Chậm gỡ khó cho doanh nghiệp

4/156 dự án được tháo gỡ về mặt chủ trương

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), đến nay trong số 156 dự án mà các doanh nghiệp (DN) "cầu cứu" UBND TP.HCM từ đầu năm 2022 mới có 4 dự án được UBND TP có chủ trương tháo gỡ khó khăn với cùng một vấn đề là cho bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, số lượng căn hộ được bán cũng chỉ 50%, không được bán toàn bộ 100% như trước đây. Nhưng đây cũng mới là chủ trương mà chưa có văn bản đồng ý chính thức.

ĐÌNH SƠN

Đại diện của Công ty Gotec Land, chủ đầu tư dự án Shizen Home (Q.7), một trong số 7 dự án được UBND TP.HCM xếp lịch họp đợt đầu tiên để tháo gỡ những vướng mắc, cho biết sau cuộc làm việc ngày 20.2 và DN đã báo cáo toàn bộ những vướng mắc khó khăn, pháp lý dự án, nhưng đến nay TP vẫn chưa có động thái gì cụ thể. 

Dự án của DN này đã đóng xong tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng ngày 13.5.2021. Đồng thời, công trình thuộc dự án đã thi công hoàn thành xong phần móng, hầm, tầng 1, đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo kế hoạch. Công trình cũng đã được nghiệm thu hoàn thành phần móng, hầm theo biên bản nghiệm thu ngày 22.6.2022. 

Theo luật Kinh doanh BĐS, dự án đã đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng sau nhiều lần nộp hồ sơ lần 1 để đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại đã bị Sở Xây dựng "bác". Điều này đã khiến DN thiệt hại hàng ngàn tỉ đồng. Rơi vào đường cùng, DN này đã có đơn cầu cứu Thủ tướng

Chính phủ, UBND TP.HCM; đồng thời khiếu nại việc làm trái luật của Sở Xây dựng. Thế nhưng như nói trên, dù họp hành không ít lần nhưng đến ngày 2.4.2023, những khó khăn của DN vẫn chưa được tháo gỡ.

Đại diện một tập đoàn BĐS tại TP.HCM thông tin, sau các buổi làm việc, lắng nghe trình bày của DN, lãnh đạo TP cũng có động thái giao các sở ngành rà soát báo cáo nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. "Những dự án trên, DN cũng đã cầu cứu nhiều lần, lãnh đạo TP cũng đã có đầy đủ hồ sơ, thực ra cũng không cần phải họp tới, họp lui mất khá nhiều thời gian mà không giải quyết được vấn đề. 

Trên cả nước, TP.HCM là địa phương tích cực nhất khi tổ chức nhiều cuộc họp theo chuyên ngành, họp định kỳ để nghe DN, các sở ngành báo cáo về khó khăn, vướng mắc. Thế nhưng chúng tôi đưa ra 6 dự án xin tháo gỡ khó khăn, có dự án họp 2 lần, mà lãnh đạo TP cũng mới dừng lại ở việc giao sở, ngành tổng hợp và báo cáo, đề xuất hướng xử lý. Đến nay vẫn chưa có chỉ đạo cụ thể nào", vị này chán nản.

Nhiều DN nói thẳng, các vướng mắc hiện nay họ gặp phải thuộc thẩm quyền của TP, như việc xác định tiền sử dụng đất. Thế nhưng để ra được thông báo đóng tiền sử dụng đất là cả một thời gian rất dài. Như trường hợp chủ đầu tư dự án Sunwah Pearl (Q.Bình Thạnh), dù Chủ tịch UBND TP.HCM đã duyệt số tiền sử dụng đất DN phải đóng, thế nhưng đã hơn 2 năm qua dù Cục Thuế TP.HCM có nhiều văn bản gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ qua đơn vị này để ra thông báo đóng tiền, nhưng không nhận được hồi âm. Điều này kéo theo hệ lụy là hàng trăm căn hộ tại dự án này bị "treo" sổ hồng mấy năm qua.

Sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận xét, Chính phủ ra sức chỉ đạo nhưng ở cấp địa phương vẫn làm rất chậm. Trong khi nguồn thu của các địa phương, trong đó có TP.HCM, đa số đến từ BĐS nên việc các dự án "đắp mền" không thể triển khai không chỉ gây thiệt hại cho DN, người dân mà còn cho cả ngân sách nhà nước khi không thể thu được tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí. 

Theo ông Quang, sự sụt giảm tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của TP.HCM có nguyên nhân từ ngành nghề kinh doanh BĐS là một ngành chủ lực của TP lại giảm lớn nhất, tới 16,2%, đã kéo theo ngành xây dựng sụt giảm 17%. Rồi các ngành khác như sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất... cũng giảm mạnh theo. Chỉ tính 156 dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 DN tại TP.HCM đang bị ách tắc thì một nguồn lực khổng lồ đã bị chôn vào đây. 

"Nếu bình quân giá trị mỗi dự án là 2.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư của 156 dự án lên đến khoảng 312.000 tỉ đồng. Nếu tính bình quân mỗi dự án DN vay 50% trong số này để mua đất, thì số tiền DN "chôn" vào đây đã 156.000 tỉ đồng. Nếu tính bình quân lãi suất mỗi năm 10%, thì tiền lãi DN phải đóng cũng đã rất lớn. Sau 5 năm dự án "trùm mền", thì lãi vay đã ăn gần hết dự án. Do đó, nếu tháo gỡ được vướng mắc để triển khai thực hiện trở lại bình thường thì nhà nước có thể thu thuế giá trị gia tăng 10% được 31.200 tỉ đồng. Nếu DN đưa dự án vào kinh doanh, đạt lợi nhuận 20% thì nhà nước còn có thể thu thuế thu nhập DN được 12.480 tỉ đồng, chưa kể các khoản thu phái sinh khác, chưa kể tạo công ăn việc làm. Ngoài ra TP cũng thu thêm một khoản rất lớn từ tiền sử dụng đất. Khi dự án đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng, TP còn thu được thuế thu nhập cá nhân 2% từ chuyển nhượng BĐS", ông Quang tính toán và nhấn mạnh, hiện nay DN BĐS đang rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn khi không có sản phẩm bán, doanh thu không có, không thể vay ngân hàng. Trong khi đó các dự án đứng bánh nhiều năm khiến một lượng lớn tiền chôn trong đất. 

"Do vậy, việc sớm tháo gỡ pháp lý cho các dự án là giải pháp nhanh, hiệu quả nhất hiện nay. Để chậm ngày nào, DN, người dân và cả nhà nước thiệt hại ngày đó", chuyên gia Trần Khánh Quang nêu quan điểm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng khẳng định, vướng mắc pháp lý là khó khăn lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các DN BĐS. Do đó, việc tháo gỡ cơ chế là giải pháp ít tốn tiền ngân sách nhất, nhanh nhất nhưng mang lại hiệu quả lớn nhất và có tính lan tỏa rất lớn. Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giải pháp đó vẫn chưa đủ mạnh và vẫn còn mất khá nhiều thời gian để thị trường "hấp thu". Do vậy, ông Châu đề xuất, trước mắt

Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép DN được chuyển nhượng dự án BĐS theo thỏa thuận theo cơ chế "thí điểm" quy định tại Nghị quyết 42 ngày 21.6.2017 của Quốc hội để tháo gỡ ngay khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho thị trường BĐS, tạo điều kiện cho chính các DN BĐS tự thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng dự án để tạo được dòng tiền và thanh khoản. Đây là giải pháp do các DN tự thỏa thuận thực hiện ngoài thị trường vốn (thị trường trái phiếu) và thị trường tín dụng nên không tạo thêm gánh nặng cho các tổ chức tín dụng.