Bất động sản sẽ ra sao?

Điểm nổi bật nhất của thị trường ở thời điểm đầu năm 2010 là hàng loạt dự án căn hộ đang được triển khai sẽ tạo nên một nguồn cung lớn.

Ông Nguyễn Ngọc Dương, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần ô tô địa ốc Phương Trang (đang hợp tác với 3 đối tác khác để đầu tư dự án căn hộ cao cấp New Pearl, Q.3, TP.HCM), cho biết: Phương Trang cân nhắc rất nhiều khi bắt tay vào khởi công dự án vào tháng 11.2009 bởi thị trường đang trầm lắng. Tuy nhiên, cả 4 đối tác trong dự án này cùng nhận định là khi bắt đầu tung ra bán vào khoảng quý 3/2010, đó là lúc thị trường đã phục hồi tốt hơn.

“Nhắm vào những đôi vợ chồng trẻ”

Đầu tháng 12.2009, Công ty cổ phần Đất Xanh cũng khởi công dự án Phú Gia Hưng tại P.15, Q.Gò Vấp. Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc công ty, tin tưởng: “Dự án sẽ cung ứng một số lượng căn hộ với giá phù hợp với túi tiền của những đôi vợ chồng trẻ, có thu nhập trung bình và ổn định. Vì vậy, tôi tin rằng hơn 200 căn hộ của dự án này sẽ bán hết khi công bố ra thị trường”.

	Các chủ đầu tư dự án đã tạo ra cho mình một chiến lược đầu tư phù hợp. Điều này làm cho không khí thị trường giảm bớt sự ảm đạm. Và càng về cuối năm càng có dấu hiệu khởi sắc hơn.
	Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Công ty Vạn Phát Hưng cũng đang chuẩn bị cho một dự án có quy mô gần 1.500 căn hộ sẽ được tung ra bán giai đoạn 1 vào đầu năm 2010. Dự án này có tên là Bình Tân Complex hiện đang được xây dựng phần móng và tọa lạc ở một vị trí kết nối với tuyến đại lộ Đông-Tây, cách trung tâm TP.HCM khoảng 20 phút đi xe máy.

Nhiều chuyên gia cho rằng, khi chu kỳ ngưng trệ của thị trường BĐS đã qua đi, và khoảng 2011-2012 là lúc mà thị trường sẽ có những tiến triển tốt đẹp hơn. Các dự án được khởi công vào giai đoạn hiện nay sẽ phát huy tác dụng tích cực của nó trong tiến trình đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp.

Hà Nội có dự án khu chung cư cao cấp Cleve (thuộc Hà Đông) với 4.658 căn hộ, Green House tại khu đô thị Việt Hưng với trên 1.000 căn hộ, Canal Park (Q.Long Biên) với 148 căn hộ... được khởi công.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, nhận định thị trường sẽ vẫn tiếp tục diễn biến trầm lắng cho đến hết tháng 3.2010, trong đó, giao dịch căn hộ chung cư, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp sẽ bị sụt giảm kể cả trong khoảng thời gian sau đó. Sự sôi động của thị trường, theo nghĩa là lượng giao dịch tăng, theo ông Việt sẽ thực sự bắt đầu vào tháng 4 - tháng 5.2010 khi các nhà đầu tư bỏ tiền vào các dự án có khả năng sắp hoàn thành. Tuy nhiên, ông Việt cũng nhận định, giá căn hộ chung cư có thể vẫn sẽ không mấy biến động do nguồn cung dồi dào nhưng giá đất nền thì sẽ có thay đổi. Lý do bởi vì Nghị định 69 của Chính phủ, đất nông nghiệp sẽ được áp giá đền bù cao tối đa gấp 5 lần hiện nay làm cho chi phí dự án tăng cao.

Nhiều dự án được triển khai từ trước sẽ hoàn thiện ngay trong năm 2010 sẽ là nguồn bổ sung đáng kể cho thị trường Hà Nội. một loạt các dự án “ăn theo” các cung đường mới như Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn, Vành đai 3 cũng sẽ bung hàng vào năm 2010. Ông Nguyễn Trung Hà, Giám đốc Công ty bất động sản Hòa Phát cho biết: “Các dự án tại Xuân Phương, Vân Canh... kể cả những dự án tọa lạc ở khu vực phía đông của thành phố cũng sẽ cung cấp một lượng căn hộ, đất nền đáng kể, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng”.

Theo nghiên cứu của Công ty VietRees, mức tăng giá bình quân của các loại căn hộ có giá bình quân 1 tỉ đồng là 1,5%/tháng, cao hơn so với lãi suất ngân hàng. Điều này đã thu hút các nhà đầu tư tham gia vào 40 dự án căn hộ loại này được khởi công xây dựng trong thời gian 6 tháng cuối năm 2009.

Chờ đợi...

Ông Trần Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, cho rằng: “6 tháng đầu năm 2010 thị trường địa ốc vẫn trầm lắng, 6 tháng cuối năm sẽ có tiến triển tốt hơn. Tất nhiên, với điều kiện chính sách về thuế chuyển nhượng BĐS phải được sửa đổi theo chiều hướng kích thích thị trường”.

Theo một khảo sát mới nhất của VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng qua năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường TP.HCM khoảng 8.500 căn hộ và từ 10.000 - 15.000 căn hộ trong năm 2011. VietRees cho rằng, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp 4 lần so với năm 2008. Thế nhưng, nhu cầu căn hộ thương mại tại TP.HCM trong năm 2010-2011 lên đến khoảng 75.000 căn hộ, nhưng nguồn cung căn hộ trong hai năm này chỉ khoảng 23.500 căn, vì thế số lượng căn hộ bán ra chỉ đáp ứng cho khoảng 1/3 nhu cầu thị trường. Do vậy, cần phải có ít nhất là 2-3 năm mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc nhà ở là căn hộ có giá trung bình và thấp. Mức giá bán căn hộ bình quân trong giai đoạn hai năm tới là 14,6 - 17,4 triệu đồng/m².

Trong khi đó, nhìn vào danh mục các dự án căn hộ đầu tư được giới thiệu tại cuộc Triển lãm và hội nghị BĐS Việt Nam 2009 hồi tháng 12 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng: “Sự đa dạng hóa sản phẩm nhà ở trong thời gian gần đây của các doanh nghiệp cho thấy nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng vào phân khúc thị trường căn hộ có giá trung bình và thấp. Với chủ trương đầu tư như vậy, các doanh nghiệp đã thành công và sẽ dần dần xóa bỏ sự lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS. Nhờ vậy, cơ hội sở hữu nhà ở đối với người có thu nhập thấp hoặc trung bình ngày càng cao”.

Ông Châu cũng nhận định rằng, các dự án căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình được khởi công xây dựng trong năm 2009 đã phần nào “cứu” thị trường BĐS. “Bất chấp những khó khăn của nền kinh tế, các chính sách về thuế chuyển nhượng BĐS, các chủ đầu tư dự án đã tạo ra cho mình một chiến lược đầu tư phù hợp. Điều này làm cho không khí thị trường giảm bớt sự ảm đạm. Và càng về cuối năm càng có dấu hiệu khởi sắc hơn”.

Quan trọng nhất là vốn Trả lời PV Thanh Niên, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nói: “Cuối năm 2008, đầu năm 2009, bức tranh thị trường BĐS cả nước rất ảm đạm, đứng trước nguy cơ bế tắc về vốn; dư nợ tín dụng của đầu tư BĐS chiếm tới trên 50% tổng dư nợ, còn dư nợ về thế chấp BĐS đã lên tới trên 85%, trong đó dư nợ xấu dự báo sẽ ở vào khoảng 10%. Tuy nhiên, gói kích cầu giá trị 7 tỉ USD có tác dụng như một cú hích mạnh mẽ, trở thành cứu cánh cho thị trường này”. Theo ông Võ, thị trường BĐS được hưởng lợi từ gói kích cầu tương đối nhiều. Thứ nhất, thực hiện gói kích cầu, vốn ngân sách được rót vào các dự án cho người lao động có thu nhập thấp và dự án nhà ở xã hội, ngân sách địa phương ở các thành phố lớn cũng tham gia vào thị trường này với trên 100 dự án. Thứ hai, một phần của gói kích cầu được dùng để thực hiện ưu đãi, hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp có khó khăn về vốn, doanh nghiệp vừa và nhỏ, kể cả người dân có thu nhập thấp vay vốn mua nhà trả góp. Chính những động thái này đã nhanh chóng làm thị trường BĐS ấm lại, sốt nhà đất diễn ra tại những dự án có lợi thế về địa lý. Cơn sốt nhà đất diễn ra trong 4 - 5 tháng rồi bất ngờ nguội lạnh trở lại ngay sau khi chính sách siết chặt tín dụng được triển khai. “Can thiệp bằng chính sách sẽ làm cho thị trường BĐS ấm lên hay nguội đi. Tuy nhiên, vốn vẫn là bài toán trọng tâm của thị trường, nếu có vốn thị trường sôi động, không có vốn thị trường bị nguội lạnh, thậm chí là đổ vỡ”, ông Võ kết luận. Ông Võ nhận định: “Thị trường BĐS năm 2010 vẫn chưa thoát khỏi bài toán về vốn. Do vậy, năm 2010 kịch bản như năm 2009 tiếp tục được lặp lại, không phải nguyên xi nhưng cơ bản là thế”. Cụ thể, theo ông, gói kích cầu thứ 2 đã được thông qua sẽ tiếp tục tạo cú hích cho nhà ở xã hội, hỗ trợ vay tín dụng mua nhà đất, người thu nhập thấp vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn. Thêm vào đó, mặc dù trong những tháng đầu năm 2010, thị trường tiếp tục nguội lạnh nhưng sau quý 1, hàng loạt dự án được hoàn thành, nguồn cung dồi dào sẽ kích thích được các nhà đầu tư, dòng vốn từ việc “bán nhà trên giấy” được huy động mạnh mẽ, làm ấm lại thị trường. Sốt đất cục bộ sẽ diễn ra tại những nơi có lợi thế. T.T.B - Q.D

Trần Thanh Bình - Quang Duẩn