Thí điểm các loại đất được làm nhà thương mại

Điều này hứa hẹn sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án đang bị ách tắc lâu nay.

Lo sợ sẽ phát sinh tiêu cực

Theo đó, Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được HĐND thông qua.

Ảnh: ĐÌNH SƠN

Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1.1.2025. Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cho biết quy định hiện nay trong luật vẫn đang giữ nguyên như luật Nhà ở 2014, đó là chủ đầu tư chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng dự án nhà thương mại. Trong khi đó, quy định này không thống nhất với luật Đất đai 2013 bởi cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, gồm cả dự án nhà thương mại.

Chính vì vậy, quy định này có thể dẫn đến hệ quả là trong 5 - 7 năm tới, Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất và thị trường BĐS tiếp tục thiếu nguồn cung nhà ở thương mại. Điều đó vô hình trung làm lợi cho DN có sẵn quỹ đất xây nhà ở thương mại, đã được phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các khu đô thị quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

"Bắt buộc phải tháo gỡ quy định này bằng dự thảo Nghị quyết như Chính phủ đã trình Quốc hội. Vì nếu đòi DN phải có 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại thì không có dự án nào đáp ứng được. Khi đó sẽ không có dự án nào được triển khai trong thời gian tới. Điển hình như tại TP.HCM hiện nay quỹ đất ở rất khan hiếm. Trong khi để thực hiện được một dự án, DN phải đi mua gom các loại đất khác nhau", vị này cho hay.

Hoan nghênh việc Chính phủ trình Quốc hội dự thảo thí điểm nhưng ông Nguyễn Văn Thắng, Giám đốc pháp lý Tập đoàn HT, cũng lo lắng cho biết mới đây, DN của ông đã có văn bản góp ý gửi Bộ TN-MT vấn đề này, trong đó có kiến nghị xem xét bỏ nội dung "không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030".

Bởi nếu theo tiêu chí này thì dự thảo giao UBND tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện thí điểm. Dự thảo đưa ra tiêu chí "hạn mức" khống chế 30% sẽ dễ phát sinh tiêu cực, xin - cho khi không có cơ chế để đăng ký, lựa chọn đơn vị, khu vực nào sẽ được nằm trong nhóm 30% này. Không rõ ràng sẽ dẫn đến bất bình đẳng và khó thực hiện cho cả cơ quan nhà nước và cả DN.

Hiện nay, có khoảng 61/63 tỉnh thành đã được phê duyệt quy hoạch tỉnh. Trong đó, danh mục về phát triển nhà ở các giai đoạn từ 2021 - 2030 và tiếp theo đó chỉ mang tính định hướng, chung chung chưa phân rõ cụ thể hay chi tiết về tổng diện tích đất ở phát triển trong kỳ quy hoạch. Điều này dẫn đến rất khó để đưa ra tiêu chí cho việc thí điểm nếu Nghị quyết được thông qua.

Mặt khác, giao cho địa phương mà cụ thể là UBND tỉnh trình HĐND ban hành danh mục khu đất dự kiến thí điểm đây cũng là vấn đề nan giải vì quy hoạch tỉnh được duyệt cũng chỉ mang tính định hướng, chung chung, rất khó xây dựng. Đó là chưa nói thời gian thí điểm trong vòng 5 năm tính từ ngày 1.1.2025 (dự kiến) nên không ai dám chắc rằng khi Nghị quyết có hiệu lực rồi về từng địa phương ban hành tiêu chí, trình HĐND thông qua mất rất nhiều thời gian dẫn đến Nghị quyết chưa đi vào thực tiễn thì đã hết hiệu lực.

"Cần bỏ nội dung khống chế không vượt quá 30% và chỉ cần đánh giá phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của địa phương như dự thảo là đã đảm bảo chặt chẽ và phù hợp trên thực tế", ông Thắng kiến nghị.

Giúp doanh nghiệp có cơ sở đi mua đất

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích thực tế, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400 m2. Với DN, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại. Điều này có thể làm lợi cho những đơn vị đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường. Do vậy, quy định hiện hành buộc DN có 100% đất ở mới được làm nhà ở thương mại sẽ thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung, khiến kinh doanh BĐS gặp khó khăn.

Chính vì vậy, các DN BĐS rất kỳ vọng dự thảo Nghị quyết thí điểm sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8 (dự kiến khai mạc vào ngày 21.10.2024), sẽ tháo gỡ được vướng mắc do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Dự thảo Nghị quyết thí điểm nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, DN được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện "thuận mua vừa bán" giữa người dân và DN. Điều này cũng sẽ giúp các bên không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, bên cạnh các phương thức tiếp cận đất đai thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà.

"Đây cũng là nỗ lực cao độ của HoREA luôn kiên trì góp ý về sự cần thiết phải có dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó có thị trường BĐS nhà ở thương mại để khắc phục tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở thương mại, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và để khắc phục "khoảng trống" do điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024 chưa quy định nội dung này. Điều này cũng nhằm để thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại...", ông Châu cho biết.