Căn hộ 'tuyệt chủng' vẫn được phân hạng

Thực tế tại TP.HCM hiện nay, căn hộ 40 triệu đồng/m² còn hiếm chứ đừng nói đến giá chỉ phân nửa như Sở xếp hạng.

ĐÌNH SƠN

Phân hạng đã lỗi thời

Theo đó, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết từ tháng 1 - 8.2023, TP.HCM có hơn 14.000 căn nhà đủ điều kiện bán. Các căn hộ đủ điều kiện để bán chủ yếu là phân khúc cao cấp (hạng A) có giá trên 40 triệu đồng/m², với hơn 9.200 căn, chiếm tỷ trọng hơn 64%. Còn lại là hơn 5.000 căn hộ trung cấp (hạng B) có giá 20 - 40 triệu đồng/m². Thị trường TP.HCM vắng bóng nhà ở bình dân (hạng C) có giá dưới 20 triệu đồng/m² không ghi nhận nguồn cung mới. Sở này cho biết tổng số vốn các dự án cần huy động trên 146.600 tỉ đồng, tương đương bình quân trên 10 tỉ đồng/căn.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) ở TP.HCM cho rằng báo cáo của Sở Xây dựng chưa đúng và chưa trúng. Bởi đa phần các dự án Sở công bố đủ điều kiện bán hàng là các dự án cũ, chủ đầu tư cũng đã mở bán từ trước đó rất lâu bằng các hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ... Đến khi Sở ra thông báo cho bán hàng thì đây chỉ là một thủ tục để chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng mua bán theo luật Kinh doanh BĐS.

Không chỉ vậy, mức giá mà Sở Xây dựng công bố là căn hộ cao cấp có giá trên 40 triệu đồng/m², trung cấp từ 20 - 40 triệu đồng/m² và bình dân dưới 20 triệu đồng/m² không phù hợp thực tế. Bởi hiện nay ở TP.HCM không có dự án nào bán căn hộ với mức giá 20 triệu đồng/m², thậm chí 40 triệu đồng/m² cũng gần như "tuyệt chủng". Căn hộ cao cấp thì giá phải từ 80 triệu đồng/m², trung cấp trên 50 triệu đồng/m², còn căn hộ được gọi là giá rẻ cũng gần 40 triệu đồng/m².

Sở dĩ giá bán căn hộ cao như vậy vì chi phí đầu vào quá lớn. Cụ thể, giá thành bình quân để xây dựng 1 m² căn hộ bao gồm tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, quản lý… không dưới 50 triệu đồng/m² đối với căn hộ cao cấp và khoảng 30 triệu đồng/m² đối với căn hộ bình dân, chưa tính đến lợi nhuận của doanh nghiệp và các rủi ro trong quá trình xây dựng, kinh doanh. Vậy thì lấy đâu ra căn hộ 20 triệu đồng/m² để Sở Xây dựng phân hạng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), nói thẳng tại TP.HCM căn hộ 40 triệu đồng/m² rất hiếm, chỉ căn hộ cũ chưa có sổ hồng mới bán với giá này. Đa số các dự án mới đều bán với giá từ khoảng 60 triệu đồng/m².

Trước đây, vào năm 2017, Bộ Xây dựng có quy định về phân hạng chung cư với mục đích làm căn cứ cho vay trong gói 30.000 tỉ đồng. Khi đó người dân mua căn hộ thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m² được vay vốn ưu đãi trong gói 30.000 tỉ đồng, với lãi suất ưu đãi chỉ 5%/năm. Nhiều chủ đầu tư lách luật bằng cách công bố bán giá giá dưới 15 triệu đồng/m² để người mua nhà tiếp cận được vốn. Nhưng thực tế, giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và chủ đầu tư bắt khách hàng ký thêm một phụ lục hợp đồng gói hoàn thiện nội thất cũng lên đến mấy trăm triệu đồng. 

"Thực tế căn hộ có giá khoảng 40 triệu đồng/m² tại TP.HCM thì tìm "đỏ mắt" cũng không ra. Tại Đồng Nai hay Bình Dương giá bán căn hộ cũng đã lên đến 40 triệu đồng/m². Các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM dù được hỗ trợ vay vốn ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất… nhưng giá bán cũng đã gần 30 triệu đồng/m². Điển hình một dự án nhà ở xã hội tại TP.Thủ Đức cho thuê thời hạn 43 năm, nhưng giá cho thuê tính bình quân đã hơn 25 triệu đồng/m²", ông Thành dẫn chứng và khẳng định căn hộ 20 triệu đồng/m² đã "tuyệt chủng".

Vênh với thị trường

Việc phân hạng căn hộ chung cư hiện nay đang có độ "vênh" giữa cơ quan quản lý nhà nước với thực tế trên thị trường. Theo Bộ Xây dựng phân cấp, căn hộ có giá khoảng 35 - 45 triệu đồng/m² được gọi là căn hộ trung cấp và căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m² và dưới 35 triệu đồng/m² là căn hộ bình dân.

Tại TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) khẳng định căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² tại TP.HCM đã gần như tuyệt chủng. Vì vậy, báo cáo của Sở Xây dựng là thiếu thực tế. Giá nhà tăng quá cao, không tương xứng với thu nhập số đông khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, dẫn chứng thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện 5,5 - 6 tỉ đồng/căn. Với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40 - 50%/tháng/thu nhập thì phải mất vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

"Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần túy, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP.HCM vào thời điểm này. Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được một căn hộ trung bình", bà Giang nói.

Trong các báo cáo về thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, HoREA đều cho biết nguồn cung căn hộ bình dân đã biến mất khỏi thị trường, thậm chí những căn hộ có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m² đã ít xuất hiện. Với thu nhập bình quân hiện nay, phải mất hàng chục năm tích lũy, người dân mới mua được nhà.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS TP.HCM, từng tính toán nếu một người trẻ thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, muốn mua căn nhà khoảng 1,5 tỉ đồng thì phải tích cóp trong 20 năm. Vì trong 15 triệu đồng đó, họ phải chi ra 9 triệu đồng làm sinh hoạt phí, còn dư 6 triệu đồng/tháng thì 1 năm còn dư được 72 triệu đồng. Nếu muốn mua căn hộ khoảng 1,5 tỉ đồng thì người trẻ phải mất khoảng 20 năm. Nhưng lúc đủ tiền mua nhà, thì giá nhà có còn ở mức 1,5 tỉ đồng/căn hay đã tăng gấp mấy trăm phần trăm.

Để hỗ trợ cho người dân mua được nhà, nhất là người trẻ, ông Phạm Lâm đề xuất Chính phủ cần có những chính sách giúp các dự án nhà ở xã hội giảm bớt thủ tục hơn nữa để doanh nghiệp tham gia. Bên cạnh đó, xem xét vấn đề quy hoạch và dành quỹ đất để xây loại hình nhà ở vừa túi tiền hoặc chương trình mua nhà ở lần đầu cho người dân; làm sao tỷ lệ tăng lương phải nhanh hơn mức tăng giá của BĐS thì may ra người dân mới mua được nhà.