Hiến kế để TP.HCM xây 93.000 căn nhà ở xã hội

Đấu giá quỹ đất công, rút ngắn thủ tục hành chính

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện đã có 21 doanh nghiệp (DN) đăng ký thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) tại quỹ đất do DN tự tạo lập, với khoảng 52.000 căn hộ. Tính gộp với 7 khu đất TP mời gọi đầu tư xây dựng NƠXH khoảng 8.000 căn hộ, cùng với 10.000 căn TP dự kiến đầu tư thì TP.HCM có thể phát triển được khoảng 70.000 căn đến năm 2030, đáp ứng được chỉ tiêu 69.700 căn hộ (chỉ tiêu mức thấp). Vì thế, TP quyết tâm phấn đấu mời gọi các nhà đầu tư để thực hiện mục tiêu phát triển 93.000 căn hộ (chỉ tiêu mức cao) đến năm 2030. Nhưng để thực hiện mục tiêu này không đơn giản bởi thực tế cho thấy từ năm 2021 cho đến nay TP chỉ có 10 dự án NƠXH được khởi công. Trong đó, chỉ 6 dự án hoàn thành với tổng số gần 6.000 căn.

Ảnh: Đình Sơn

Vậy làm thế nào để hoàn thành mục tiêu này? Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội DN TP.HCM, hiến kế cách nhanh nhất là TP chuẩn bị quỹ đất sạch để đấu thầu, giao cho các DN làm dự án. Tuy nhiên, quỹ đất sạch hiện nay rất hạn chế nên phương án này rất khó thực hiện. "TP có các quỹ đất công chưa giải phóng mặt bằng mà phù hợp với quy hoạch, có thể thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH. DN trúng thầu sẽ ứng tiền để TP thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng. Sau khoảng 36 tháng thì giao đất sạch cho DN làm NƠXH theo luật Đất đai 2024", ông Nghĩa đề xuất. Hoặc TP có thể dùng nguồn tiền đóng góp của DN phát triển dự án nhà ở thương mại (theo quy định, DN đóng tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại - PV) để tạo quỹ đất sạch đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung-cao cấp không bắt buộc DN phải xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án mà có thể hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác có giá trị tương đương hoặc đóng tiền tương đương để xây dựng NƠXH. Bởi giá cũng như chi phí quản lý NƠXH xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại trung-cao cấp sẽ rất cao, có thể vượt quá khả năng tài chính của người thụ hưởng. Trong khi đó, với số tiền thu được, nhà nước có thể xây dựng quỹ NƠXH nhiều hơn ở một nơi khác. "Bộ Xây dựng cũng cần xem xét đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ sửa đổi khoản 3 điều 5 Nghị định 100/2024 theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành để tăng thêm khoảng 1,5 lần số lượng căn hộ trong dự án NƠXH so với dự án nhà ở thương mại có cùng quy mô diện tích đất trong cùng khu vực quy hoạch phân khu", ông Nghĩa kiến nghị.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng UBND TP cần chỉ đạo các sở, ngành, UBND các quận huyện và TP.Thủ Đức tăng cường phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng, khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Cần xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH đơn giản, rút gọn xuống còn 6 tháng như cam kết của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi để các chủ đầu tư dự án có thể sớm triển khai thực hiện. Bên cạnh chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng, việc Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ có nghị quyết về triển khai gói ưu đãi tín dụng 100.000 tỉ đồng từ nguồn vốn phát hành trái phiếu Chính phủ để người mua, thuê mua NƠXH và cả chủ đầu tư được vay ưu đãi đến hết năm 2030 là cần thiết và đúng đắn.

Cần khoảng 480-650 ha đất

Để thực hiện thành công mục tiêu phát triển NƠXH trên địa bàn TP.HCM đến năm 2030, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã đề xuất nhiều cơ chế, giải pháp cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình của TP nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Đặc biệt là các dự án NƠXH chỉ để cho thuê là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư khi mà tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, lên đến khoảng 20 năm. Trong đó, giải pháp thiết thực nhất hiện nay là các sở, ngành, quận, huyện, TP.Thủ Đức phải cùng chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai ngay các dự án NƠXH mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NƠXH. Bởi vướng mắc lớn nhất hiện nay là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, các địa phương. Điển hình như ngày 4.12, Sở Xây dựng chủ trì làm việc với 14 DN có quỹ đất 20% để xúc tiến đầu tư NƠXH thì một số sở, ngành chỉ cử phó phòng tham dự, thậm chí lại xin về sớm. Hay như trường hợp dự án NƠXH Lê Thành-Tân Kiên (H.Bình Chánh) đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trên cơ sở quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được điều chỉnh cục bộ. Dự án thậm chí đã động thổ ngày 29.8 nhưng đến nay đã hơn 3 tháng vẫn chưa làm được giấy phép xây dựng vì quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án chưa được UBND H.Bình Chánh phê duyệt do địa phương còn phải làm văn bản xin ý kiến Sở QH-KT. Nếu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 không được phê duyệt cũng đồng nghĩa với việc không thể làm thủ tục xin giao đất tại Sở TN-MT.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, để thực hiện mục tiêu phát triển từ 69.700-93.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030, TP cần phải có khoảng 69-93 dự án NƠXH độc lập, với tổng diện tích đất cần phải bố trí lên đến khoảng 96-130 ha (quy mô trung bình 1.000 căn hộ/dự án). Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng từ 69.700-93.000 căn nhà thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có khoảng 480-650 ha. Nếu kết hợp cả hình thức đầu tư xây dựng các dự án NƠXH độc lập với việc sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng 69.700-93.000 căn NƠXH thì tổng diện tích đất cần phải bố trí cũng có thể lên đến khoảng vài trăm héc ta. Do vậy, công tác bố trí đủ quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, xây dựng để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của TP đã được phê duyệt là điều kiện có tính quyết định để thực hiện chỉ tiêu đề ra.