Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Singapore phát triển nhà ở xã hội ra sao?

Hàn Quốc huy động 70% vốn xây nhà ở xã hội qua quỹ nhà ở

Ngày 3.4, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 (sau đây gọi tắt là Đề án).

Để xây dựng đề án này, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số nước láng giềng: Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Thái Lan. Đây là những nước có quá trình phát triển văn hóa, kinh tế - xã hội, hệ thống pháp luật, thu nhập bình quân tương đối phù hợp với Việt Nam.

LÊ QUÂN

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, kinh nghiệm tại Hàn Quốc, để có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, chính sách thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đóng vai trò quan trọng. Việc bồi thường khi thu hồi đất được thực hiện theo các nguyên tắc: do chủ dự án thực hiện; bồi thường cho chủ đất, cá nhân liên quan trước khi triển khai dự án; bồi thường được thanh toán bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ đầu tư phát hành hoặc bằng vị trí đất khác nhưng phải có sự đồng thuận của chủ đất…

Quá trình phê duyệt dự án phát triển đô thị, đầu tư nhà ở xã hội được đơn giản hóa. Nếu kế hoạch thực hiện dự án được Chính phủ phê duyệt thì có thể bỏ qua hơn 30 yêu cầu của pháp luật liên quan khác. Chủ đầu tư dự án có thể được lựa chọn theo hình thức bốc thăm nếu đảm bảo điều kiện thực hiện dự án.

Về nguồn vốn, giai đoạn đầu, Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách eo hẹp, cần mở rộng nguồn cung nên huy động chủ yếu thông qua Quỹ Xổ số nhà ở. Cụ thể, các khoản thu từ tất cả các loại xổ số mà Nhà nước cấp phải được gộp lại, phân bổ tập trung. Tối đa 70% doanh thu xổ số được dành cho các dự án nhà ở thu nhập thấp.

Hiện, việc huy động vốn để phát triển nhà ở xã hội ở Hàn Quốc chủ yếu thông qua Quỹ Nhà ở và đô thị quốc gia. Trong đó, khoảng 70% vốn của quỹ được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành.

Theo đó, trái phiếu loại 1: phải mua khi xin giấy phép từ Chính phủ hoặc chính quyền địa phương về xây dựng; có kỳ hạn 5 năm; lãi suất 2,25%/năm. Trái phiếu loại 2: phải được mua bởi bất kỳ người mua nhà ở có diện tích chuyên dụng vượt quá 85 m² được xây dựng; kỳ hạn 20 năm; lãi suất 0%/năm.

Bên cạnh đó, khoảng 30% vốn phát triển nhà ở xã hội tại Hàn Quốc được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và nguồn khác. Người muốn vay tiền từ Quỹ Nhà ở và đô thị quốc gia bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm.

LÊ QUÂN

Chế độ đăng ký mua nhà ở tiết kiệm được thực hiện với mức độ ưu tiên 1: những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 2 năm và gửi tiết kiệm hàng tháng từ 24 lần trở lên. Mức độ ưu tiên 2: những người đã giữ tài khoản tiết kiệm đăng ký mua nhà trong 6 tháng và gửi tiết kiệm hàng tháng từ 6 lần trở lên.

Tại Hàn Quốc, việc cung cấp nhà ở có xét đến hạn chế tài chính của đối tượng thụ hưởng. Việc hỗ trợ được chia theo 3 nhóm mục tiêu chính: nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu; nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở; nhóm ổn định giá nhà đất.

Nhà nước đóng vai trò hỗ trợ chủ đạo cho nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu với căn hộ diện tích dưới 60 m². Nhà nước phối hợp với tư nhân hỗ trợ cho nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở với căn hộ diện tích từ 60 - 85 m². Tư nhân đóng vai trò chủ đạo phát triển nhà ở cho nhóm ổn định giá nhà đất với diện tích trên 85 m².

Tại Hàn Quốc, Chính phủ thành lập Tập đoàn Nhà ở quốc gia Hàn Quốc vào năm 1962 và Tổng công ty Phát triển đất đai Hàn Quốc vào năm 1978. Hai đơn vị nhà nước này phát triển đất đai, cung cấp nhà ở quy mô lớn. Sau đó, Chính phủ sáp nhập 2 đơn vị này thành Tổng công ty Nhà ở và đất đai.

Hiện, nhà ở xã hội tại nước này chủ yếu do Tổng công ty Nhà ở và đất đai thực hiện hoặc chỉ định thầu.

Trung Quốc miễn thuế cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội

Tại Trung Quốc, kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội đã thiết lập quy định nhà cho thuê với giá thấp từ năm 2001, mở rộng áp dụng toàn quốc từ năm 2004; chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước.

LÊ QUÂN

Sau đó, Trung Quốc cải cách phát triển nhà ở xã hội theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối, sử dụng. Các công ty tham gia được Chính phủ cho vay vốn và miễn một số loại thuế.

Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp: dành 2 - 5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở thu nhập thấp hoặc xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng.

Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là để bán và cho thuê. Tuy nhiên, dù bán hay cho thuê thì cũng được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê sẽ thấp hơn khoảng 30 - 50% giá thị trường.

Trung Quốc cũng thực hiện chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng.

Khoản tiết kiệm này sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Người lao động có thể rút tiền từ ngân hàng để mua nhà sau khi được người chủ tuyển dụng lao động phê duyệt.

Kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội tại 2 nước Đông Nam Á

Tại Singapore, phát triển nhà ở xã hội thông qua các tập đoàn, tổng công ty nhà nước lớn mạnh, có hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư loại hình nhà ở này. Hiện, nước này có trên 90% người dân được sở hữu nhà ở, trong đó 83% người sở hữu nhà giá thấp.

LÊ QUÂN

Về nguồn lực tài chính, Singapore thành lập Quỹ Tiết kiệm T.Ư để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc. Theo đó, người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương cho quỹ.

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà.

Tại Thái Lan, Chính phủ ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì có phân loại hỗ trợ trong chính sách tài chính đối với người thu nhập thấp. Trong đó, Chính phủ đã thiết kế một chương trình cho vay đối với công chức, người làm việc trong cơ quan nhà nước bắt đầu từ năm 2001. Ngân hàng Nhà ở hợp tác với Quỹ Lương hưu Chính phủ và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản cho vay.

Ngân hàng Nhà ở giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, Quỹ Lương hưu Chính phủ thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức.

Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65% tổng thu nhập hàng tháng của bản thân; tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương hàng tháng. Mức lãi suất cố định 3 năm là 4,5% và lãi suất sau 3 năm là lãi suất cố định của Ngân hàng Nhà nước cộng thêm 0,75%.