Bùng nổ quy hoạch sân golf: Khó lãi, vì sao nhà đầu tư vẫn lao vào?

Không có "bia kèm lạc", chắc chắn lỗ !

Bùng nổ sau đại dịch, bất động sản (BĐS) sân golf được nhận định là một trong những phân khúc sản phẩm "hot" nhất năm 2022. Hội Môi giới BĐS VN đánh giá BĐS sân golf, điển hình là biệt thự sân golf, là sản phẩm cao cấp, hướng tới phục vụ tầng lớp tinh hoa, do đó hiệu quả đầu tư rất cao. Suất đầu tư của loại hình này tại VN đang ở mức hấp dẫn, giá trị và khả năng khai thác của biệt thự sân golf sẽ rất tốt trong tương lai.

GIA BÌNH

Thế nhưng, thực tế không màu hồng như vậy. Tiêu biểu cho câu chuyện đầu tư golf thua lỗ là Công ty đầu tư PV-Inconess (RGC) sở hữu dự án sân golf Hoàng Gia tại Ninh Bình - liên tục thua lỗ hơn 12 năm nay. Sân golf Hoàng Gia có quy mô lên tới 670 ha, là sân golf lớn nhất VN. Song, lỗ lũy kế tính đến ngày 30.6.2023 của nhà đầu tư này là gần 160 tỉ đồng. Đáng chú ý theo báo cáo kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023, doanh thu thuần của PV-Inconess đạt hơn 67 tỉ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ 2022. Trong đó, doanh thu dịch vụ golf gần 52 tỉ đồng, tăng 40%; doanh thu nhà hàng, phòng nghỉ đều tăng. Tuy nhiên, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp (DN) tăng cao hơn khiến DN này vẫn lỗ sau thuế hơn 4 tỉ đồng.

Theo báo cáo kinh doanh của SAM Holdings, công ty mẹ của SAM Tuyền Lâm (khu nghỉ dưỡng kết hợp sân golf), doanh thu năm 2022 của SAM Tuyền Lâm tăng trưởng tới 130,5%, đạt 105,6 tỉ đồng, lãi hơn 23,7 tỉ đồng, vượt 437% so với năm 2021. Đây được xem là bước ngoặt cực mạnh của công ty này, bởi trước đó SAM Tuyền Lâm từng khá chật vật khi năm 2019 lỗ trước thuế 15,4 tỉ đồng, năm 2018 còn lỗ đậm hơn 34,8 tỉ đồng. Rất nhiều dự án quần thể du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf có tổng mức đầu tư lên tới hàng ngàn tỉ mới đây cũng đã bị chính quyền địa phương "khai tử" do ì ạch, chậm trễ.

Theo một chuyên gia, chi phí đầu tư sân golf lên tới vài ngàn tỉ đồng, chi phí duy trì hoạt động của sân cũng rất lớn nhưng doanh thu thực tế từ hoạt động golf thuần túy rất thấp. Để tiến tới điểm hòa vốn và có lãi, bình quân các sân golf 18 lỗ phải có ít nhất trên 100 người chơi mỗi ngày, song chỉ một số sân golf vị trí đẹp, trung tâm tại các TP lớn đạt được con số này. Đa phần sân golf tại các khu vực xa trung tâm lượng khách không cao, chỉ 30 - 40 người/ngày. Với phí thuê sân golf khoảng 1,5 - 3,5 triệu đồng/người (sân 18 lỗ), doanh thu trung bình ngày rất ít ỏi. Ngay cả việc gia tăng doanh thu bằng thẻ hội viên cũng khó khăn, lý do nhiều khách hàng muốn chơi ở nhiều sân, chưa kể một đối tượng khách hàng khá lớn tại các sân golf kết hợp điểm du lịch là du khách và người nước ngoài đến công tác.

Đó là lý do hầu hết dự án sân golf đều tận dụng tối đa quy định "diện tích đất dành để xây dựng nhà ở thấp tầng cho thuê tối đa không quá 10% diện tích đất sân golf" để kèm theo những khu thương mại dịch vụ, nhà hàng, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, thậm chí chung cư.

Điển hình, sân golf Phượng Hoàng ở Hòa Bình có nhà câu lạc bộ gần 10.000 m2, nhà hàng 200 chỗ, phòng tiệc lớn, phòng tiệc nhỏ, khách sạn 5 sao, chung cư. Sân golf Việt Yên (Bắc Giang) có diện tích khoảng 152 ha cũng dành hơn 3 ha cho những công trình như nhà điều hành, resort cho thuê, khách sạn…

Núp sau sân golf vẫn là BĐS

Trả lời Thanh Niên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng ngay cả khi đã "kèm lạc" thì các dự án khu BĐS như nhà biệt thự, nghỉ dưỡng đi kèm dự án sân golf vẫn chưa có lãi. Thậm chí, có dự án để hoang nhiều năm. Nghịch lý là vẫn có rất nhiều nhà đầu tư "bia kèm lạc" khi xin đầu tư dự án sân golf kết hợp nghỉ dưỡng, BĐS. Điều này chỉ có thể lý giải rằng đa số dự án sân golf đều có diện tích rất lớn, trước mắt giá trị kinh tế nhà đầu tư thu lại có thể chưa cao, song, cùng với thời gian, BĐS sẽ tăng và mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao hơn nhiều cho nhà đầu tư so với sân golf.

"Thực tế là các đại gia BĐS đi làm sân golf rất tự nhiên, địa phương thì cứ giao đất. Cần phải cân nhắc câu chuyện lợi ích riêng về đất đai và câu chuyện thu lợi nhuận từ du lịch có thực sự cân bằng hay không. Nếu kiểm soát không chặt thì địa phương cũng không thu được lợi ích gì", GS Đặng Hùng Võ lưu ý.

Khi trao quyền cho các địa phương quy hoạch sân golf, Nghị định 52/2020 đã nhấn mạnh tinh thần là không được sử dụng đất rừng (đặc biệt là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng) để xây dựng sân golf. Tuy nhiên, việc chuyển đổi rừng sản xuất sang làm sân golf dễ dàng nên nhiều địa phương đã lần lượt chuyển đổi các loại hình rừng khác thành rừng sản xuất, sau chuyển đổi diện tích rừng này thành BĐS sân golf.

Điển hình năm 2021, Gia Lai đã chuyển đổi gần 270 ha rừng đang giữ vai trò phòng hộ, sinh thái cảnh quan, sinh kế, văn hóa cho người dân địa phương để làm dự án khu phức hợp bao gồm sân golf Đak Đoa. Hàng ngàn cây thông đã bị di chuyển đi trồng ở vị trí khác rồi chỉ ít lâu sau chết khô hàng loạt, chất thành đống. UBND tỉnh Bắc Giang cũng đang xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng 85,7 ha đất rừng để thực hiện giai đoạn 2 dự án "Đầu tư xây dựng sân golf, dịch vụ Yên Dũng".

Mới nhất, UBND tỉnh Đắk Lắk bị Kiểm toán Nhà nước phát hiện đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng rừng với hơn 320 ha thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng. Đó là chưa kể tình trạng nhiều tỉnh thành đã hoặc đang đề nghị đưa hàng chục ngàn héc ta đất rừng ra khỏi quy hoạch 3 loại rừng, như Lâm Đồng đề nghị đưa 52.000 ha, Gia Lai là 44.000 ha… vì nhiều lý do, bao gồm mục đích dành quỹ đất cho các dự án đầu tư phát triển.

TS Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị VN, khẳng định núp sau sự bùng nổ của sân golf hiện nay, chủ yếu vẫn là mục đích kiếm lời từ BĐS. Nhu cầu chơi golf của người Việt thực tế có tăng nhưng vẫn không nhiều. Về cơ bản, golf vẫn là môn thể thao đặc thù, chỉ một số ít đối tượng có nhiều tiền, địa vị trong xã hội mới đủ kinh phí để trang trải. Còn số lượng người nước ngoài làm việc ở VN thì chỉ tập trung chủ yếu ở các TP lớn là Hà Nội, TP.HCM cùng một số đô thị lớn. Những tỉnh lẻ vừa ít người nước ngoài tới làm ăn sinh sống, đối tượng chơi golf lại càng hạn chế hơn. Nhu cầu nghỉ dưỡng, sở hữu BĐS khu vực quanh sân golf cũng rất ít.

"Với thực tế nhu cầu hiện nay, mỗi tỉnh đầu tư hàng chục sân golf, có khi san sát nhau thì không cần quá am hiểu về kinh tế cũng có thể tính được chắc chắn lỗ. Nhưng vì sao họ vẫn muốn thúc đẩy làm? Bởi sau đó sẽ bắt đầu tiến tới công đoạn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi trục lợi từ phần mặt bằng chiếm dụng được", ông Nguyên nói thẳng.