Bảo vệ người mua nhà

Điều đáng lo ngại nhất là tình trạng này đã được cảnh báo, đã bị lên án rất nhiều nhưng đến nay vẫn xảy ra nhiều nơi. Còn nhớ từ những năm 2016, TP.HCM tiên phong trong việc công khai các dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm hạn chế thấp nhất những rủi ro, thiệt hại do thiếu thông tin cho người tham gia giao dịch.

Khi đó, lãnh đạo TP cũng yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền tiến hành rà soát về pháp lý của dự án, tình trạng thế chấp dự án để vay vốn, tiến hành phân loại để xử lý trước các dự án đã thế chấp ngân hàng, tiềm ẩn các khả năng cao về tranh chấp giữa chủ đầu tư - ngân hàng - người mua nhà... Thế nhưng, sau gần chục năm thì đến nay, báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM vừa qua cho thấy vẫn có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, trong đó nhiều dự án đăng ký thế chấp với thời gian dài. Đây chính là quả bom nổ chậm cứ lâu lâu lại bung ra, gây xáo trộn và hoang mang cho thị trường.

Gần nhất là vụ 214 căn hộ ở chung cư Phú Thạnh, Q.Tân Phú (TP.HCM) bị ngân hàng siết nợ do chủ đầu tư mang đi thế chấp nhưng không trả được tiền vay. Và cũng chỉ đến lúc đó, cư dân ở đây mới ngã ngửa, mới biết nhà mình đã mua, đang ở nhưng thực chất đã bị mang đi cầm cố và có nguy cơ bị mất.

Với các vụ việc nói trên, quan trọng nhất là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bởi theo quy định pháp luật, nhà đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh.

Thông thường, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cũng là ngân hàng cho chủ đầu tư vay và nhận thế chấp bằng chính dự án nhà ở đó. Nếu ngân hàng không quản lý hay thẩm định tốt, để chủ đầu tư mang tài sản đã thế chấp đi bán hoặc thế chấp tài sản đã bán cho khách thì ngân hàng phải tự giải quyết với chủ đầu tư, không được quyền truy đòi nhà mà khách hàng đã mua. Liên quan việc này, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã nhiều lần kiến nghị cần cấp sổ đỏ cho cư dân bởi chuyện tranh chấp là việc của ngân hàng và chủ đầu tư. Thiết nghĩ đây là đề xuất hợp tình, hợp lý bởi người mua nhà không có lỗi, họ đã đóng tiền mua nhà đầy đủ và họ cần được bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Quan trọng hơn là thực hiện nghiêm việc công bố thông tin của chủ đầu tư. Hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu công bố thông tin tại trụ sở ban quản lý dự án (với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS) và tại sàn giao dịch BĐS (với trường hợp kinh doanh qua sàn). Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, nhiều doanh nghiệp không công bố thông tin đầy đủ... Đặc biệt, hầu hết chủ đầu tư không công bố thông tin dự án thế chấp. Chính quyền địa phương cũng lúc làm lúc không. Người mua nhà do không có đủ thông tin nên vẫn ký hợp đồng mua bán. Chỉ đến khi bị ngân hàng siết nợ mới biết nhà ở mà mình mua đã bị chủ đầu tư mang đi cầm cố.

Luật Kinh doanh BĐS 2024 chuẩn bị có hiệu lực vào ngày 1.8 tới đã siết chặt hơn vấn đề này khi quy định, việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh là một trong những nội dung bắt buộc phải công khai. Nếu thực hiện nghiêm, tình trạng bỗng dưng bị siết nhà sẽ được giải quyết triệt để hơn.

Một vấn đề không thể bỏ qua đó là chế tài thật mạnh những chủ đầu tư, ngân hàng làm trái pháp luật, có dấu hiệu lừa đảo khi mang nhà đã bán đi thế chấp ngân hàng, gây rối loạn thị trường.

Có như vậy mới tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia.