Kiến nghị thay đổi thời điểm xác định giá đất
Sáng nay 22.10, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án luật Đất đai sửa đổi. Một trong những điểm còn vướng mắc, là việc tháo gỡ bất cập về cơ chế xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án xây dựng - chuyển giao (dự án BT).
Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Quốc hội Trần Văn Lâm
ẢNH: GIA HÂN
Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Quốc hội Trần Văn Lâm đề nghị xem xét lại thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng - chuyển giao (BT).
Theo ông Lâm, dự thảo quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán hợp đồng BT là khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất và đã bàn giao đất trên thực địa. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, việc xác định giá đất tạm tính được thực hiện theo quy định của Chính phủ về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Tuy nhiên, ông Lâm đề nghị xác định giá đất thanh toán hợp đồng BT tại thời điểm ký hợp đồng và khi quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đại biểu, việc xác lập mốc thời gian rõ ràng sẽ hạn chế tình trạng dự án kéo dài do vướng mắc trong xác định giá đất, đối trừ và quyết toán, đồng thời giúp nhà đầu tư chủ động phương án tài chính.
Vướng mắc này không chỉ đặt ra với các dự án mới. Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết hiện còn khoảng 168 dự án BT thực hiện từ năm 2007 đến trước khi luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) năm 2020 có hiệu lực đang gặp vướng mắc.
Rủi ro 'kép' cho nhà đầu tư
Mấu chốt vướng mắc chung của nhiều dự án là dù nhà đầu tư đã bàn giao công trình, song Nhà nước lại chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT.
Tuy nhiên, các quy định chuyên biệt về phương thức BT quy định tại Nghị định 377 của Chính phủ hay Nghị quyết 254 của Quốc hội chưa được thể chế hóa đầy đủ, đồng bộ trong luật Đất đai, nhất là những nội dung liên quan đến cơ chế xác định, đối trừ và quyết toán giá trị quỹ đất thanh toán hiện còn khiến nhà đầu tư ngại ngần khi tham gia các dự án BT.
Theo các Nghị quyết 254, và Nghị định 377, thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BT là thời điểm giao quỹ đất thanh toán.
Trên thực tế, quy định này dẫn đến nhiều bất cập: không đảm bảo công bằng, không phù hợp với nguyên tắc mua bán, thanh toán ngang giá tại cùng thời điểm ký kết hợp đồng; gây rủi ro "kép" về tài chính cho nhà đầu tư, tạo gánh nặng tài chính, dẫn đến không thu hút, huy động được nguồn lực từ các nhà đầu tư tư nhân tham gia vào các dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng của đất nước.
Theo quy định hiện hành, giá trị mà nhà đầu tư được thanh toán (dù bằng tiền hay bằng quỹ đất) luôn bị khống chế bởi mức trần là giá trị dự toán công trình BT được ghi nhận tại hợp đồng BT (giá trị hợp đồng BT).
Song thực tế các dự án BT có quy mô lớn, thời gian thi công thường kéo dài sẽ luôn có phát sinh tăng do lạm phát và việc tăng giá của các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào, nhân công … dẫn đến rủi ro về giá trị công trình BT trên thực tế sẽ lớn hơn giá trị dự toán.
Trong khi đó, nhà đầu tư chỉ được thanh toán tối đa bằng giá trị dự toán và phải tự phải chịu các khoản chi phí phát sinh tăng này mà không được thanh toán.
Đặc biệt, giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được ghi nhận trong hợp đồng BT chỉ là giá trị tạm tính và chỉ được xác định chính thức khi quỹ đất thanh toán đã hoàn thành các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Việc xác định giá đất tại thời điểm giao đất có thể gây rủi ro kép cho nhà đầu tư
ẢNH: SỸ ĐÔNG
Bất cập ở chỗ, giá sử dụng đất cho quỹ đất thanh toán của nhà đầu tư luôn tăng so với giá trị tạm thanh toán ghi nhận trong Hợp đồng BT do giá đất luôn có xu hướng tăng theo thời gian. Nhà đầu tư sẽ phải đối diện với rủi do bị giảm quy mô quỹ đất thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng giá trị công trình và quỹ đất hoàn vốn cần được xác định theo nguyên tắc "ngang giá tại thời điểm thỏa thuận".
Theo ông Tú, việc xác định giá trị công trình ngay khi ký hợp đồng nhưng để giá trị quỹ đất thanh toán được quyết định sau đó nhiều năm khiến nhà đầu tư khó dự tính hiệu quả và xây dựng kế hoạch kinh doanh.
Cùng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT), đề nghị sửa luật Đất đai theo hướng xác định giá trị công trình BT và quỹ đất thanh toán tại cùng một thời điểm ký hợp đồng.
Đối với các dự án tồn đọng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, kiến nghị bổ sung quy định chuyển tiếp, cho phép xem xét thời điểm xác định giá đất tại lúc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hoặc ký tắt hợp đồng BT; hoặc bàn giao công trình cho cơ quan có thẩm quyền.
Theo ông Châu, cơ chế này nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án kéo dài, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, đồng thời không làm thất thoát tài sản công và nguồn thu ngân sách.
Bình luận (0)