'Chuyển đổi tư duy từ bắt buộc phải sở hữu nhà sang có nơi ở lâu dài'

Chiều 19.8, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi luật Đất đai năm 2024, luật Nhà ở năm 2023 và luật Kinh doanh bất động sản.

Quyền tài sản được bảo đảm

Đề cập đến vấn đề rất lớn được nhiều đại biểu quan tâm là thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn công trình, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh tinh thần "phải làm rõ với nhau là không có nhà nào ở vĩnh viễn được". Bởi nhà ở bình thường đến thời hạn cũng phải kiểm tra, nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật thì phải tiến hành xây dựng lại.

ẢNH: GIA HÂN

Theo Thủ tướng, nếu quy hoạch tiếp tục là đất nhà ở thì xây lại, nhưng các quyền tài sản đi kèm phải được pháp luật bảo vệ, thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định.

"Quyền tài sản được bảo vệ, nhưng tiêu chuẩn kỹ thuật của căn hộ chung cư phải theo quy định an toàn. Nếu kiểm định đảm bảo an toàn thì tiếp tục gia hạn sử dụng. Nếu không đảm bảo an toàn, vì tính mạng người dân, chúng ta phải có biện pháp cải tạo, xây dựng mới lại", Thủ tướng nói.

Cũng theo người đứng đầu Chính phủ, "luật phải quy định rõ ràng nội dung này để người dân và thị trường yên tâm, tránh cách hiểu lầm rằng đến thời hạn đó là đập bỏ và mất hết quyền lợi". Đồng thời, các chính sách ưu đãi phải tiếp cận cả bên cung và bên cầu, vừa hỗ trợ nhà đầu tư xây dựng, vừa hỗ trợ người thuê, người mua tiếp cận một cách đồng bộ.

Nêu ý kiến thảo luận, ông Lê Ngọc Châu, Bí thư Thành ủy, Trưởng đoàn đại biểu TP.Hải Phòng, cho rằng đối với chung cư có thể có hai loại. Loại chung cư đang có hiện nay có thể được gắn với quyền sở hữu đất và việc sở hữu không giới hạn thời gian. Song tới đây có thể có loại hình mà đất ở được sở hữu vĩnh viễn nhưng nhà ở, chẳng hạn chung cư, có thể có thời hạn. Loại thứ hai có thể là cả đất và nhà đều được sở hữu có thời hạn.

Bí thư Hải Phòng cũng lưu ý, tinh thần là chung cư "tiền nào của nấy", không nên lo ngại chung cư có thời hạn sẽ trở thành "tiêu sản".

Dẫn Nghị quyết 21, đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (TP.Cần Thơ) cho rằng quy định niên hạn sử dụng chung cư là vấn đề quan trọng và nhận được rất nhiều quan tâm vì liên quan đến quyền hiến định "quyền sở hữu tài sản" của tổ chức, cá nhân.

Tuy nhiên, dự thảo luật chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ. Việc hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Đại biểu cũng chỉ rõ dự thảo luật Nhà ở chưa làm rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong trường hợp tuổi thọ thực tế của công trình thấp hơn thời hạn được xác định theo thiết kế. Chẳng hạn, công trình được thiết kế với tuổi thọ 100 năm nhưng do chất lượng xây dựng không bảo đảm, sau 30 - 50 năm đã xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải phá dỡ, thì trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ thể nào.

Tại sao giá nhà cao?

Cũng tại phiên thảo luận, đề cập đến vấn đề lớn nhất là giá đất, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhắc lại câu hỏi "tại sao giá nhà cao?" và cho hay, trước đây giá đất theo thị trường thì bắt buộc các địa phương phải tính giá đất rất cao. Trong khi đó, giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và đầu vào của nền kinh tế.

"Khi giá đất cao thì tất cả các chi phí sẽ chuyển vào giá thành sản phẩm, chưa kể nhà đầu tư còn phải vay vốn. Nếu quy trình giao đất, thủ tục hành chính kéo dài nữa thì tất cả cộng dồn lại sẽ đẩy chi phí sản phẩm cuối cùng tăng cao, dẫn đến giá nhà tăng cao", Thủ tướng lý giải.

Cũng theo người đứng đầu Chính phủ, Nhà nước thu bao nhiêu thì sẽ chuyển tải vào giá bán với tất cả các chi phí đi kèm. Do đó, phải giải quyết vấn đề này một cách đồng bộ: Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá công khai, minh bạch, kết nối liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành...

Theo Thủ tướng, với nhiều biện pháp tổng thể mới đảm bảo được chi phí đầu vào và mới kiểm soát được giá nhà, giá đất, giá đầu ra. Đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định thị trường phát triển nhà ở và thị trường bất động sản có minh bạch, bền vững hay không.

Về luật Nhà ở sửa đổi, Thủ tướng nhấn mạnh những định hướng lớn phù hợp với Hiến pháp là Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở.

"Chúng ta cố gắng chuyển đổi tư duy từ bắt buộc phải sở hữu nhà sang có nơi ở lâu dài. Để tiếp cận việc đó, bắt buộc phải xử lý một trong những vấn đề quan trọng nhất là phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội", Thủ tướng nói.

Luật Nhà ở sửa đổi cũng đã quy định 4 loại hình nhà ở bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong nhà ở thương mại, phân khúc nào cũng phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện đầy đủ để đảm bảo điều kiện ở của người dân cho nhiều đối tượng khác nhau.