Doanh nghiệp không 'mặn' đầu tư căn hộ cho thuê

Mất 20 năm mới lấy lại vốn

Dù chưa có thống kê đầy đủ, nhưng hiện nay có đến 70-80% những nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản là để đầu tư, trong đó có mua để khai thác cho thuê.

Đình Sơn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE VN - công ty chuyên về đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại, cho hay hiện tại lợi nhuận kỳ vọng căn hộ cho thuê mang về từ 6-6,5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng khá ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm vì sự cạnh tranh về thị trường cho thuê căn hộ ngày càng gay gắt.

Hiện nay, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, quản lý doanh nghiệp (DN)… Phân khúc trung cấp hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình có con nhỏ chưa đủ điều kiện mua nhà… Trong khi nhu cầu của các đối tượng này cũng dần thu hẹp và phân bổ ở nhiều dự án khác nhau, tiện lợi cho việc di chuyển của họ hơn. Mặt khác, các đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là người có thu nhập tốt, dễ thay đổi từ thuê sang mua hẳn căn hộ, nên mức độ ổn định cho thuê của nhà đầu tư không cao. 

"Hằng năm tại TP.HCM và Hà Nội có khoảng 80.000 căn hộ mới được bán ra thì cũng ngần ấy căn hộ sẽ được bàn giao. Do đó, nguồn cung mới khổng lồ là nguyên nhân chính dẫn đến hoạt động cho thuê căn hộ cạnh tranh gay gắt trên thị trường và nhà đầu tư khó tìm khách thuê. Mức lợi nhuận của nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc cho thuê cũng khó tăng lên mà duy trì ở mức gửi tiết kiệm ngân hàng. Đây cũng được xem là rủi ro của thị trường bất động sản và cũng là thách thức cho các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường đầu tư căn hộ cho thuê", bà Dung dự báo.

Với lợi nhuận khoảng 6-6,5%/năm và chịu nhiều rủi ro nên thay vì đầu tư căn hộ cho thuê để "lượm" bạc cắc hằng năm thì hầu hết các DN chọn phương án đầu tư căn hộ để bán, thu hồi vốn nhanh. Lãnh đạo Công ty bất động sản Phú Điền cho biết công ty có nhiều quỹ đất dự kiến xây chung cư để cho thuê, nhưng sau nhiều tính toán đã quyết định xây dựng căn hộ chung cư để bán, thu tiền một lần.

"Nếu muốn giữ đất làm của và có dòng tiền đều đều mỗi tháng thì có thể xây căn hộ để cho thuê. Tuy nhiên DN phải không vay ngân hàng, vì nếu vay lãi suất ngân hàng cũng "ăn" hết", lãnh đạo công ty này cho hay.

Trả lời Thanh Niên, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói rằng công ty ông là một trong số rất ít công ty xây dựng chung cư để cho thuê. Bởi đầu tư vào phân khúc này lợi nhuận gần như bằng không. Theo tính toán của ông Nghĩa, nếu DN bỏ ra 500 tỉ đồng để xây dựng một dự án căn hộ cho thuê và phải vay ngân hàng 50% thì mất khoảng 20 năm DN mới lấy lại được vốn.

"Do không có lời nên không ai làm. Chỉ duy nhất Công ty Lê Thành làm bởi có sẵn quỹ đất của gia đình, vay ít, tự thiết kế và xây dựng, tự quản lý vận hành, không bị sức ép cổ đông về việc phải có lợi nhuận bao nhiêu phần trăm mỗi năm và cuối cùng, cũng quan trọng nhất, là tâm huyết của tôi khi muốn xây dựng chung cư cho người nghèo, lao động nghèo thuê", ông Lê Hữu Nghĩa cho hay.

Đề xuất cho DN đầu tư nhà cho thuê

Đề cập đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng tâm thức của người Việt là muốn sở hữu nhà vì nghĩ rằng cha mẹ có trách nhiệm để lại tài sản thừa kế cho con nên thường tích lũy tiền để mua nhà thay vì đi ở thuê.

Ngoài ra có một nguyên nhân nữa khiến thị trường căn hộ cho thuê ở VN không thể phát triển là các quy định của pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho thuê, chưa cho phép DN bất động sản thực hiện các dự án khu nhà cho thuê. Trong khi nếu cho phép DN được tham gia thì đảm bảo chất lượng xây dựng khu nhà trọ và các tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, người lao động tốt hơn, tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh buộc các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu các khu nhà trọ phải đảm bảo chất lượng công trình và tăng các tiện ích, dịch vụ phục vụ người thuê tốt hơn và cũng phù hợp với định hướng khuyến khích việc chuyển đổi các hộ kinh doanh cá thể lên thành DN.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thực tế trong thời gian qua DN kinh doanh căn hộ cho thuê phải "núp" dưới danh nghĩa cá nhân người chủ DN. Điển hình như khu nhà trọ gồm 2 tòa nhà 5 tầng rất khang trang với 285 phòng trọ, mỗi phòng có diện tích 19 m² dành cho 2 người thuê ở (không tính trẻ nhỏ), với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng (ở TP.HCM) thực chất là do Công ty Lê Thành đầu tư xây dựng, kinh doanh và trực tiếp quản lý vận hành, nhưng phải "núp" dưới danh nghĩa cá nhân ông Lê Hữu Nghĩa là chủ của công ty.

Khu nhà trọ này có phòng sinh hoạt chung, phương tiện nghe nhìn và được Công ty Lê Thành quản lý vận hành, thực hiện đầy đủ đăng ký tạm trú, tạm vắng nên bảo đảm an ninh trật tự, nhất là đã phòng chống dịch Covid-19 hiệu quả. Nhưng, ông Nghĩa cũng như các chủ nhà trọ khác chưa được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào của Nhà nước và phải nộp thuế khoán là 7% doanh thu (tương tự cách thu thuế doanh thu trước đây), trong lúc dự án nhà ở xã hội của DN thì chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách ưu đãi như được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi 4,8 - 5%/năm, được giảm 50% thuế VAT, giảm 50% thuế thu nhập DN, được miễn tiền sử dụng đất, được Nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối đến ranh dự án…

Ngoài ra, theo các chuyên gia, bất cập lớn nhất hiện nay là tại khoản 11 điều 6 luật Nhà ở 2014 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Bên cạnh đó, còn có việc không cho phép đăng ký kinh doanh khởi nghiệp tại căn hộ chung cư (đối với cả các DN "siêu nhỏ" có dưới 5 lao động). Điều này cũng một phần kìm hãm thị trường căn hộ cho thuê ở VN phát triển khi DN không dám đầu tư vào lĩnh vực này dù nhu cầu thuê nhà rất lớn.