Rắc rối khi mua bán căn hộ

Phát sinh phiền hà

Theo dự thảo, để được cấp giấy chủ quyền cho căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về đầu tư dự án xây dựng chung cư, bản vẽ sơ đồ nhà ở, danh mục các căn hộ… Đặc biệt, đối với khách hàng mua căn hộ, ngoài bản chính của hợp đồng mua bán căn hộ, dự thảo còn yêu cầu từ ngày 12.4.2009 trở đi (tức ngày Thông tư 01 có hiệu lực thi hành) phải có văn bản xác nhận của sàn giao dịch bất động sản là căn hộ đã được giao dịch qua sàn.

Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) - cho rằng: “Theo tôi, việc quy định phải có văn bản xác nhận của sàn giao dịch là không cần thiết, vì lúc giao dịch hợp đồng đã có ghi rõ địa điểm giao dịch rồi. Thêm một thủ tục như vậy sẽ gây thêm rắc rối cho những trường hợp mua căn hộ nhưng vì nhiều lý do cần chuyển nhượng, khiến cho người cần chuyển nhượng gặp khó khăn”.

Ông Bùi Tiến Thắng – Tổng giám đốc Công ty TNHH kinh doanh dịch vụ BĐS Thương Tín (Sacomreal-S) - nhận xét: “Nếu quy định như vậy sẽ nảy sinh nhiều vấn đề rắc rối. Chẳng hạn, khi chủ đầu tư ủy quyền cho sàn giao dịch phân phối sản phẩm, sàn giao dịch bán căn hộ cho ông A và chỉ cấp một văn bản xác nhận căn hộ đó giao dịch qua sàn. Sau đó ông A chuyển nhượng căn hộ cho ông B thì lúc này ông B phải đến gặp chủ đầu tư để đề nghị hướng dẫn thủ tục sang tên, đồng thời đến sàn giao dịch để được cấp lại văn bản xác nhận. Bởi lúc này, hợp đồng mua bán căn hộ đó sàn giao dịch không còn quản lý nữa, mà do chủ đầu tư quản lý”.

Theo dự thảo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong thời hạn 30 ngày kể từ khi các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở (bên bán) phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ của từng căn hộ. Thời hạn giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. (T.T.B)

Giám đốc một doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án căn hộ tại quận 2, quận 7 cho biết: “Việc quy định phải có văn bản xác nhận giao dịch qua sàn khi cấp chủ quyền cho căn hộ chung cư là phù hợp với Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thị trường hiện nay, việc mua đi bán lại căn hộ hình thành trong tương lai đang khá phổ biến và được pháp luật cho phép. Vì vậy, đối với những trường hợp căn hộ được chuyển nhượng qua nhiều lần sẽ phải cập nhật nhiều văn bản xác nhận. Theo tôi, nên quy định các sàn giao dịch có trách nhiệm cấp văn bản xác nhận cho khách hàng giao dịch cuối cùng để họ thuận tiện trong việc bổ sung hồ sơ đề nghị cấp giấy chủ quyền”.

Chưa chế tài chủ đầu tư

Ông Bùi Tiến Thắng cho rằng, trong trường hợp các chủ đầu tư đồng thời là chủ sàn giao dịch thì việc cấp lại văn bản xác nhận cho khách hàng khi mua bán rất dễ dàng. Nhưng đối với các sàn giao dịch độc lập, chỉ nhận phân phối sản phẩm cho các chủ đầu tư dự án sẽ gặp khó khăn, vì các sàn này rất khó xử lý khi có tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu thì đặt vấn đề: “Luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ các chủ đầu tư bán căn hộ tại các dự án mới phải giao dịch qua sàn. Còn đối với việc mua bán căn hộ lẻ giữa các khách hàng với nhau thì không bắt buộc phải qua sàn. Trong trường hợp này, nếu khách hàng có nhu cầu cấp giấy chủ quyền căn hộ thì liệu có phải bắt buộc họ phải có giấy xác nhận hay không? Còn nếu trong thành phần hồ sơ để cấp chủ quyền cho các căn hộ giao dịch riêng lẻ không cần phải có giấy xác nhận của các sàn thì cũng phải quy định cho rõ để người dân được biết”.

Dự thảo của Sở Xây dựng TP.HCM cũng quy định các chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua căn hộ nhà chung cư. Trường hợp bên mua có yêu cầu tự làm thủ tục thì tổ chức kinh doanh nhà ở phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ cho bên mua. Về vấn đề này, một chủ sàn độc lập nhận xét: “Dù dự thảo văn bản có quy định trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng chưa đưa ra biện pháp chế tài thì tình trạng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm với khách hàng cũng có thể xảy ra và như thế văn bản sẽ không có tác dụng”.

Đề cập đến quy định nói trên, ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh - nói: “Việc quy định phải giao dịch qua sàn cũng là một cách để Nhà nước quản lý được thị trường và thu được thuế, tạo ra sự minh bạch cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, không vì thế mà phải “đẻ” ra nhiều thủ tục phức tạp, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp”.

Chỉ cấp giấy chứng nhận cho người giao dịch đầu tiên qua sàn "Luật Kinh doanh BĐS quy định, chỉ BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn thôi và điều kiện bắt buộc khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là giấy chứng nhận – PV) cho các BĐS loại này là phải có văn bản xác nhận của sàn giao dịch BĐS về căn hộ đã được giao dịch qua sàn (bản sao). Tất nhiên quy định này áp dụng đối với những BĐS giao dịch sau ngày 12.4.2009 (ngày Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở có hiệu lực). Luật cũng quy định rằng, người dân chỉ được bán BĐS khi có giấy chứng nhận, tức là được xác nhận quyền sở hữu đối với BĐS. Mọi hoạt động mua bán trước khi có xác nhận quyền sở hữu đều không đúng pháp luật. Do vậy sẽ không có chuyện những người chuyển nhượng BĐS (đã mua trên sàn) bị "làm khó" mỗi lần mua bán do quy định qua sàn. Chúng ta cần hiểu thế này, khi BĐS giao dịch qua sàn, chưa được cấp giấy chứng nhận mà chuyển nhượng thì chỉ là hợp đồng ủy quyền (không phải là mua bán) nên nó không có giá trị trong việc xác định quyền sở hữu. Những loại mua bán như thế này, dù qua tay bao nhiêu người thì khi cơ quan quản lý Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận vẫn là cấp cho người giao dịch đầu tiên (qua sàn). Sau khi có giấy chứng nhận thì các bên mới có thể làm thủ tục nộp thuế để sang tên" - ông Lê Cao Tuấn, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng). An Nguyên (ghi)

Trần Thanh Bình