Định giá đất... đi thụt lùi

Nguy cơ 90% dự án không thể tính được tiền sử dụng đất

Trong dự thảo vừa được Bộ TN-MT báo cáo tại cuộc làm việc với Phó thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây, đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này. Tuy nhiên so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể.

GIA HÂN

Theo đó, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong dự thảo là: Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong khi quy định hiện hành là: Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI), cho rằng dự thảo cần được xem xét lại vì phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Do đó, việc thu hẹp lại điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) tại TP.HCM, nhận xét dự thảo nghị định đã được thu hẹp lại so với quy định hiện hành. Cụ thể, chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều này vô lý và sẽ gây ách tắc cho hầu hết các dự án BĐS hiện nay. Bởi hiện nay rất nhiều dự án trong đó nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp. 

Trong khi đó, hiện nay như ở TP.HCM gần 90% dự án BĐS áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được. "Với việc dự thảo Nghị định số 44 đưa ra điều kiện áp dụng như trên, có lẽ đến hơn 90% dự án không thể tính được tiền sử dụng đất. Nếu không tính được tiền sử dụng đất thì dự án không thể triển khai được. Điều này sẽ gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực của doanh nghiệp (DN), của xã hội và cả nhà nước khi mà nhà đầu tư đã bỏ một số tiền rất lớn để mua đất. Dự án không triển khai nhà nước cũng không thu được tiền sử dụng đất, các loại thuế và phí", vị này cho hay.

GIỮ LẠI PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ HIỆN HÀNH

Từ những bất cập trên, ông Đậu Anh Tuấn đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành. Ngoài ra, đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tức là phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Từng nhiều năm làm việc trong Hội Thẩm định giá VN, chuyên gia thẩm định giá Nguyễn Thế Phượng cũng nhận định rằng dự thảo sửa theo hướng thu hẹp điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư, những đối tượng được áp dụng hạn chế hơn. Do vậy đề nghị nên mở rộng việc áp dụng phương pháp tính giá đất thặng dư tương tự như quy định hiện hành tại Nghị định số 44.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu VN Nguyễn Quốc Hiệp cũng nhấn mạnh: Dự thảo mới nhất của Nghị định số 44 quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư cần được xem xét lại. Hiện nay phương pháp thặng dư là phương pháp dùng phổ biến trên thế giới và ở ngay chính nước ta nên việc giữ lại phương pháp này là cần thiết. Nhưng đối tượng áp dụng bị thu hẹp nên cần phải điều chỉnh. Bởi phương pháp thặng dư để định giá đất được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển. 

Việc sử dụng phương pháp này để định giá với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đã được đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng còn chính xác hơn đối với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Cũng theo người đứng đầu Hiệp hội Nhà thầu VN, khi đã giữ lại phương pháp thặng dư thì cũng nên áp dụng cho tất cả các trường hợp cần định giá đất, không nên giới hạn ở một vài trường hợp. Bởi đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều, phổ biến nhất, phù hợp cả về khoa học và thực tiễn. Từ đó DN có thể tự ước lượng được chi phí phát triển dự án, nhà nước cũng dễ dàng quản lý mà không thất thoát ngân sách.

Nêu những hạn chế trong đối tượng áp dụng của phương pháp thặng dư theo dự thảo mới, các chuyên gia, DN đều kiến nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư; đồng thời kiến nghị cần giữ lại điều kiện như hiện nay. Nghĩa là phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Vì thực tế phương pháp này đang được sử dụng khá phổ biến, chính xác và mang lại hiệu quả cho cả DN và ngân sách quốc gia.