Căn cứ xác định giá đất thị trường

Gần 4.000 hồ sơ nhà đất bị tắc

Theo Cục Thuế TP.HCM, cho đến thời điểm hiện nay trên địa bàn thành phố đã có khoảng 4.000 hồ sơ không đóng được tiền sử dụng đất do cơ quan thuế chưa nhận được hướng dẫn thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo giá đất nào. Đại diện Cục Thuế TP.HCM cho biết Thông tư 93 đã bật đèn xanh để giải quyết vấn đề mà các hồ sơ này gặp phải. Tuy nhiên để người dân đóng được tiền sử dụng đất ngoài hạn mức, phải có hệ số điều chỉnh giá đất ban hành.

Trước đó, Sở Tài chính TP.HCM đưa ra dự thảo đề xuất thành xác định hệ số điều chỉnh giá đất từ 3 - 4 lần. Đến cuối tháng 6, Cục Thuế TP.HCM đã có kiến nghị hệ số điều chỉnh giá đất nên là 1,5 - 2 lần. Giá bất động sản mà Sở Tài chính thuê đơn vị khảo sát từ năm 2008 là năm thị trường bất động sản có giá tăng cao. Còn hiện nay thị trường bất động sản đã giảm giá và đóng băng do đó không nên xác định giá đất quá cao.

T.Xuân

Vẫn chưa giải quyết được vướng mắc

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc Thiên An Lý - cho rằng Thông tư 93 vẫn chưa tháo gỡ được các vướng mắc về tiền sử dụng đất (SDĐ) thời gian qua. Thứ nhất, thông tư vẫn yêu cầu phải tiến hành thẩm định giá đất đối với từng dự án bất động sản (BĐS) là một việc làm hết sức tốn kém và dẫn tới sự thiếu thống nhất trên thực tế. Tuy thông tư có tạo hướng mở là cho phép không cần thẩm định giá với các lô đất có giá trị dưới 15 tỉ đồng (đối với TP trực thuộc T.Ư) song trên thực tế hầu hết các dự án BĐS đều có giá trị vượt mốc này nên chủ yếu vẫn sẽ phải thẩm định giá. Điều này có nghĩa là đặt quyền quyết định từng trường hợp vào tay các đơn vị thẩm định giá. Thực tế, cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định nói một giá, như vậy thì phải theo giá nào, nếu có mâu thuẫn thì giải quyết ra sao?

Bất hợp lý nhất theo ông Hà, quá trình chuẩn bị mỗi dự án BĐS thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm, trước khi triển khai doanh nghiệp phải tính toán trước các loại chi phí, trong khi đó tiền SDĐ lại thu ở điểm cuối của dự án (hoàn thành giải tỏa) nên doanh nghiệp chẳng biết đâu mà lần, vì chẳng ai đoán được vài ba năm sau giá đất sẽ ở mức nào để tính toán đầu ra, đầu vào. "Chưa kể, doanh nghiệp phải bỏ tiền bồi thường giải tỏa đất cho người dân theo giá thị trường, nhưng sau đó Nhà nước lại khấu trừ theo giá nhà nước, thấp hơn mức bồi thường thực tế của doanh nghiệp đến 80 - 90% (nhưng khoản chênh lệch này không được ngành thuế công nhận vì không có chứng từ nên doanh nghiệp không những không được khấu trừ mà còn phải tính vào doanh thu và phải nộp 25% thuế thu nhập doanh nghiệp). Chẳng hạn, doanh nghiệp mua đất với giá 10 triệu/m2, song chỉ được khấu trừ theo giá đất nông nghiệp 150.000 đồng/m2, không đáng là bao. Sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp lại phải đóng 100% tiền SDĐ theo giá thị trường. Như vậy chẳng khác nào tịch thu dự án vì tất cả các giá trị gia tăng từ đất do quá trình đầu tư dự án đều phải nộp lại cho Nhà nước" - ông Hà bức xúc.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - cũng cho rằng việc yêu cầu doanh nghiệp BĐS phải đóng 100% tiền SDĐ sát giá thị trường đúng là "một quy định khó hiểu". Bởi, doanh nghiệp đã phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó lại phải đóng thêm 100% tiền SDĐ cho Nhà nước thì chẳng khác nào bắt họ phải mua đất đến 2 lần. Theo TS Hiển, với trường hợp Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thì thu như vậy là hợp lý. Ngoài ra, Nhà nước có thể thu tiền chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đây (chuyển đổi công năng đất). Còn với trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận mua đất ở từ người dân để đầu tư dự án, cần đưa ra mức thuế hợp lý.

P.Thanh