Bảng giá đất điều chỉnh ở TP.HCM dự kiến cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất nông nghiệp tăng từ 2,5 - 2,7 lần

Tại dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM được Sở TN-MT hoàn thiện, trình UBND TP.HCM hôm qua (16.10), giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020. Tuy nhiên, nhiều vị trí lại giảm hơn 2 lần so với dự thảo hồi tháng 7.

Cụ thể, với khu vực Q.1, những tuyến đường có giá cao nhất thành phố là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được điều chỉnh giảm xuống còn 687 triệu đồng mỗi m² thay cho mức 810 triệu đồng ở dự thảo trước đó. Mức giá này tăng 4,2 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng giảm 16% so với giá đề xuất cũ.

Mức giá dự kiến ở một số tuyến đường lân cận như Đông Du là 409 triệu đồng mỗi m²; tuyến Hai Bà Trưng (tùy đoạn) có giá từ 350 - 450 triệu đồng, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng. Mức giá này tăng 3 - 4,5 lần so với giá đất tại Quyết định 02 nhưng thấp hơn so với dự thảo cũ 100 - 200 triệu đồng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Khu vực Q.3, toàn bộ tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến là nơi có giá đất mới cao nhất quận, từ 305 - 340 triệu đồng mỗi m², giảm 20-30% so với giá đề xuất trước và tăng khoảng 5 lần so với hiện tại.

TP.Thủ Đức là địa phương có thay đổi mạnh trong dự thảo bảng giá đất mới lần này khi giá đất hiện hành trung bình từ 5 - 8 triệu đồng/m² thì trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần này đã lên đến 120 triệu đồng mỗi m², tăng 9 lần. Trong khi đó, giá đất trong đề xuất lần đầu lên đến 149 triệu đồng/m², tăng 11 lần. H.Hóc Môn là địa phương có mức điều chỉnh giá đất cao nhất. Như trong dự thảo bảng giá đất lần đầu, mức tăng lên đến hơn 51% còn hiện nay giá tăng khoảng 30 lần.

Đối với đất nông nghiệp sẽ phân làm 3 khu vực và 3 vị trí. Trong đó khu vực 1 gồm: quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm: quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP.Thủ Đức. Khu vực 3 gồm: huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.

Cách tính giá đất nông nghiệp là lấy giá đất trong Quyết định 02/2020 nhân cho hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tương ứng theo từng khu vực, vị trí tại Quyết định 56/2023. Khu vực 1 nhân hệ số K là 2,7 lần. Khu vực 2 nhân hệ số K 2,6 lần. Khu vực 3 nhân hệ số K 2,5 lần. Trong đó, giá đất trồng cây hằng năm (đất lúa và đất trồng cây hằng năm khác) ở khu vực 1 từ 432.000 - 765.000 đồng/m² tùy vị trí. Đối với khu vực 2 từ 416.000 - 650.000 đồng/m² tùy vị trí. Đối với khu vực 3 từ 400.000 - 625.000 đồng/m² tùy vị trí. Đối với đất trồng cây lâu năm, ở khu vực 1 có giá từ 518.000 - 810.000 đồng/m² tùy vị trí. Đối với khu vực 2 từ 499.000 - 780.000 đồng/m² tùy vị trí. Khu vực 3 có giá từ 480.000 - 750.000 đồng/m² tùy vị trí.

Đất nông nghiệp vẫn quá cao

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, bảng giá đất điều chỉnh lần này so với dự thảo bảng giá đất công bố trước đây đã giảm khoảng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu so với bảng giá đất trong Quyết định 02/2020, dự thảo mới vẫn tăng bình quân 5 - 7 lần. Với những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm bị ảnh hưởng ít nhưng còn các khu vực vùng ven thì mức tăng rất lớn. Như ở H.Hóc Môn tăng đến 35 lần so với bảng giá đất của Quyết định 20/2020. Đây là vấn đề lớn đối với người dân có nhu cầu thật về nhà ở, còn đối với dân đầu tư thì đây là bước ngoặt của thị trường. Nhà đầu tư có hai lựa chọn, một là gom đất đã có sẵn thổ cư để có giá tốt nhất, hai là mua đất nông nghiệp chuyển lên thổ cư nếu thấy có lợi nhuận. Nhưng với việc đóng tiền sử dụng đất tăng cao như vậy thì lợi nhuận chắc chắn sẽ không có. Nên người dân, nhà đầu tư sẽ đi mua đất đã có sẵn thổ cư còn đất nông nghiệp sẽ ít người mua hơn. Đây cũng có thể là cơ hội để các nhà đầu tư thổi giá đất nếu không có biện pháp ghìm cương.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần 1 ngày 1.8 cho đến nay có sự khác biệt khi giá đất giảm 30%. Dù vậy, giá đất lần này vẫn tăng 25 - 30 lần so với giá đất trong Quyết định 02/2020 trên toàn bộ thành phố. "Xét thực tế giá thị trường thì bảng giá điều chỉnh lần này thỏa mãn được 11 điều kiện để áp dụng theo luật Đất đai mới. Riêng mục tiêu tính giá chuyển mục đích là chưa được hài hòa. Đây là bài toán khó cho người dân có thu nhập thấp ở các huyện ngoại thành khi họ thực hiện chuyển mục đích đất, giống đi mua lại đất của chính mình. Khi áp dụng bảng giá theo điều chỉnh tăng sẽ ảnh hưởng rất lớn 5 huyện ngoại thành đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Điều tốt nhất trong lúc này là cần xem xét lại bảng giá của 5 huyện ngoại thành và cần có chính sách hỗ trợ đối với người dân", TS Thuận đề xuất.

Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố thì cho rằng tại các tờ trình trước đây, Sở TN-MT sử dụng dữ liệu giá đất nông nghiệp tính bồi thường trên địa bàn thành phố để đề xuất giá đất nông nghiệp là chưa phản ánh đầy đủ giá đất nông nghiệp thuần túy cho hoạt động trồng trọt, sản xuất. Nay Sở đã xây dựng bảng giá đất nông nghiệp nhân với hệ số K theo Quyết định số 56/2023 nhằm đảm bảo ổn định cho hoạt động sản xuất nông nghiệp là phù hợp. Điều này cũng không ảnh hưởng đến trường hợp nhà nước thu hồi đất vì khi đó người bị thu hồi đất sẽ được xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường để tính bồi thường. Đồng thời, việc Sở TN-MT xác định đất nông nghiệp trong Khu nông nghiệp công nghệ cao xây dựng theo hướng giữ nguyên như mức thu hiện hành là phù hợp.

Tương tự với đất ở và đất thương mại dịch vụ, Sở TN-MT thực hiện thu thập thông tin giá đất từ cơ sở dữ liệu giá và giá đất chuyển nhượng thị trường và căn cứ tình hình kinh tế - xã hội thực tiễn của thành phố để đề xuất bảng giá đất cho từng khu vực, vị trí là phù hợp. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, Sở TN-MT đã đánh giá đặc điểm tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực. Trên cơ sở đó, Sở đã đề xuất giá đất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có tính đặc thù (đất khu công nghiệp, khu chế xuất, công viên phần mềm Quang Trung, cụm công nghiệp, khoáng sản; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng) là phù hợp.