cơ chế đổi đất lấy hạ tầng biến thể sang cơ chế xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT), trong đó xây dựng là xây dựng hạ tầng, kinh doanh là bán nhà gắn với hạ tầng (đáng ra phải là kinh doanh hạ tầng) và chuyển giao là chuyển lại hạ tầng đã bán hết nhà cho Nhà nước quản lý. Cách làm này cũng phạm sai lầm không kém gì những sai lầm đã qua của cơ chế đổi đất lấy hạ tầng lúc sơ khai.
Những sai lầm trong cách làm không có nghĩa là cơ chế đó sai. Để áp dụng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, chúng ta cần hoàn chỉnh hành lang pháp lý cho thực hiện. Hành lang pháp lý chặt chẽ, không còn lỗ hổng thì tham nhũng không có chỗ len vào.
* Xin cảm ơn ông!
Nguyệt Minh
(thực hiện)
Bình luận (0)