Bỏ 'nguyên tắc thị trường', định giá đất thế nào để người dân không thấy thiệt?

Chiều 23.9, Cơ quan Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo luật Đất đai (sửa đổi).

So với luật Đất đai hiện hành, dự thảo bỏ quy định "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường", đồng thời bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ dựa trên các yếu tố gồm: diện tích đất; thời hạn sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế…

ẢNH: PHÚC BÌNH

PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ), bày tỏ ủng hộ việc không tiếp tục quy định "nguyên tắc thị trường" trong định giá đất.

Theo ông, cơ chế về giá để thu hồi đất chính là nguyên nhân khiến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thời gian qua phức tạp.

Tuy nhiên, vấn đề khác đặt ra là, nếu bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường trong định giá đất thì có thể khiến người dân băn khoăn, cảm thấy thiệt thòi. "Ví dụ, năm 2025 ông này được đền bù với giá thị trường, sau khi luật sửa đổi thông qua lại không thấy có yếu tố thị trường nữa, tâm tư là ở chỗ đó", ông nói.

Để giải quyết, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề xuất Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất làm căn cứ tính bồi thường và các nghĩa vụ tài chính, đồng thời phải ghi nhận "yếu tố thị trường" là một trong các căn cứ ảnh hưởng đến giá đất.

Giải pháp trên vừa giúp Nhà nước không còn bị "neo chặt" vào biến động giá thị trường, vừa giúp người dân an tâm vì bảng giá đất vẫn phản ánh các yếu tố thực tế của thị trường.

Cần tính đủ yếu tố tác động đến giá đất

Cùng mối quan tâm, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) nêu rõ dự thảo đã bỏ nguyên tắc "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" và bổ sung nguyên tắc "dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan".

Song, nội hàm của nguyên tắc mới chưa được rõ ràng, bởi các loại dữ liệu này có phạm vi rất rộng. Chẳng hạn dữ liệu đất đai hiện có dữ liệu về địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê, kiểm kê… "Khi định giá đất sẽ dựa trên dữ liệu nào, mức độ tác động của dữ liệu đó đến giá đất ra sao?", bà Nga nêu.

Theo bà Nga, việc không quy định rõ ràng sẽ gây khó khăn, tiềm ẩn thiếu thống nhất, dễ vụ lợi trong công tác định giá đất. Cơ quan định giá đất có thể lựa chọn dữ liệu theo hướng có lợi cho kết quả giá đất đã được định hướng; hoặc dựa vào dữ liệu thứ cấp, dữ liệu tham khảo, dữ liệu không phản ánh đúng thị trường…

ẢNH: GIA HÂN

Cạnh đó, dự thảo quy định 3 tiêu chí xây dựng bảng giá đất gồm loại đất, khu vực và vị trí. Nhưng bà Nga cho rằng, các tiêu chí này chưa phản ánh đầy đủ yếu tố tạo nên sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác kinh tế của đất, nhất là đất sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh.

"Ngay cả các thửa đất cùng loại đất, cùng khu vực và được xếp cùng một vị trí vẫn có thể có giá trị kinh tế rất khác nhau", bà nói.

Từ phân tích đã nêu, bà Nga đề nghị cần tính đến những yếu tố khác có tính ổn định và tác động đáng kể đến giá trị đất như: kết cấu hạ tầng, khả năng tiếp cận, đặc điểm không gian, hoặc hạn chế pháp lý cơ bản đối với khả năng khai thác đất…

Theo Bộ NN-MT, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất hiện đang phụ thuộc vào giá đất của thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê). Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể gặp khó khăn khi phụ thuộc vào nhiều yếu tố, không thống nhất, gây ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi như dự thảo. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung.