Báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn tháng 1.2024 - tháng 7.2026 của Ban Đô thị - HĐND TP.Hà Nội chỉ rõ những bất cập trong thao túng, đội giá nhà ở, tin đồn quy hoạch... thời gian qua.
Giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bùng nổ, với mức tăng giá mạnh, người mua bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (Fomo). Nhưng đến 2026, thị trường trở nên trầm lắng, thanh khoản thấp, giao dịch chủ yếu là phân khúc giá thấp (nhà ở xã hội, nhà có giá hợp lý).
Hà Nội sẽ cảnh báo các giao dịch bất động sản giá thấp bất thường, chặn giao dịch "2 giá"
ẢNH: TUYẾN PHAN
Theo đoàn giám sát, bất động sản không còn tăng đồng loạt mà gắn với tiến độ hạ tầng thực tế từng khu vực như cao tốc, vành đai, metro... Điều này dẫn đến các sản phẩm đất nền đầu cơ mua theo tin đồn quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư, tiếp tục khó thanh khoản dù giá đã điều chỉnh giảm sâu.
Về nhà ở cho thuê, theo đoàn giám sát, Quỹ nhà ở cho thuê được định hướng trở thành "nấc thang đầu tiên" đáp ứng nhu cầu ở thực của người trẻ và người lao động tại Hà Nội. Nhiều địa phương và doanh nghiệp đã đăng ký, khởi công các dự án nhà ở cho thuê với sự hỗ trợ về cơ chế.
Tuy nhiên, nhà chung cư thương mại vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung (chiếm 70% nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026) và thanh khoản (chiếm 73% tổng lượng giao dịch).
Dù vậy, thị trường vẫn bị lệch pha khi phân khúc cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m²) và sang trọng, siêu sang (trên 80 triệu đồng/m²) chiếm tới 78% nguồn cung mới. Trong khi phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.
Theo đoàn giám sát, do các sở, ngành còn thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá bán thực và số lượng sản phẩm giao dịch nên "chưa có cơ sở đánh giá đầy đủ" cả phân khúc đất nền và chung cư.
Đáng chú ý là bất cập trong thu thuế giao dịch bất động sản "2 giá", vẫn xảy ra nhiều trường hợp người dân ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản với mức giá thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế để trốn thuế. Điều này không chỉ làm sai lệch cơ sở dữ liệu về giá đất, thất thu ngân sách mà còn gia tăng rủi ro tranh chấp dân sự khi có biến động.
Để ngăn chặn giao dịch bất động sản "2 giá", HĐND thành phố đề nghị Sở Tư pháp và Thuế TP.Hà Nội nghiên cứu, có chính sách trình UBND thành phố hoặc cấp có thẩm quyền ban hành để kiểm soát việc chuyển nhượng bất động sản theo thực tế.
Đặc biệt, tích hợp liên thông dữ liệu công chứng - thuế - đất đai để tự động cảnh báo các giao dịch có giá trị khai báo thấp bất thường so với giá thị trường tương đồng, ngăn chặn triệt để giao dịch "2 giá".
Điều chỉnh quy hoạch chưa kịp thời, thiếu nhất quán
Đoàn giám sát HĐND TP.Hà Nội cũng lưu ý rủi ro khi việc theo dõi tình trạng chủ đầu tư lách luật huy động vốn (qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán) khi chưa đủ điều kiện mở bán, đôi khi chưa kịp thời. Chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chậm bàn giao nhà, chậm cấp sổ đỏ còn thấp.
Một số ngân hàng chưa giám sát sát sao việc chủ đầu tư sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà đúng mục đích phát triển dự án, dẫn đến nguy cơ chủ đầu tư rút vốn sang các dự án khác... Trong khi đó, môi giới thường thao túng giá và nhiễu loạn thông tin, tạo cơn sốt ảo và gây bất ổn thị trường.
Thống kê giám sát thực tế tại Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố với thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê, quy định giải quyết không quá 15 ngày, nhưng giấy hẹn đều ghi 22 ngày và có 22/71 hồ sơ giải quyết quá thời hạn quy định.
Việc thiếu minh bạch thông tin chính thống về quy hoạch và dự án khiến người dân dễ bị ảnh hưởng bởi tâm lý "đám đông", bị các đối tượng môi giới không chuẩn mực thao túng "thổi giá" hoặc trục lợi.
"Một bộ phận người dân chưa đồng thuận bồi thường giải phóng mặt bằng do tâm lý chờ đợi chính sách điều chỉnh để hưởng hỗ trợ cao hơn. Công tác rà soát, điều chỉnh các quy hoạch chưa kịp thời, đồng bộ dẫn đến sự không nhất quán giữa các quy hoạch", báo cáo giám sát nêu.
Bình luận (0)