Đề xuất thí điểm đổi đất nông nghiệp lấy đất ở

Có lợi cho người dân ?

Theo dự thảo đề án gửi Bộ TN-MT, TP.HCM xin T.Ư cho phép thực hiện thí điểm trước 3 dự án lớn tại TP.Thủ Đức gồm: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, dự án Công viên khoa học và công nghệ TP.HCM, và dự án Khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú.

NGUYÊN VŨ

Tại 3 dự án này, TP.HCM đều đề xuất tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Nghĩa là 1.000 m2 đất nông nghiệp, người dân được hoán đổi 100 - 150 m2 đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng. Theo đó, với các tỷ lệ quy đổi này sẽ tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư của 3 dự án trên lần lượt là hơn 32,7 ha, 38,4 ha và 46,9 ha. Tổng vốn đầu tư của 3 dự án dự kiến lần lượt là hơn 1.388 tỉ đồng, hơn 1.482 tỉ đồng và hơn 1.623 tỉ đồng.

Một lãnh đạo Sở TN-MT TP.HCM cho biết: Nếu được chấp thuận, trước mắt TP sẽ áp dụng thí điểm tại các dự án trọng điểm, cấp bách. Cùng với đó là các dự án phục vụ cho việc thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của TP.

Điều 74 luật Đất đai 2013 không quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở trong công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp. Khi giải phóng mặt bằng, người dân được bố trí tái định cư tại khu tái định cư của dự án đối với phần đất ở bị thu hồi toàn bộ và không còn nơi ở nào khác trên địa bàn. Đối với đất nông nghiệp, phải thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá tại thời điểm thu hồi đất. Điều này dẫn đến chi phí bồi thường của dự án rất cao. 

Theo vị này, trước luật Đất đai 2013 có hiệu lực, TP.HCM đã triển khai áp dụng thành công phương thức hoán đổi tỷ lệ bồi thường 7 - 15% ở hàng loạt dự án và đã thành công. Đơn cử dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (TP.Thủ Đức) triển khai trong năm 2022. Theo đó, bồi thường đất ở có giá hơn 81 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m². Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là 10,41%. Dự án xây dựng mới Trường mầm non Tam Bình Savico (TP.Thủ Đức) triển khai năm 2022, bồi thường đất ở hơn 45,7 triệu đồng/m², đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2. Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là khoảng 17%...

"Qua phân tích nhiều dự án đã triển khai, tỷ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở trong cùng dự án phổ biến là 10 - 17%. Tuy nhiên, khi người dân nhận tiền bồi thường đất nông nghiệp thì với số tiền đó, khả năng mua lại được đất ở tại vị trí tương đương là rất thấp. Nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất. Ưu điểm của phương thức này là giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ; tỷ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện. Đồng thời dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất", vị này nhấn mạnh.

Đề xuất tỷ lệ hoán đổi từ 25 - 26%

Một lãnh đạo UBND H.Nhà Bè (TP.HCM) cho biết đến cuối tháng 3.2023, TP có 197 dự án được ghi vốn bồi thường trong năm 2022, với tổng số vốn hơn 12.000 tỉ đồng. Hiện đã giải ngân 80,56%, thực chi đạt tỷ lệ 60,89%. Năm 2023, TP có 108 dự án được ghi vốn bồi thường, với tổng số vốn hơn 17.500 tỉ đồng, hiện tỷ lệ giải ngân còn rất thấp. 

Năm nay, TP cũng được T.Ư giao 70.000 tỉ đồng từ ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư công, gần gấp đôi năm ngoái, tuy nhiên để giải ngân được hết khoản ngân sách này cũng không dễ. Lâu nay, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn là điểm nghẽn rất lớn trong việc triển khai thực hiện các dự án, kể cả dự án công lẫn dự án tư. Đa số các dự án chậm triển khai đều do vướng mắc ở khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này dẫn đến dự án chậm tiến độ, đội vốn lên rất nhiều. Do đó, cần có một giải pháp để tháo gỡ vướng mắc này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu thông tin việc hoán đổi này TP.HCM đã thực hiện 15 năm về trước. Nhưng từ 15 năm trở lại đây bị T.Ư tuýt còi do luật Đất đai 2013 không có quy định. Đây là sáng tạo của TP.HCM. Nhưng sáng tạo này chưa "công bằng" với người sử dụng đất vì lúc đó TP thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp với tỷ lệ ban đầu là 8%. Nghĩa là người dân có 1.000 m² đất nông nghiệp được đổi 80 m² đất ở tại dự án đó (tái định cư tại chỗ - NV).

Vài năm sau thấy người dân không chịu, nên nâng lên 10% và sau đó là nâng lên 12% thì dừng lại không thực hiện cho đến nay. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi làm dự án có thể đi thỏa thuận hoán đổi 15 - 20%, thậm chí lên đến 25%. Khi bắt đầu liên doanh với nước ngoài đầu những năm 1990, thì nhà nước góp bằng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 30% (đất đối ứng) như dự án Saigon Center ở đường Lê Lợi (Q.1, TP.HCM). Nghĩa là thương quyền của nhà nước được hưởng tại dự án là 30%. Đến khoảng năm 2012, Quyết định 86 của Thủ tướng di dời nhà xưởng ô nhiễm từ nội thành ra ngoại thành thì đất nhà nước trị giá quy đổi 26%. 

"Như vậy, nếu hoán đổi 10 - 15% thì quá "bèo". Do đó, hiệp hội nhiều lần đề nghị bổ sung cơ chế hoán đổi đất này để cơ chế minh bạch, cũng hạn chế rủi ro, với tỷ lệ đất ở theo nhà nước duyệt dự án. Nhà ở chung cư không được duyệt quá 40% đất ở. Nghĩa là 10 ha được 4 ha đất ở, còn lại là đất công cộng, giao thông… Đây là cơ chế tuyệt vời", ông Châu nói và cho biết HoREA đã đề xuất 2 phương án.

Phương án 1 hoán đổi cho người dân có đất, doanh nghiệp lấy làm dự án thì bằng chỉ tiêu nhà nước duyệt tỷ lệ đất ở cho dự án. Nhưng người dân phải bồi hoàn chi phí doanh nghiệp làm hạ tầng. Tuy nhiên phương án này vẫn tiềm ẩn rủi ro cho công chức vì phải khấu trừ tiền làm hạ tầng. Khấu trừ khó tính toán và dễ phát sinh tiêu cực.

Nên phương án 2 là tham khảo Quyết định 86 mà Thủ tướng đã ký là 26%. Như vậy có thể hoán đổi 25 - 26% và người dân không phải bù lại tiền đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp. "Áp dụng cho cả trường hợp doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại và cả trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển quỹ đất", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.