"Đất đai vẫn là lĩnh vực nóng bỏng"

“80% câu hỏi tập trung vào đất đai cho thấy đất đai vẫn là lĩnh vực nóng bỏng. Có thể cuộc giao lưu trực tuyến lần sau sẽ tập trung chuyên đề về đất đai”, Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên Bộ TN-MT phát biểu khi giao lưu trực tuyến kết thúc.

Từ nội dung giao lưu trực tuyến trên website của Bộ (monre.gov.vn), Thanh Niên Online tổng hợp dưới đây một số câu hỏi - trả lời đề cập đến những vấn đề thường gặp trong lĩnh vực này:

* Các trường hợp quân nhân chuyên nghiệp, sỹ quan công an, quân đội không có chứng minh nhân dân và hộ khẩu thường trú, khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có yêu cầu gì để thay thế hộ khẩu, chứng minh?

- Sở TN-MT TP Hải Phòng trả lời: Theo quy định tại điều 4; khoản 2 điều 9 Luật Nhà ở năm 2005: công dân Việt Nam có quyền có nhà ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp; khoản 1 điều 56 Bộ Luật dân sự; điều 1 Nghị định số 83/1998/NĐ-CP ngày 10/10/1998 của Chính phủ về đăng ký hộ tịch quy định: nơi cư trú của quân nhân đang làm nghĩa vụ quân sự là nơi đơn vị của quân nhân đó đóng quân.

Quân nhân chuyên nghiệp được Bộ Quốc phòng cấp chứng minh thư quân đội hoặc ủy quyền cho các Quân khu, Tổng cục, Quân đoàn, Quân chủng, Binh chủng cấp.

Khi hộ gia đình hoặc cá nhân quân nhân đăng ký sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương phải có giấy chứng minh do Quân đội nhân dân Việt Nam cấp cho cá nhân quân nhân và xác nhận của chính quyền địa phương về nơi cư trú hoặc thủ trưởng cơ quan đơn vị nơi quân nhân đóng quân thay cho sổ hộ khẩu và chứng minh thư nhân dân.

* UBND huyện thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân được giao theo quyết định 03 để cho hộ gia đình, cá nhân khác thuê phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ (theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt). Như vậy đúng hay sai?

- Sở TN-MT TP Hải Phòng trả lời: Theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2003, UBND huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được UBND thành phố phê duyệt trong đó có diện tích đất nông nghiệp tại địa điểm mà UBND huyện thu hồi đất được phê duyệt chuyển từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì việc thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân của UBND huyện là phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

* Tôi có mảnh đất đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Mẹ tôi từ nước ngoài về Việt Nam. Mẹ tôi có quốc tịch USA. Nay tôi muốn cho mẹ tôi một phần mảnh đất để xây nhà. Xin hỏi pháp luật Việt Nam có quy định gì về việc cho đất cho người mang quốc tịch nước ngoài?

- Sở TN-MT TP.HCM trả lời: Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài (như trường hợp của mẹ ông) được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi thuộc 1 trong 5 đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2003. Ông nên tham khảo các quy định tại Điều 121 Luật đất đai năm 2003 và Điều 128 Luật Nhà ở 2005 để áp dụng vào trường hợp cụ thể của mình.

* Tôi có mua một lô đất dự án và dự án này sẽ cấp sổ đỏ. Xin hỏi tôi được đứng tên trên sổ đỏ lần đầu tiên ra sổ không, hay phải nhờ một người khác có hộ khẩu ở TP.HCM đứng dùm rồi mới sang tên lại cho tôi?

- Sở TN-MT TP.HCM trả lời: Nếu ông đang có quốc tịch Việt Nam thì ông được quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thông qua thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải nhờ một người khác có hộ khẩu ở TP.HCM đứng tên dùm (theo quy định tại khoản 3 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).

* Tôi có doanh nghiêp tư nhân do tôi đứng tên chủ doanh nghiệp. Hiện tôi có một lô đất do vợ chồng tôi đứng tên. Do nhu cầu kinh doanh, tôi muốn đưa lô đất này vào doanh nghiệp. Tôi phải làm các giấy tờ gì và ở đâu?

- Sở TN-MT Khánh Hòa trả lời: Ông (bà) có lô đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ theo quy định khoản 1, 2 Điều 50 Luật Đất đai), ông (bà) làm văn bản thỏa thuận dân sự về việc đưa giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên chủ doanh nghiệp là vợ hoặc chồng. Người nhận quyền sử dụng đất có quyền định đoạt trong khối tài sản chung của hai vợ chồng tại thửa đất nêu trên. Văn bản thỏa thuận được thực hiện tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc Phòng Công chứng Nhà nước.

Thủ tục đưa Quyền sử dụng đất của cá nhân vào doanh nghiệp tư nhân do ông (bà) đứng tên được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh (35 Yết Kiêu, TP Nha Trang). 

* Năm 2000, gia đình tôi lấn chiếm đất hoang và xây dựng nhà ở. Năm 2002, UBND huyện An Nhơn ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính là 3 triệu đồng, và cho phép lập thủ tục hợp thức hóa đất ở. Tôi đã làm đơn gửi cho xã, sau đó tôi nhận Phiếu chuyển của Phòng địa chính huyện để nộp tiền đất. Nhưng vì hoàn cảnh quá nghèo, tôi không có tiền nộp, cho nên huyện cũng không cấp sổ đỏ. Năm 2009, xã quy hoạch khu dân cư, gia đình tôi bị giải tỏa. Vậy gia đình tôi được đền bù không?

- Sở TN-MT Bình Định trả lời: Đất ông đang sử dụng có nguồn gốc lấn chiếm và đã bị UBND huyện xử phạt vi phạm hành chính, cho phép lập thủ tục hợp thức hóa đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất ở, nhưng gia đình ông không nộp, nên không được cấp giấy CNQSD đất ở. Nay nhà ông bị giải tỏa để quy hoạch khu dân cư thì trường hợp đất của ông đang sử dụng là không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên theo chính sách bồi thường của UBND tỉnh đã ban hành thì không được bồi thường thiệt hại về đất, nhưng được hỗ trợ; mức hỗ trợ cụ thể theo phương án bồi thường được UBND huyện An Nhơn phê duyệt. 

Trường hợp ông không có ngôi nhà ở nào khác thì ông làm đơn xin giao đất ở gửi Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng để được xem xét đề nghị UBND huyện An Nhơn giao đất ở tái định cư theo quy định.

* Trường hợp đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đấn ngày 15/10/2013 thì Nhà nước có thu hồi hay vẫn tiếp tục cho sử dụng? Nếu được tiếp tục sử dụng thì có phải làm lại thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Đến 15/10/2003, thời hạn sử dụng còn lại dưới 05 năm thì có được thế chấp để vay vốn với thời hạn dài hơn được không?

- Sở TN-MT Long An trả lời: Theo quy định tại khoản 1, Điều 34 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thì khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật đất đai năm 2003, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 1,4,7,8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai.

Theo quy định trên thì ông được tiếp tục sử dụng đất và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

* Năm 1998, tôi mua 2000m2 đất nông nghiệp. Nguồn gốc thửa đất này là do ông D khai hoang năm 1990, năm 1992 ông D bán cho ông C bằng giấy tay và năm 1998 ông C bán lại cho tôi bằng giấy tay. Nay tôi làm đơn cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì mục kê khai nguồn gốc sử dụng trong đơn xét cấp tôi có phải kê khai hết các lần chuyển nhượng hay không? Tôi có phải đóng thuế gì không?

- Sở TN-MT Bình Thuận trả lời: Tại mục kê khai về nguồn gốc đất, ông chỉ cần ghi nguồn gốc đất là do nhận chuyển nhượng (của ông C) và cung cấp tất cả các giấy tờ có liên quan cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc xác định đất đủ hay không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất (về tính hợp pháp của việc chuyển nhượng, sự phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt, việc tranh chấp, hạn mức…).

Trường hợp được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước khi có quy hoạch chi tiết trung tâm thị trấn. Hiện nay hộ gia đình chuyển nhượng cho người khác, khu vực này đã được quy hoạch chi liết là đất sử dụng vào mục đích khác, nhưng chưa có chủ trương và quyết định thu hồi đất. Vậy trường hợp này có được chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ mới không?

- Sở TN-MT Kon Tum trả lời: Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110;, khoản 2 khoản 3 Điều 112;, các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113;, khoản 2 Điều 115;, điểm b khoản 1,,các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119;, điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố trong đó có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi quy hoạch chi tiết thị trấn. Hiện nay, đất này đã được quy hoạch chi tiết và quy hoạch sử dụng vào mục đích khác, nhưng chưa có chủ trương và quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền (theo như ông hỏi): Bây giờ mới xin chuyển nhượng và cấp GCNQSD đất cho chủ mới là không thực hiện được.

Tuy nhiên, đối với trường hợp các hộ gia đình, cá nhân này đã chuyển nhượng thực tế và người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã sử dụng đất ổn định theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì Phòng TN-MT tham mưu cho UBND huyện xem xét lập thủ tục cấp GCNQSD đất và người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích theo hiện trạng sử dụng đất của người chuyển nhượng, không được xây dựng các công trình hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nếu không được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Thời hạn sử dụng ghi trong GCNQSD đất đối với đất CLN được tính từ thời điểm sử dụng đất hay thời điểm cấp GCNQSD đất?

- Sở TN-MT Thanh Hoá trả lời: Theo quy định tại tiết b, c, điểm 3.2, khoản 3, mục I, Thông tư số 01/2005/TT – BTNMT ngày 13/4/2005:

b) Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ không ghi thời hạn sử dụng đất hoặc có ghi thời hạn sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai và Điều 78 của Nghị định  181; thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;

c) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai và Điều 78 của Nghị định 181; thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;

 * Tôi có lô đất diện tích 120m2.  Hiện là đất nông nghiệp nhưng đã có chứng chỉ quy hoạch đất ở. Xin hỏi quý Sở, Tôi muốn tách lô đất này làm hai lô có được không? nếu được thì thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn quý Sở.

- Sở TN-MT Lai Châu trả lời: Nếu thửa đất nông nghiệp của bạn đang sử dụng nằm trong quy hoạch đất ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đặc biệt thửa đất đó sau khi tách thửa phải phù hợp với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn được phê duyệt và công bố công khai, thì được tách thửa. Hồ sơ tách thửa gồm:

- Đơn xin tách thửa.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Hồ sơ tách thửa nộp tại phòng TN-MT nơi quản lý khu đất đó để được giải quyết theo qui định.

K.H
(tổng hợp từ website Bộ TN-MT)