Bắt buộc bán bất động sản qua sàn làm tăng giá, tiềm ẩn tiêu cực

Đảm bảo tính công khai, minh bạch

Sáng 12.4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội bắt đầu phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, cho ý kiến về luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

GIA HÂN

Trình bày tờ trình dự án luật, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có 11 chương với 92 điều với nhiều điểm mới.

Dự thảo luật bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Cụ thể, theo điều 57 dự thảo luật, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay.

Tờ trình của Chính phủ cho biết, 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì thế, việc siết lại giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, theo Chính phủ, sẽ đảm bảo quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án với người mua và tránh đầu cơ. Ngoài ra, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý cũng như chưa đảm bảo phòng, chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật.

Có thể làm tăng chi phí từ 8 - 10%

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế không tán thành đề xuất này.

GIA HÂN

Theo đó, cơ quan thẩm tra cho rằng, sàn giao dịch bất động sản chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế phân tích, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Bên cạnh đó, theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Tuy nhiên, ông Thanh cho rằng, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Cùng với đó, dự thảo luật Đất đai sửa đổi cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.

Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

"Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8 - 10%", ông Thanh nêu.

Bên cạnh đó, theo ông Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu, giá cả.