Đấu giá quyền sử dụng đất và những điều cần biết

Đấu giá đất công, sử dụng đất công hiện đang là những vấn đề có nhiều vướng mắc, bất cập ở cả phía cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Đặc biệt trong bối cảnh toàn dân đã và đang góp ý sửa đổi Luật Đất đai thì vấn đề này lại càng được quan tâm.

Nghiên cứu từ thực tế thời gian qua cho thấy, có một số vụ đấu giá tài sản quyền sử dụng đất tuy hoàn thành nhưng sau đó cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đã hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, có một số doanh nghiệp tham gia đấu giá tài sản quyền sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn bị cơ quan chức năng kết luận là vi phạm. Vậy đâu là nguyên nhân của những sự việc trên?

Đây là những vấn đề được nhiều bạn đọc thời gian qua rất quan tâm. Để có cơ sở tuyên truyền phổ biến kiến thức về pháp luật đến đông đảo khán giả truyền hình, bạn đọc trên cả nước hiểu và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về Đấu giá tài sản quyền sử dụng đất, chúng tôi đã có buổi trao đổi Cục Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư Pháp xung quanh các nội dung doanh nghiệp và người dân quan tâm. Bà Nguyễn Thị Mai - Phó Cục Trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) là người đã đưa ra các giải đáp.

Thưa bà có 3 công ty cổ phần là doanh nghiệp độc lập, có đầy đủ tư cách pháp nhân, hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có cổ đông cá nhân góp vốn cả 3 công ty cổ phần, trụ sở đăng ký giao dịch cùng một Tòa nhà văn phòng, cùng sử dụng Mô hình tổ chức quản lý Dự án, cùng sử dụng bản quyền Thương hiệu bất động sản (đã đăng ký sở hữu trí tuệ), thông qua việc ký kết Hợp đồng sử dụng bản quyền Thương hiệu bất động sản của Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản được công bố công khai, minh bạch và hiển thị trên website. Các dự án bất động sản do 3 công ty cổ phần làm chủ đầu tư đã được cơ quan quản lý nhà nước nghiệm thu, đưa vào quản lý vận hành. Do vậy, 3 công ty cổ phần này có được tham gia cùng một cuộc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất không? Nếu được thì cần những điều kiện, thủ tục gì?

Bà Nguyễn Thị Mai: Luật Đấu giá tài sản là luật về trình, tự thủ tục, quy định thống nhất trình tự, thủ tục đấu giá các loại tài sản mà pháp luật quy định phải xử lý thông qua đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Để đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá, khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản quy định chung về các trường hợp không được tham gia đấu giá như người làm việc trong tổ chức đấu giá thực hiện cuộc đấu giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá... Ngoài ra, nhằm tránh nguy cơ thông đồng, dìm giá, Điều 9 Luật Đấu giá tài sản cũng quy định các trường hợp bị nghiêm cấm đối với người tham gia đấu giá như thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản...

Ngoài các điều kiện chung như nêu trên, Luật Đấu giá tài sản còn quy định"trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó". Như vậy, khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, ngoài các quy định chung của Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá còn cần phải đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. Pháp luật về đất đai hiện nay đã quy định đầy đủ các điều kiện tham gia đấu giá các dự án có sử dụng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Cụ thể, khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định các điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

"Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác".

"Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác".

Như vậy, cần căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên để xác định 03 công ty cổ phẩn nêu trên có điều kiện tham gia cùng một cuộc đấu giá hay không.

Xin bà cho biết trách nhiệm, nghĩa vụ của đơn vị có tài sản bán đấu giá quyền sử dụng đất và trách nhiệm, nghĩa vụ của đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định hủy kết quả trúng đấu giá mà không phải do lỗi của đơn vị trúng đấu giá?

Bà Nguyễn Thị Mai: Luật Đấu giá tài sản quy định đầy đủ về quyền, nghĩa vụ chung của người có tài sản liên quan đến quá trình đấu giá tài sản như xác định giá khởi điểm trước khi đưa tài sản ra đấu giá, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, giám sát quá trình đấu giá, yêu cầu dừng cuộc đấu giá trong trường hợp phát hiện vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá, thông đồng dìm giá, ký kết hợp đồng mua bán tài sản với người trúng đấu giá hoặc phê duyệt kết quả trúng đấu giá...

Về việc hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 72 Luật Đấu giá tài sản quy định các trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản trong đó có trường hợp theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.

Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15.7.2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã quy định cụ thể việc hủy kết quả đấu giá như một hình thức xử phạt bổ sung trong các trường hợp như người có tài sản đấu giá, người khác có liên quan có hành vi thông đồng, dìm giá nếu hậu quả làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản; hoặc tổ chức đấu giá tài sản có hành vi không thông báo công khai việc đấu giá, thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Về việc hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 72 Luật Đấu giá tài sản quy định các trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản trong đó có trường hợp theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính (Ảnh minh hoạ)

Về trách nhiệm của người có tài sản đấu giá trong trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản Điều 73 Luật Đấu giá tài sản quy định: trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền, b. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu người có tài sản có lỗi thì phải bồi thường. Xin lưu ý là ngoài quy định của Luật Đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá còn phải thực hiện các nghĩa vụ và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan, tùy theo hành vi, tính chất của vi phạm, mức độ thiệt hại do vi phạm gây ra v.vv. như các quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, pháp luật về phòng chống tham nhũng, pháp luật hình sự...

Xin bà cho biết thẩm quyền xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện tham gia đấu giá thuộc trách nhiệm của đơn vị, cơ quan tổ chức nào? Khi xét duyệt hồ sơ có những đơn vị, tổ chức nào tham gia? Thời hạn xét duyệt hồ sơ trước thời điểm mở phiên đấu giá bao nhiêu ngày và theo quy định nào của pháp luật?

Bà Nguyễn Thị Mai:

1. Về thẩm quyền xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá

Theo quy định tại khoản 4 Điều 33, khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản thì "cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó"; "quyền, nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan".

Căn cứ quy định pháp luật nêu trên thì việc tiếp nhận, đánh giá hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có điều kiện, tiêu chuẩn tham gia đấu giá trước hết thuộc trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản. Luật Đấu giá tài sản không có quy định cấm người có tài sản đấu giá tham gia đánh giá hồ sơ tham gia đấu giá. Thực tế hiện nay, đối với việc đấu giá một số loại tài sản có tính đặc thù, đòi hỏi điều kiện về năng lực tài chính, chuyên môn, kỹ thuật của doanh nghiệp tham gia đấu giá như quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, tần số… để đảm bảo việc đánh giá hồ sơ được chặt chẽ, đầy đủ thì người có tài sản thường thỏa thuận với tổ chức đấu giá tài sản trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để thành lập hội đồng/tổ thẩm định hồ sơ đấu giá tài sản với thành phần là các cơ quan, tổ chức, chuyên gia có liên quan. Việc tham gia của người có tài sản như vậy là cần thiết nhằm mục đích đảm bảo lựa chọn đúng doanh nghiệp có đủ điều kiện tham gia đấu giá. Tuy nhiên, để tránh thông đồng, dìm giá việc thẩm định hồ sơ của người có tài sản phải được thực hiện trên cơ sở đảm bảo bí mật thông tin về người tham gia đấu giá. Trong trường hợp này, tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản cùng chịu trách nhiệm về bảo mật thông tin.

2. Về thời hạn xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản thì "tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2 ngày"; "thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác nhưng phải trước ngày mở cuộc đấu giá". Như vậy, việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được tổ chức đấu giá tài sản thực hiện trước khi mở cuộc đấu giá.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản thì "tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày (Ảnh minh hoạ)

Xin bà cho biết đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã tổ chức xét duyệt các hồ sơ đủ điều kiện hợp lệ tham gia đấu giá thì mọi trường hợp đã nộp hồ sơ mà có nguyện vọng xin rút đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất có được chấp nhận không? Trường hợp đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chấp nhận cho rút đăng ký đấu giá quyền sử dụng theo quy định nào của pháp luật? Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có vi phạm pháp luật khi chấp nhận cho rút đăng ký đấu giá quyền sử dụng không?

Bà Nguyễn Thị Mai: Theo quy định tại Điều 38 Luật Đấu giá tài sản thì cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Luật Đấu giá tài sản không có quy định về việc người tham gia đấu giá tự nguyện xin rút hồ sơ đủ điều kiện tham gia đấu giá, trừ trường hợp người tham gia đấu giá từ chối tham gia cuộc đấu giá do "có thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản đã niêm yết, thông báo công khai". Đồng thời, một trong những nguyên tắc trong hoạt động đấu giá tài sản là phải bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan, bảo về quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản.

Do đó, căn cứ quy định pháp luật nêu trên, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp thấy rằng để đảm bảo tính ổn định, minh bạch trong việc tổ chức đấu giá tài sản (trường hợp chỉ có hai người đăng ký tham gia đấu giá mà một người rút hồ sơ có thể dẫn đến cuộc đấu giá không thành, gây tổn thất về thời gian, tiền bạc, kế hoạch đấu giá tài sản, công sức chuẩn bị của người có tài sản, tổ chức đấu giá tài sản…), tránh trường hợp thông đồng, dìm giá giữa những người tham gia đấu giá thì phải xem xét rất kỹ lý do rút hồ sơ, đảm bảo không ảnh hưởng đến cuộc đấu giá, quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá, người có tài sản, quyền lợi của nhà nước. Trường hợp người tham gia đấu giá đã được xét đủ điều kiện tham gia đấu giá (hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và đã nộp tiền đặt trước) không tham dự cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì không được nhận lại tiền đặt trước theo quy định tại khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản.

Xin bà cho biết, quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cơ quan tổ chức nào quyết định phương thức đấu giá trả giá lên? Khi đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá trả giá lên, có phải chịu trách nhiệm về giá khởi điểm bán đấu giá hay không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản thì "tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày

Bà Nguyễn Thị Mai:

1. Theo quy định tại Điều 58 Luật Đấu giá tài sản thì đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm và việc đấu giá chỉ được thực hiện theo phương thức trả giá lên.

2. Theo quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 8, điểm a khoản 2 Điều 47 Luật Đấu giá tài sản thì người có tài sản đấu giá "chịu trách nhiệm về tài sản đưa ra đấu giá", giá khởi điểm của tài sản đấu giá được xác định "trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản hoặc thành lập Hội đồng đấu giá tài sản; "đối với tài sản đấu giá quy định tại khoản 1 Điều 4 của Luật Đấu giá tài sản thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó". Như vậy, xác định giá khởi điểm là khâu được thực hiện trước quy trình đấu giá (không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản), thuộc trách nhiệm của người có tài sản đấu giá. Pháp luật chuyên ngành, trong đó có pháp luật đất đai đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục, trách nhiệm của người có tài sản trong việc xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá.