TP.HCM tháo gỡ vướng mắc tách thửa đất ở

Căn cứ vào tình hình thực tiễn và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn, Sở TN-MT đã tính toán, đưa ra đề xuất quy định về tách thửa các loại đất trên địa bàn TP.

Theo đó, đối với đất ở, Sở TN-MT đề xuất diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) được quy định tùy theo khu vực. Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 36 m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 3 m. Khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 50 m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 4 m. Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ: thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa tối thiểu 80 m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5 m.

Cũng theo đề xuất của Sở TN-MT, việc tách thửa đất ở căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết. Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa.

Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa. Sau 3 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thì người sử dụng đất được tách thửa đất.

Đối với đất nông nghiệp, Sở TN-MT đề xuất trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác; và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại điều 49 luật Đất đai 2013...

Liên quan đến vấn đề này, trước đó ngày 30.10, ông Võ Văn Hoan, Chánh văn phòng UBND TP.HCM, cho biết quan điểm của TP khi tính toán, điều chỉnh Quyết định 33 để tháo gỡ những vướng mắc về tách thửa đất dựa trên cơ sở pháp lý chung có những thay đổi, đồng thời đảm bảo nhu cầu, quyền lợi chính đáng của người dân, “chứ không điều chỉnh theo tư duy của các “cò đất”. “Mục tiêu mà TP đề ra diện tích đất tối thiểu để tách thửa là để TP phát triển trên cơ sở thực hiện các đồ án, quy hoạch bài bản; không để phát sinh khu dân cư tự phát, không có điện, không có nước, không có hạ tầng...; không để “cò đất” đầu cơ, phân lô bán nền, trục lợi gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân sở hữu đất”, ông Hoan nói.

Chủ trì cuộc họp vào hôm qua 8.11, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến nhìn nhận tách thửa đất ở là nhu cầu thực tế của người dân trên địa bàn TP. Nếu như TP không chủ động tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tách thửa hợp pháp, thì cũng không tránh được tình trạng một số trường hợp tìm cách để tách, dẫn đến vi phạm quy định pháp luật. Theo ông Tuyến, thời gian qua có tình trạng “cò đất” lợi dụng Quyết định 33 năm 2014 của UBND TP (cũng quy định về tách thửa đất - PV), việc quản lý không chặt chẽ của một số quận, huyện để đầu cơ đất, phân lô bán nền làm nảy sinh những khu dân cư tự phát mà hạ tầng giao thông, điện, nước… không đảm bảo. “TP chủ động sửa Quyết định 33 để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu tách thửa đất ở được quyền tách thửa, đảm bảo quyền lợi chính đáng về nhà đất mà mình sở hữu. Nguyên tắc chung là cho tách thửa nhưng phải kiểm soát chặt theo đúng quy định pháp luật. Việc cấp phép xây dựng cho thửa đất sau khi tách bắt buộc phải dựa trên cơ sở quy hoạch được duyệt, đồng bộ và đảm bảo hạ tầng kỹ thuật”, ông Tuyến nói.

Ông Tuyến yêu cầu Sở TN-MT tiếp tục hoàn chỉnh nội dung dự thảo quyết định sửa đổi Quyết định 33, trình UBND TP xem xét thông qua để áp dụng trong thời gian sớm nhất. Về nâng cao vai trò quản lý nhà nước, theo ông Tuyến, tinh thần quyết định mới của UBND TP sẽ giao cho chủ tịch UBND các quận, huyện chịu trách nhiệm chính về tách thửa trên địa bàn, kiểm tra, xử lý hình sự những trường hợp đầu cơ, trục lợi. Sở QH-KT có trách nhiệm rà soát quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch những khu dân cư hiện hữu, những khu dân cư còn diện tích đất trống quy mô lớn để kịp thời ngăn chặn những hình thức lợi dụng chính sách để biến tướng tách thửa làm phá vỡ quy hoạch. Trong vấn đề cấp phép xây dựng đất tách thửa, Sở Xây dựng chỉ cấp phép theo thẩm quyền khi có sự thống nhất ý kiến của Sở QH-KT…

Điều kiện về đất để tách thửa Sở TN-MT đề xuất điều kiện để được tách thửa: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai; việc tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại điều 171 luật Đất đai 2013; thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định. Đối với khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật; biệt thự thuộc sở hữu nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định của luật Nhà ở; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch…; nhà đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Sở TN-MT đề xuất không cho phép tách thửa đất những trường hợp này. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT, cho biết Sở đề xuất những nội dung trên để TP tính toán, quyết định điều chỉnh Quyết định 33 trước đây của UBND TP nhằm đáp ứng nhu cầu về tách thửa của người dân, cũng như góp phần giải quyết có hiệu quả những thách thức đang đặt ra về công tác quản lý đô thị. “Do quyết định mới thay thế Quyết định 33 chưa chính thức ban hành nên Quyết định 33 vẫn còn hiệu lực. Cá nhân, tổ chức nào làm sai so với Quyết định 33 vẫn phải bị xử lý theo quy định”, ông Thắng nói.