Vì sao đấu giá đất vẫn bị 'thổi'?

Rất khó chứng minh thổi giá, đẩy giá

Cụ thể, các phiên đấu giá gần đây vẫn ồn ào, đông đúc với mức giá trúng còn cao hơn các phiên trước. "Quy trình" cũng giống nhau, đầu tiên là những người tham gia đua nhau trả giá cao rồi bỏ cọc. Cũng có nhiều người sẵn sàng thanh toán đủ số tiền trúng đấu giá với mức rất cao nhưng theo các chuyên gia, việc này là nhằm mục đích "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo", lấy đó làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan, trục lợi bằng chiêu "bỏ con săn sắt, bắt con cá rô".

ẢNH: Nguyễn Trường

Theo chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang, dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra nhưng hành động nói trên chưa chịu sự quản lý, chế tài cụ thể trong luật nên người tham gia đấu giá lợi dụng kẽ hở của pháp luật để tham gia thổi giá. Những người trúng đấu giá hoàn toàn có thể bỏ cọc mà rất khó chứng minh việc họ làm giá, thổi giá. "Việc cho rằng các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính. VN chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý. Không chỉ vậy, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ chịu phạt khá nhẹ khi bị hủy kết quả và mất tiền cọc, trong khi tiền cọc lại rất ít do giá khởi điểm thấp", ông Quang nói.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo (ĐH Kinh tế TP.HCM), lý giải đặc thù của BĐS là tài sản nên ở góc độ người mua bao giờ cũng kỳ vọng tài sản đó sẽ tăng giá. Trong khi đó, những lần đấu giá gần đây số lượng khá ít, chỉ có vài chục lô. Đấu giá theo kiểu "nhỏ giọt" nên ai cũng nghĩ cung ít cầu nhiều, họ mua được sau này giá sẽ tiếp tục tăng. "Ở nước ngoài, có BĐS là các đảo được đem đấu giá với giá trúng rất cao vì họ thích hoặc đó là hàng hiếm. Ở Hà Nội đấu giá cũng tương tự, vì ít nên mua đông. Nhiều nơi đấu giá đất để thu tiền về cho ngân sách ít được nhà đầu tư quan tâm", ông Nghĩa minh chứng.

Không chỉ vậy, một nguyên nhân nữa khiến tình trạng này tái diễn, lặp đi lặp lại và giá trúng ngày càng tăng cao, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, là bởi những người tham gia đấu giá đất khá am tường về pháp luật. Hiện nay luật Đấu giá chỉ quy định giá sàn, còn giá trúng muốn trả bao nhiêu cũng được, giá càng cao, đơn vị tổ chức đấu giá, chủ đầu tư càng thích vì thu được nhiều tiền hơn. Luật cũng quy định mức đặt cọc rất thấp, chỉ 10% trên giá khởi điểm. Con số này khá "khiêm tốn" bởi giá khởi điểm thường lấy theo bảng giá đất của địa phương, trong khi giá trúng cao hơn gấp nhiều lần. Như các lô đất đưa ra đấu giá tại P.Phú Lương, Q.Hà Đông (Hà Nội) mới đây, giá trúng cao nhất lên 262 triệu đồng/m2, cao hơn 8 lần so với khởi điểm.

Nâng tiền đặt cọc lên 50% giá đấu?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhận định: Với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường BĐS Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao. Đáng nói, chuyện này sẽ dần dần trở nên bình thường bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá BĐS tiếp tục được duy trì. Do đó, để các phiên đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục theo sát từng động thái của những người tham gia đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu "bất ổn".

Đồng thời, cũng xem xét để sớm đưa các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động đấu giá đất đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy mới tăng sự cân nhắc giữa được và mất của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào trào lưu đầu cơ thông qua hoạt động đấu giá. Nhà nước cũng cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng "sang tay" ngay trong thời gian ngắn.

Điều quan trọng nhất vẫn nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Giải pháp căn cơ, lâu dài là cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để khơi thông nguồn cung nhà ở. Trong đó, xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường. Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của BĐS. "Trước mắt cần sửa luật để quy định số tiền đặt cọc thật cao đối với cá nhân khi tham gia đấu giá lên 30%, thậm chí 50% giá trị lô đất thay vì chỉ 10% như hiện nay. Khi người trúng đấu giá trong một thời gian không mua sẽ mất cọc.

Không chỉ mất cọc, còn bị cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định hoặc cấm vĩnh viễn. Không chỉ vậy, cũng giống như doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực. Những người có năng lực thật sự mới được tham gia đấu giá. Cũng cần quy định các mức giá trúng sẽ không được dùng để xây dựng bảng giá đất hay tham chiếu cho các trường hợp bồi thường, định giá đất... Những chế tài mạnh mẽ như vậy cộng với việc nhà đầu tư thấy được những "rủi ro" khi tham gia đấu giá mới mong loại bỏ được tình trạng đấu giá ảo, thổi giá đất, trục lợi chính sách", ông Đính kiến nghị.

Bàn giải pháp nào để giải quyết tận gốc tình trạng đẩy giá, thổi giá trong đấu giá đất, giới chuyên gia cho rằng các địa phương, nhất là những TP lớn như Hà Nội cần hạn chế tối đa các phiên đấu giá đất nền phân lô để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thực tế người trúng đấu giá đất rất ít khi xây dựng nhà ở, có những lô đất 5 -10 năm chưa được xây dựng và trở thành công cụ đầu cơ, thổi giá. Cần ưu tiên việc đấu giá các khu đất lớn cho đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án BĐS. Bởi khi đấu giá theo dự án, doanh nghiệp mới đầu tư đồng bộ hạ tầng, đầy đủ các tiện ích và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất.

Một giải pháp nữa được đưa ra là cần khu biệt đối tượng tham gia đấu giá đất nền là người dân có đăng ký thường trú tại cấp huyện, nơi tổ chức đấu giá đất. Tuy nhiên, nếu quy định này được thông qua cũng sẽ có những hạn chế như các nhà đầu cơ có thể "thuê" người dân tại địa phương đấu giá thay hoặc chính những người dân ở địa phương sẽ thành các nhà đầu tư chuyên nghiệp, tham gia đấu giá rồi sang tay kiếm lời. Bên cạnh đó, cần quy định những người trúng đấu giá không được chuyển nhượng lô đất trong khoảng thời gian nhất định, có thể từ 2-3 năm hoặc lâu hơn. Khi thấy không thể lướt sóng, không thể sang tay kiếm lời ngay lập tức, các nhà đầu cơ sẽ "quay xe", chỉ còn lại những người có nhu cầu thật. Từ đó giảm tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc.