Đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ ‘giá đất phù hợp với giá thị trường’

Báo cáo tổng hợp thảo luận tại tổ về dự án luật Đất đai dài gần 100 trang mà Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường gửi tới đại biểu Quốc hội còn cho biết: có ý kiến cho rằng “giá thị trường” là khái niệm tương đối, phụ thuộc vào nhiều “biến số” như thời gian, địa điểm, thông tin, bất đối xứng thông tin giữa các bên giao dịch, tình hình thị trường… ảnh hưởng đến việc xác định “giá trị giao dịch phù hợp”, “giá thỏa thuận” của mỗi bên.

Nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường; đồng thời xác định rõ giá thị trường là giá nào.

ngọc thắng

“Có ý kiến đề nghị làm rõ giá đất ‘phù hợp với giá thị trường’ là giá nào do giá quyền sử dụng đất có nhiều loại: giá đấu giá, giá mua bán giữa người dân và tổ chức, giá bình quân của một phiên đấu giá...”, báo cáo nêu.

Cũng có đại biểu cho rằng việc xác định giá đất sát giá thị trường là rất khó khăn, phải có cơ quan hoặc có hệ thống thông tin cập nhật, có các lực lượng có năng lực để thực hiện

Cạnh đó, có đại biểu nhận định giá đất sát giá thị trường mà lại mở rộng diện Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ sử dụng nguồn lực nào để thực hiện bồi thường.

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi tại điều 163 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định: Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Ngoài nguyên tắc định giá đất, nhiều ý kiến đại biểu cũng đề nghị quy định cụ thể về phương thức định giá, và có thể giao Chính phủ quy định chi tiết, từ đó giúp xác định chính xác giá thị trường của đất.

Kiểm toán Nhà nước kiến nghị tính lại giá đất bồi thường dự án sân bay Long Thành

Nhiều ý kiến cho rằng phương pháp định giá đất là nội dung cốt lõi, quan trọng nhưng dự thảo luật lại giao Chính phủ quy định chi tiết.

Hiện nay theo pháp luật có 5 phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất - PV), đề nghị Chính phủ cần đánh giá vấn đề này và luật hoá vào dự thảo luật phương pháp định giá và trường hợp áp dụng.

Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương pháp có kết quả cao nhất, không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Nhiều ý kiến cũng định nghĩa về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng trong toàn bộ dự thảo thì không sử dụng cụm từ này vào bất cứ nội dung quy định nào, đề nghị làm rõ quy định của dự thảo về nội dung này.

Do đó, cần quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất, về sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá một cách cụ thể như quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường.

Có ý kiến đề nghị cần có những quy định cơ sở để lượng hóa về giá thị trường của đất đai.

5 phương pháp xác định giá đất

(Theo Nghị định 44 năm 2014 của Chính phủ)

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư ban hành.