Vì sao chung cư nội đô vẫn chưa thể giảm nhiệt?

Hàng mới nội đô vẫn "hot"

Trên thực tế, cơn "sốt" tăng giá dù không còn được bàn luận sôi nổi như thời gian trước, nhưng giá căn hộ nội đô vẫn lặng lẽ tăng, dù trước đó đã có mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau thời gian ngắn.

Theo các nhà quan sát thị trường, tình trạng khan hiếm các dự án chung cư mới tại Hà Nội là nguyên nhân chính khiến trên thị trường sơ cấp và thứ cấp phân khúc này càng trở nên "hot". Mỗi một dự án mới chuẩn bị ra hàng được ví như "cơn mưa giải nhiệt" cho thị trường.

Chẳng hạn, phân khu mới nhất đang trong quá trình xây dựng tại đại đô thị phía Tây Hà Nội như The Sola Park được phát triển bởi MIK Group đang thu hút sự chú ý của nhiều khách mua để ở và giới đầu tư. Sở hữu vị trí đắc địa tại cửa ngõ đại đô thị, các căn hộ tại The Sola Park đều có diện tích "vừa xinh" cho nhu cầu ở của các gia đình trẻ, với tổng giá trị mỗi căn hộ phù hợp. Đó cũng là lý do khi ngay từ khi mới ra mắt The Sola Park đã nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư.

Ngoài The Sola Park, các dự án hiện hữu xung quanh cũng ghi nhận mức giá tăng liên tục. Đồng thời, các căn hộ chuyển nhượng luôn được săn đón. Chẳng hạn, các căn hộ tại The Mirae Park của MIK Group đã đi vào hoạt động trước đó, giá nhà tại đây đã tăng khoảng gần 20% kể từ khi nhận bàn giao. Việc tìm một căn hộ ưng ý tại phân khu này cũng không dễ vì chỉ cần có chủ nhân nào rao bán trong group nội bộ là ngay lập tức đã có người chốt mua.

Khó 'mơ' giảm giá

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Xu hướng giảm tiếp tục duy trì trong quý 1/2024, khi toàn thị trường này chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Hệ quả tất yếu của sự khan hiếm này dẫn tới thị trường căn hộ Hà Nội lên cơn sốt giá kéo dài thời gian qua. Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tính tại thời điểm quý 1/2024 tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trên thực tế, mức tăng còn cao hơn nhiều.

Hiện tại, điều đang được nhiều khách hàng và nhà đầu tư quan tâm là có nên xuống tiền mua chung cư không? Bình luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Các khách hàng mua để ở nên giao dịch ngay khi tài chính cho phép để đáp ứng nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

Do đó, theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh: "Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu), số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm xuống. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn".

Thực tế, chung cư vẫn là "lựa chọn hoàn hảo" đối với cư dân đô thị vì nhiều lý do. Anh Tuấn - một môi giới mảng nhà thổ cư cho hay, dù chung cư tăng giá nhưng chưa ăn thua gì so với mức tăng của giá nhà trong ngõ tại Hà Nội thời gian qua. Theo môi giới này, nhiều ngôi nhà 3-5 tầng, nhà cũ, trong ngõ, diện tích chỉ khoảng 28-35 m² đang được rao bán ở mức 5-6 tỉ đồng/căn, tăng đến hơn 1 tỉ đồng/căn so với năm 2023 và khoảng 2 tỉ đồng/căn so với 2-3 năm trước đó.

Còn theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, trong cùng một khoảng thời gian từ quý 1/2023 đến quý 2/2024, loại hình chung cư ở Hà Nội có mức tăng giá 31%, nhưng nhà riêng lẻ còn có mức tăng "khủng" hơn với 32% và đất thổ cư cũng không kém cạnh bao nhiêu với mức tăng 19%. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chung cư lại cao hơn nhiều, đó cũng là lý do dễ khi các dự án chung cư ở trung tâm thành phố đã và sẽ còn đắt như tôm tươi.

Đồng thời, cũng theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội dù tăng nhanh thời gian gần đây nhưng vẫn thấp nhất so với các đô thị lớn trên thế giới. Chẳng hạn, tại Singapore, giá căn hộ chung cư là 415 triệu đồng/m², tại Hồng Kông 645 triệu đồng/m², tại Tokyo là 215 triệu đồng/m², Bangkok 162 triệu đồng/m². Chính vì vậy, nhiều nhà quan sát thị trường cho rằng, sức cầu căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… sắp tới sẽ còn đến từ người nước ngoài, đặc biệt tại các đại dự án đã hình thành "các khu dân cư liên hợp quốc".

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh: "Rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá cả, cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả".