Từ 1/1/2007, chưa có sổ đỏ có bán được nhà?

Vẫn được giao dịch

Các giao dịch ở đây là chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất.

Theo ông Nguyễn Văn Tuân, chuyên gia Sàn giao dịch Bất động sản (BĐS) Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB), các giao dịch trên sàn không hề ảnh hưởng bởi việc thực hiện quy định của NĐ181.

Hiện, các giao dịch tại ACB với BĐS chưa có GCN, chủ sở hữu chỉ cần có xác nhận của địa phương, giấy hẹn chờ “sổ đỏ”, hợp đồng mua bán nhà... Hiện tại khảo sát của ACB tại TPHCM, Hà Nội cho thấy, thị trường BĐS đang có xu hướng “ấm” dần, đặc biệt là BĐS có vị trí sinh lời cao; còn các văn phòng môi giới nhà đất vẫn hoạt động bình thường.

Ông Nguyễn Văn Minh - Giám đốc Trung tâm Giao dịch BĐS TP Hà Nội lại tỏ ra thờ ơ với quy định trên: “Các giao dịch không bị ảnh hưởng, bởi theo điều 146 Nghị định 181, hợp đồng về quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác về quyền sở hữu BĐS vẫn có giá trị thực hiện theo quy định của Luật Dân sự”- Ông Minh nói.

Còn theo bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Cty Kinh doanh nhà số 7 (Hà Nội), quy định điều kiện giao dịch BĐS phải có “sổ đỏ” không ảnh hưởng tới các hoạt động kinh doanh nói chung. Bởi lẽ, các dự án kinh doanh BĐS đều có phần hỗ trợ làm “sổ đỏ” cho khách hàng.

Về mặt pháp lý, các hợp đồng mua bán nhà của Cty được xem như giấy tờ gốc, chứng nhận quyền sở hữu BĐS của người mua, vẫn có giá trị giao dịch sau 1/1/2007.

Liên quan việc thực hiện điều 184-NĐ181, Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định này có thể sẽ khó thực hiện, vì các địa phương vẫn chưa hoàn thành cấp giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất cho người dân trước ngày 1/1/2007.

“Tuy nhiên, các giao dịch dân sự trên thị trường cũng sẽ không có gì quá nghiêm trọng” - Ông Võ nhận định và cho biết, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (cấp theo Luật nhà ở) có ghi “quyền sử dụng đất ở” nên hoàn toàn có thể dùng để giao dịch; trường hợp chỉ ghi “quyền sở hữu nhà” ở mà không có “quyền sử dụng đất ở” là vấn đề bỏ ngỏ, cần quy định rõ hơn.

Thị trường “ngầm” tiềm ẩn rủi ro?

Một chuyên gia về BĐS của Hà Nội cho rằng, việc thực hiện NĐ181 được xem như là đích đến-mục tiêu lành mạnh hoá thị trường BĐS. Nhưng để quy định tại điều 184 được thực hiện, cần một khoảng thời gian nhất định.

Do đó, các giao dịch mua bán nhà ở dự án được thực hiện thông qua hợp đồng, trước khi có “sổ đỏ”. “Trên thị trường, các giao dịch trao tay vẫn tồn tại, trong trường hợp này, nếu có các tranh chấp, phải căn cứ vào những giấy tờ hiện có để giải quyết. Đó là giao dịch có thể tiềm ẩn rủi ro với người dân, còn Nhà nước sẽ bị thất thu do các giao dịch ngầm gây nên”-chuyên gia này phân tích.

Với Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, quy định giao dịch BĐS  phải có GCN đã được thành phố thực hiện từ lâu, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác cấp “sổ đỏ” đối với nhà, đất đã nộp hồ sơ hợp lệ vì vậy việc thực hiện quy định của NĐ 181 không có gì khó khăn.

Với một bộ phận người sở hữu nhà theo NĐ 61/CP chưa được hoá giá nhà thì sao? Ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở TNMT&NĐ TP Hà Nội cho biết, đến hết năm 2006 còn khoảng 71.000 hộ chưa mua được nhà 61 (việc bán nhà sẽ kéo dài hết năm 2007).

Những trường hợp trên tuy chưa có “sổ đỏ” nhưng vẫn có thể tham gia giao dịch, chỉ cần người mua có những cam kết cần thiết. Còn theo ông Ngô Trọng Khang, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội, hơn 40.000 trường hợp không nhận “sổ đỏ”, đó là lỗi của dân, do họ chưa có nhu cầu giao dịch.

“Tuy nhiên, họ vẫn còn giấy tờ gốc, nếu những giấy tờ này được đưa ra giao dịch trên thị trường tự do có thể sẽ phát sinh khiếu kiện về sau”-Ông Khang cảnh báo.

Với các tỉnh chỉ bắt đầu thực hiện cấp GCN theo Luật Đất đai 2003, các chuyên gia nhận định, việc thực hiện điều 184  NĐ 181 có thể sẽ khó khăn hơn do số lượng GCN cấp chưa nhiều.

Chẳng hạn TP HCM có khoảng một triệu hồ sơ cần cấp GCN nhưng không thể hoàn thành vào thời điểm 1/1/2007, để có thể giao dịch bằng GCN theo quy định của NĐ181.

Nguyễn Tuấn/ báo Tiền Phong