Giá đất quá sức chịu đựng

Thưa ông, nhiều chuyên gia nhận xét cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định như dự luật sửa đổi chưa thể giải quyết căn cơ nguyên nhân phát sinh khiếu kiện phổ biến về đất đai hiện nay. Là thành viên cơ quan thẩm tra dự luật, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Một quan điểm rất mới theo tinh thần nghị quyết T.Ư là các tổ chức, cá nhân được giao đất hoặc được cho thuê đất khi đã phát sinh quyền sử dụng trên đất thì đó chính là quyền tài sản (dù không gọi đó là quyền sở hữu). Khi đã coi là quyền tài sản của dân thì nếu chúng ta thu hồi là không phù hợp với quy định về quyền tài sản trong luật Dân sự.

Khi đã coi là quyền tài sản của dân thì nếu chúng ta thu hồi là không phù hợp với quy định về quyền tài sản trong luật Dân sự

Chẳng hạn, với loại đất ở được giao vĩnh viễn không thời hạn như hiện nay thì đất được coi là tài sản của người dân. Trên đất ở đó là nhà cửa và các tài sản khác, với dạng đất như vậy mà bị thu hồi thì chẳng khác nào thu hồi tài sản của người ta, tôi thấy không ổn lắm.

Thành ra để giải quyết, nên có một cơ chế song hành, tức là quy định rõ trong luật loại đất nào nhà nước được thu hồi khi cần thiết. Ví dụ đất công tạm giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng thì khi nhà nước muốn sử dụng có thể thu hồi. Còn với loại đất giao có thu tiền, coi như bán quyền sử dụng thì đó là quyền tài sản, nên nhà nước có thể dùng quyền trưng mua, trưng dụng theo luật định. Vì theo quy định của Hiến pháp thì nhà nước có quyền trưng mua, trưng dụng bất kỳ khi nào để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng. Không nên chỉ áp dụng có một cơ chế là thu hồi.

Các tổ chức, cá nhân được giao đất hoặc được cho thuê đất khi đã phát sinh quyền sử dụng trên đất thì đó là quyền tài sản - Ảnh: Diệp Đức Minh

Còn trường hợp để phục vụ mục đích phát triển kinh tế xã hội, theo quy định như dự thảo là nhà nước đứng ra thu hồi đất, rồi doanh nghiệp muốn có đất thì phải đấu giá. Nhiều ý kiến cho rằng sẽ càng thu hẹp hơn quyền được thỏa thuận đền bù của dân?

Ở một số nước, đối với các công trình nhà ở, hạ tầng... là thị trường cấp một thường nhà nước phải làm. Còn nhà đầu tư, các thành phần kinh tế khác chỉ là cấp 2, đấu giá lại quyền đó và nhà nước thu tiền đấu giá để bù vào chi phí làm hạ tầng công cộng, người dân không bị thiệt.

Lần này sửa luật, cần quy định theo hướng, khi nhà nước dự định quy hoạch một khu đô thị, dân cư nào đó, nhà nước lên phương án tài chính ban đầu theo cách: nếu làm ở vùng đó một khu đô thị, ngoài đất, nhà nước bỏ ngân sách ra làm hạ tầng, giao thông, công trình công cộng, tính chi phí hết bao nhiêu, dự kiến mỗi mét vuông đất thương mại giá bao nhiêu, rồi tiến hành đấu giá. Số tiền đấu giá thu được, trừ đi khoản đầu tư ban đầu, khoản trích nộp vào ngân sách (tỷ lệ thuộc vào giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư và giá thu được từ đấu giá đất đó), phần còn lại là cơ sở để đền bù cho người dân. 

Nếu làm theo cách này, sẽ không có chuyện thu hồi đất khắp nơi nhưng không thực hiện, gây quy hoạch treo.

Thưa ông, nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo luật vẫn còn rất nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ, chưa thể ngăn ngừa được tham nhũng từ lĩnh vực này?

Tôi cho rằng, QH cần phải lấy ý kiến rộng rãi hơn để giải quyết triệt để mục tiêu đặt ra khi sửa luật, đó là vấn đề quản lý đất, cơ chế tài chính trong đất hiện nay để chống đầu cơ đất, nhất là đất nông nghiệp bởi đang có tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp để chờ bán giá thương mại trong tương lai; rồi phải có cơ chế kéo cho được giá đất xuống phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế, với sức mua của người dân. Hiện nay giá đất của ta thoát ly quá xa sức chịu đựng của nền kinh tế và sức mua của người dân, chúng ta cũng không thiếu đất đến mức độ để giá cao như vậy.

Nên tái định cư tại chỗ cho dân TS Lê Minh Thông, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật QH, cho rằng: “Ở các nước, họ rất ít khi thu hồi đất ở của dân vì quy hoạch của họ có từ rất lâu, với tầm nhìn rất xa, cho nên nhà ở, khu dân cư được xây dựng, bố trí rất căn bản. Rất hãn hữu mới có sự điều chỉnh và dĩ nhiên họ rất ít khi thu hồi đất. Còn ta, qua quá trình phát triển rất nóng vừa rồi, các khu dân cư hình thành lên với những quy hoạch mang tính bộ phận mà không nằm trong quy hoạch tổng thể. Vì vậy, dự luật Đất đai sửa đổi cần phải điều chỉnh lại theo hướng quy hoạch các khu dân cư phải gắn với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội. Trong quá trình phát triển đó vẫn phải thu hồi đất, nhưng phải có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho người bị thu hồi chứ không phải là thu hẹp hay mở rộng quyền thu hồi. Cơ chế đền bù cũng phải phù hợp với từng loại đất, đất cho thuê phải khác, đất giao phải khác, đất ở lâu dài đền bù khác, như thế thì sẽ bớt được khiếu kiện. Lâu nay cơ chế đền bù của ta đúng là cưa đứt đục suốt, trong khi cái quan tâm là chỗ ở mới thế nào. Lấy ví dụ trong tái định cư tại sao chúng ta không nghĩ đến chuyện cho họ quay lại nơi ở cũ, sau khi đã hoàn tất xong dự án tại các khu đô thị? Chẳng hạn khi chúng ta làm một con đường mới thì phải di dời dân tạm thời nhưng đồng thời phải xây nhà cao tầng ở khu vực đó để cho họ tái định cư trở lại sau khi hoàn tất hạ tầng, làm như vậy thì dân sẽ đồng tình ủng hộ. Bởi vì với mỗi người, chỗ ở thiêng liêng quan trọng lắm, không phải vấn đề đền cho họ bao nhiêu mà quan trọng là có cho họ cơ hội quay lại chỗ đó không”.

Bảo Cầm (thực hiện)

>> Xem xét điều chỉnh giá đất đô thị
>> Giá đất nền sẽ giảm nhẹ trong quý 4/2012
>> Định giá đất kiểu gì để giảm khiếu kiện ?
>> Giá đất cao là điểm nghẽn của nền kinh tế