Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của người dân khi phá dỡ

Tái thiết nhà chung cư cũ chậm vì quyền sở hữu nhà chung cư của người dân

Theo tờ trình của Chính phủ, sau gần 8 năm thực hiện luật Nhà ở 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện nhiều bất cập, hạn chế cần được xem xét thay thế.

LÊ QUÂN

Đáng chú ý, tờ trình nêu luật Nhà ở 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư; hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn, sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Dù vậy, thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM… còn rất chậm, gặp nhiều khó khăn. 

Một trong các nguyên nhân là do pháp luật nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên nhiều chủ sở hữu cho rằng: quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Từ đó, các chủ sở hữu không thực hiện di dời, phá dỡ nhà chung cư kể cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng.

Do vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết bổ sung mới và xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về quy định sở hữu nhà chung cư. Bao gồm quy định căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ do không bảo đảm điều kiện an toàn sử dụng; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Lý giải cho đề xuất này, tờ trình của Chính phủ cho rằng, cần bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư theo hướng rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; các quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi nhà chung cư bị phá dỡ: các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng diện tích đất chung của nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định, chấp hành quyết định phá dỡ nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền...

Phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành của luật Nhà ở 2014 quy định: người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Giảm bớt gánh nặng cho ngân sách

Theo tờ trình của Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1. Ưu điểm của phương án 1 là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư như hiện nay. Quy định mới này sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số bồi thường như hiện hành.

LÊ QUÂN

Tuy nhiên, phương án 1 có nhược điểm, thời gian đầu triển khai chính sách sẽ gặp khó khăn, vì quan điểm, nhận thức của người dân từ trước tới nay là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Ưu điểm của phương án 2, bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần. 

Nhược điểm của phương án 2 là nhà nước vẫn gặp khó khăn trong việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như đang tồn tại. Hiện, cả nước có khoảng 600 nhà chung cư cần phá dỡ, nhưng đến nay số lượng nhà ở được xây dựng rất thấp. Vì người dân cho rằng quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ chung cư là do các chủ sở hữu quyết định. Từ đó kéo dài thời gian thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, ảnh hưởng lớn đến an toàn tính mạng, tài sản cư dân.

Còn về lâu dài, phương án 2 không có tính khả thi vì hiện nay chủ yếu tập trung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chỉ có từ 5 - 10 tầng) nên dễ dàng áp dụng hệ số k bồi thường cho chủ sở hữu do vẫn còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao. Tuy nhiên, đối với các chung cư đã xây dựng cao tầng như hiện nay và xây dựng sau này có chiều cao từ 30 - 40 tầng thì không thể áp dụng quy định như hiện nay.