Thanh lọc khôn ngoan

Lãi suất cao, thanh khoản thấp, hàng tồn kho nhiều, nợ đến hạn lớn... đang bủa vây các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS). Nhiều ý kiến cho rằng đây sẽ là cuộc thanh lọc để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Điều này đúng nhưng chưa đủ.

Nói chưa đủ là bởi, hậu quả của thực trạng hiện nay có lỗi rất lớn từ những quy định, chính sách trước đó.

Đơn cử tăng trưởng tín dụng những năm trước đều được "thả" nên tăng rất cao, năm 2009 gần 38%; năm 2010 gần 30%. Bản thân các ngân hàng (NH) cũng coi BĐS là mảnh đất màu mỡ để kiếm lợi nhuận. "Cơ chế thoáng" khiến phần lớn DN BĐS "dựa dẫm" chủ yếu vào vốn NH để phát triển dự án, nên khi đột ngột ép đưa tín dụng cho vay BĐS xuống 16% trong năm 2011, cộng thêm việc mất thanh khoản trầm trọng và kéo dài của thị trường đã đẩy họ vào chỗ chết. Nói như vậy để thấy, tình trạng đen tối, bi đát của các DN BĐS hôm nay có trách nhiệm không nhỏ của cơ chế trước đó. Vì vậy, bắt họ gánh hậu quả một mình, cũng là không công bằng. Quan trọng hơn, việc "rút oxy" tín dụng một cách máy móc, có thể gây những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế.

Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để vừa giữ dư nợ tín dụng sản xuất 16% như kế hoạch, vừa thanh lọc những DN năng lực kém để lành mạnh hóa thị trường BĐS nhưng không gây hậu quả nặng nề cho nền kinh tế. Điều này đòi hỏi sự nhập cuộc, chia sẻ của tất cả các bên liên quan. Đầu tiên là cơ quan quản lý mà cụ thể là NHNN. Vẫn là dư nợ tín dụng phi sản xuất 16% nhưng thay vì "chia bình quân" trên cả hệ thống, nên có sự điều chỉnh dựa theo thể trạng và thực trạng của mỗi NH. Bởi trên thực tế, tỷ lệ cho vay BĐS của mỗi NH khác nhau, nếu phân bổ hợp lý có thể giảm thiểu hậu quả của việc "rút oxy" tín dụng đột ngột như nói trên. Về phía các NH, nên có sự chia sẻ rủi ro với các DN BĐS "con nợ". Ví dụ thống nhất bán hạ giá dự án thế chấp. Phần lỗ, NH chịu một tỷ lệ (có thể bù bằng quỹ dự phòng rủi ro), DN chịu một tỷ lệ tùy vào sự thỏa thuận giữa 2 bên. Bởi nếu NH cứ "thẳng tay" giải chấp, phát mãi theo luật thì chưa chắc kết quả thu được đã tốt bằng việc chủ động chia sẻ rủi ro với khách hàng. Đó là chưa kể những hệ quả phát sinh sau đó. Cuối cùng là nhân vật chính - các DN BĐS. Có thể khẳng định, hạ giá là giải pháp khả thi nhất để tự cứu mình lúc này. Thực tế đã chứng minh, nhu cầu trên thị trường không hề nhỏ, vấn đề thanh khoản phụ thuộc vào giá. Vụ Công ty Sài Gòn Mekong giảm giá căn hộ An Tiến được thị trường đón nhận nhiệt tình cho thấy liều thuốc giảm giá vẫn có tác dụng. Nên nếu DN thực sự khó khăn, họ phải chấp nhận hạ giá BĐS, chấp nhận lỗ để "thoát" ra khỏi tình trạng nguy hiểm.

Cùng chịu trách nhiệm, chịu hậu quả và chia sẻ rủi ro, giải pháp thanh lọc khôn ngoan có thể là đáp án cho bài toán thị trường BĐS hiện nay.

Nguyên Khanh