4 lợi ích, 6 rủi ro khi đưa giao dịch đất nền vào luật để quản lý

Lợi ích và rủi ro

Một cá nhân tách đất thành nhiều thửa rồi bán chưa thể chỉ từ số lượng thửa hoặc số lần giao dịch mà kết luận là kinh doanh bất động sản. Pháp luật hiện hành đã có các tiêu chí đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, nhưng những tiêu chí đó không tự trả lời câu hỏi: Hoạt động nào đã mang bản chất kinh doanh bất động sản và khi đã là kinh doanh thì áp dụng chế độ pháp lý nào?

Câu chuyện trở nên thời sự khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) góp ý sửa luật Kinh doanh bất động sản, đặt vấn đề đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Dự thảo đang công bố vẫn dành chương IV điều chỉnh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo luật sư Trương Anh Tú, nếu nhận diện đúng hoạt động thực sự mang bản chất kinh doanh ngoài dự án, có bốn lợi ích: người mua được bảo vệ tốt hơn; thị trường minh bạch hơn; cơ quan quản lý có thêm công cụ nhận diện kinh doanh được phân tán thành nhiều giao dịch mang tên cá nhân; dữ liệu giao dịch, nghĩa vụ thuế và trách nhiệm chủ thể rõ hơn. Tuy nhiên, bốn lợi ích ấy mới chứng minh mục tiêu quản lý đáng nghiên cứu, chưa đủ chứng minh mở rộng luật Kinh doanh bất động sản là công cụ phù hợp nhất.

Cùng với các lợi ích, theo luật sư Trương Anh Tú, rủi ro đầu tiên xuất hiện từ thuật ngữ đất nền. Bởi đất ở của gia đình sau tách thửa và quyền sử dụng đất được chủ đầu tư tạo lập trong dự án có thể cùng được thị trường gọi như vậy, dù chế độ pháp lý khác nhau. Rủi ro thứ hai là nhận diện sai hoạt động kinh doanh nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận, số thửa hoặc số giao dịch.

Pháp luật hiện hành đã có tiêu chí xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Cụ thể điều 7 Nghị định 96/2024 của Chính phủ đã đặt tiêu chí để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, gắn với trường hợp phải lập dự án, giá trị hợp đồng và số lần giao dịch. Nhưng chính tên và cấu trúc điều khoản cho thấy đây là tiêu chí xác định quy mô của cá nhân đã kinh doanh bất động sản, không phải công thức để suy ngược rằng cứ bán đến một số lượng thửa nhất định thì tự động trở thành người kinh doanh.

Theo luật sư Tú, phải tách hai câu hỏi: Hoạt động đó đã là kinh doanh bất động sản hay chưa. Nếu đã là kinh doanh thì thuộc quy mô nào? Nếu nhập hai câu hỏi thành một, rủi ro thứ ba là né luật, bởi ngưỡng cứng dễ khiến giao dịch bị chia nhỏ hoặc phân tán qua nhiều người đứng tên.

Rủi ro thứ tư là chồng lấn pháp luật, bởi tách thửa và thực hiện quyền sử dụng đất đã thuộc pháp luật đất đai, còn giao dịch tài sản liên quan pháp luật dân sự.

Rủi ro thứ năm là "doanh nghiệp hóa" việc định đoạt tài sản, khi người nhận đất thừa kế có thể bị kéo vào cơ chế kinh doanh chuyên nghiệp.

Rủi ro cuối cùng là chi phí tuân thủ, bởi quy định quá nặng có thể tăng chi phí và kích thích né luật.

Đúng mục tiêu chưa đủ, phải đúng công cụ

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, bài toán không nên đặt giữa quản và không quản, mà phải chọn đúng tầng pháp luật. Pháp luật đất đai điều chỉnh việc tạo lập, tách thửa và thực hiện quyền sử dụng đất, pháp luật thuế xử lý nghĩa vụ tài chính, còn luật Kinh doanh bất động sản có thể đặt ra chế độ tương ứng khi hoạt động mang bản chất kinh doanh.

Việc nhận diện vì vậy khó khi chỉ dựa vào một con số mà cần xem xét tổ hợp dấu hiệu như cách thức tạo lập đất, tính liên tục, mức độ đầu tư tạo giá trị, cách tổ chức bán hàng, quy mô và mối liên hệ giữa các chủ thể. Người nhận đất thừa kế rồi tách bán có thể rất khác người chủ động mua gom, đầu tư và tổ chức bán; số thửa nhiều hơn chưa chắc có bản chất kinh doanh rõ hơn.

Theo đó, nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh, chính sách phải đủ rộng để kinh doanh chuyên nghiệp không thể núp dưới giao dịch cá nhân, nhưng cũng đủ chính xác để người dân không bị biến thành nhà kinh doanh khi thực hiện quyền tài sản. Một mục tiêu quản lý đúng chưa đủ; chính sách chỉ tốt khi chọn đúng đối tượng và công cụ.