Hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà dưới 2 tỉ đồng?

Thời gian hỗ trợ tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và lãi tiền vay, nhưng không vượt quá ngày 31.12.2023.

Nếu có thể đưa giá nhà xuống dưới 2 tỉ đồng và có thêm hỗ trợ lãi suất từ phía nhà nước, sẽ tạo cơ hội cho không ít người có được chỗ an cư

Đình Sơn

Cả người vay và chủ đầu tư đều hưởng lợi

Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết lý do hiệp hội đưa ra đề xuất trên xuất phát từ việc trên thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án chỉ còn khoảng 2 tỉ đồng/căn. Đáng nói, dù đã giảm giá mạnh nhưng người mua nhà ở thương mại vẫn chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý để mua nhà. Một điều nữa, Nghị định 31/2022 chỉ hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp (DN), hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Công điện số 1164 ngày 14.12.2022 của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo cung ứng vốn tín dụng kịp thời cho nền kinh tế; cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các DN, dự án bất động sản (BĐS) đủ điều kiện nhưng chưa có chính sách hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất hoặc vay với lãi suất thương mại hợp lý cho người mua nhà ở thương mại có mức giá khoảng dưới 1,8 - 2 tỉ đồng/căn.

Trong khi đó, gói tín dụng 40.000 tỉ đồng hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất vay theo Nghị định 31/2022 nhưng đến hết tháng 10.2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 21.000 tỉ đồng, tương đương 52,5%, nếu không sử dụng hết thì lãng phí nguồn lực hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Do vậy, HoREA đã đề xuất giải pháp trên.

Nhiều ý kiến cho rằng nên nâng mức hỗ trợ đối với những căn nhà có giá dưới 3 tỉ đồng/căn thay vì dưới 2 tỉ đồng/căn tại các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội

Đình Sơn

“Thời điểm năm 2012 - 2013, thị trường BĐS cũng khó khăn như bây giờ, Chính phủ ra Nghị quyết tung ra gói 30.000 tỉ đồng cho người mua nhà ở xã hội (NOXH), nhà thương mại dưới 1,05 tỉ đồng được vay vốn ưu đãi lãi suất 5%/năm. Nghị quyết cũng cho phép DN được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ. Gói này cũng đi đôi với chính sách cho chuyển nhà ở thương mại sang NOXH để DN được tiếp cận gói 30.000 tỉ đồng. Các giải pháp này đã giúp thị trường hồi phục. Thị trường hiện nay cũng đang đóng băng, người dân, DN khó tiếp cận được vốn vay. Giá BĐS đang quá cao, nhiều chủ đầu tư muốn bán được nhà đã phải giảm giá 40 - 50%, nghĩa là căn hộ 4 tỉ đồng nay còn khoảng 2 tỉ đồng, nhưng cũng không bán được. Ngoài ra, nhà ở khoảng 2 tỉ đồng thì các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… có rất nhiều nên đây là đóng góp ý kiến cho cả nước chứ không riêng cho TP.HCM. Khi người dân vay được vốn mua nhà sẽ giúp thanh khoản được cải thiện, từ đó giúp thị trường ấm trở lại”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thị trường đang cần một giải pháp để vực dậy, bao gồm cả lòng tin của người dân. Nhưng các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng thì rất hiếm. Vì vậy nên chọn giải pháp tài trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu, chưa đứng tên bất động sản nào hoặc các bất động sản có giá trị khoảng 3 tỉ đồng trở lại.

Ông PHẠM LÂM, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam

TS Sử Ngọc Khương, Phó viện trưởng Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng, đồng tình với kiến nghị trên khi hỗ trợ lãi suất cho người thu nhập thấp, yếu thế trong xã hội hoặc những người thuộc diện chính sách tiếp cận vốn vay rẻ để mua ngôi nhà đầu tiên. Bởi chăm lo nhà ở cho các đối tượng này là trách nhiệm của Nhà nước không phải bây giờ khi thị trường khó khăn mới cần, mà lúc nào cũng cần. Nhưng có một thực tế là nhà dưới 2 tỉ đồng hiện ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội là rất hiếm, do vậy vai trò của Nhà nước là phải tạo ra nhà ở vừa túi tiền. Bởi hiện nay với nhà 2 tỉ đồng/căn, một người tốt nghiệp đại học làm công ăn lương 10 năm cũng không mua được, nói gì đến người thu nhập thấp, người nghèo.

Chỉ hỗ trợ người mua nhà để ở...

Đồng ý với đề xuất này, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng kiến nghị này rất tốt để người có thu nhập thấp có được nhà, tạo thanh khoản cho những dự án có mức giá hợp lý, hướng đến người mua ở thật chứ không phải dự án đầu cơ. Nếu thông qua thì việc các tổ chức tín dụng phải cân nhắc để thực hiện đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước. Khi đó phải thẩm định thật kỹ để tránh xảy ra tình trạng dự án được, dự án không; đối tượng khách hàng được và không được, gây xáo trộn ảnh hưởng đến các bên.

Thực ra nếu áp dụng hỗ trợ lãi suất 2% cho người mua nhà dưới 2 tỉ đồng thì Nhà nước không cần bỏ tiền ra để bù, mà là miễn giảm các loại thuế, phí cho các ngân hàng đối với khoản hỗ trợ này. Kích hoạt được thanh khoản của thị trường thì nhiều lĩnh vực sản xuất quan trọng trong nền kinh tế sẽ phục hồi, từ đó đóng góp lại cho ngân sách.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng

Cũng theo ông Hoàng, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà sẽ tốt hơn là hỗ trợ cho DN. Tuy nhiên cần quy định rõ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thật sự, chứ không phải mua đầu tư hay không phải cấp thiết như BĐS nghỉ dưỡng. “Hỗ trợ cho người mua nhà sẽ giải quyết được nhiều vấn đề khi khơi thông được nguồn vốn, khơi lại được niềm tin của nhà đầu tư. Hiện nay, tiền ở trong dân vẫn còn nhiều nhưng người dân không dám bỏ tiền ra mua nhà dù có nhu cầu thật về chỗ ở; hay các chủ đầu tư giảm giá mạnh trong bối cảnh nhiều người vẫn có tâm lý chờ BĐS giảm thêm mới mua. Nhưng thị trường giảm thêm bao nhiêu và giảm đến khi nào thì không ai biết được. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường và cả người mua nhà, vì khi giá nhà bật tăng trở lại thì cơ hội mua nhà sẽ càng khó khăn hơn”, ông Hoàng nói.

TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), cho rằng kiến nghị này có 2 mặt. Nếu được hỗ trợ lãi suất 2% thì sẽ rất tốt cho người thu nhập thấp vay được tiền để mua nhà vì hiện tại lãi suất đang quá cao, có khi lên đến 15%/năm. Khi nhu cầu mua nhà tăng lên sẽ đồng thời giúp tan băng thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, ông Huân lo lắng về tình trạng đầu cơ BĐS. Bởi nhiều người có tiền nhàn rỗi sẽ nhảy vào mua các căn nhà đang khuyến mãi giảm giá cộng với ưu đãi lãi vay như đề xuất. Do vậy, chỉ ưu đãi lãi suất cho những người chưa sở hữu nhà, những người đã có 1 căn rồi không được tham gia.

“Nhà ở thương mại tại TP.HCM giá bình quân khoảng 50 triệu đồng/m². Một căn 50 m² đã 2,5 tỉ đồng. Tại TP.HCM hiện những căn nhà dưới 2 tỉ đồng gần như không có vì ra bao nhiêu là bán hết bấy nhiêu. TP.HCM cũng không có chủ đầu tư nào giảm giá căn hộ 40 - 50% mà đa số là dự án ở các tỉnh. Nếu áp dụng quy định này phải đưa ra các ràng buộc chặt chẽ, chi tiết để hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách”, TS Nguyễn Hữu Huân đề xuất.

Hay với người mua nhà lần đầu ?

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân tích: Thị trường BĐS tập trung ở 2 TP lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM. Những biến động trên 2 thị trường này sẽ tác động lan tỏa đến các tỉnh, thành khác vì người mua BĐS ở đây chiếm đại đa số. Cũng vì thế, hiện tồn kho ở hai thị trường này là lớn nhất nên cần kích hoạt vào địa chỉ này là điều cần thiết. Tuy nhiên, ở hai thị trường này, nhà dưới 2 tỉ đồng đã “mất tích” thì kiến nghị trên chưa phù hợp thực tế.

Hiện nguồn cung hạn chế, lãi suất vay tăng cao lên đến 12 - 14%/năm, room tín dụng không còn nhiều, giá nhà quá cao, tâm lý lo sợ và công việc bấp bênh nên việc dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà sẽ khiến nhiều người ngần ngại. Hai vợ chồng thu nhập 30 triệu đồng/tháng, với chi phí như hiện nay mỗi tháng dư 10 triệu đồng không dễ. Nhưng với 10 triệu đồng tích lũy mỗi tháng cũng khó mua được nhà hiện tại. Nếu Chính phủ không có chính sách thúc đẩy làm nhà giá rẻ, NOXH và không được hỗ trợ vốn vay thì cơ hội sở hữu nhà của người nghèo sẽ vô cùng khó khăn.

TS Sử Ngọc Khương (Phó viện trưởng Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng)

Ông Lâm cho rằng, cần điều chỉnh một chút cho phù hợp với thực trạng. Theo đó, nên hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu không phân biệt giá rẻ hay đắt hoặc có thể nâng mức hỗ trợ lên đối với những căn nhà có giá dưới 3 tỉ đồng/căn.

“Thị trường đang cần một giải pháp để vực dậy, bao gồm cả lòng tin của người dân. Nhưng các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng thì rất hiếm. Vì vậy nên chọn giải pháp tài trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu, chưa đứng tên BĐS nào hoặc các BĐS có giá trị khoảng 3 tỉ đồng trở lại. Nhưng các BĐS này phải đủ điều kiện bán hàng, năng lực của chủ đầu tư đảm bảo”, ông Lâm kiến nghị.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng cũng cho rằng chỉ khu biệt vào hỗ trợ cho những người mua nhà dưới 2 tỉ đồng thì rất khó, nhưng hỗ trợ đối với những người mua nhà từ 2 - 2,5 tỉ đồng thì có thể. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giá một chút để có khách mua. Dẫn lại trường hợp gói 30.000 tỉ đồng tung ra trong đợt khủng hoảng cách đây 1 thập niên, ông Hoàng cho biết khi đó nhiều chủ đầu tư cũng giảm giá và “lách” bằng cách chia tách hợp đồng để khách có thể vay mua nhà. Nhiều chủ đầu tư cũng đã chuyển hướng từ làm nhà cao cấp sang các dự án nhà bình dân và NOXH để tạo thanh khoản.

“Đề xuất này không phải giải cứu mà là tác động để thị trường, chủ đầu tư tự điều chỉnh và tận dụng cơ hội vượt qua khó khăn. Hơn nữa, hiện nay lãi suất đang quá cao, làm sao đưa về dưới 8%/năm là phù hợp với sức chịu đựng của người mua nhà, phần chênh lệch sẽ do Nhà nước hỗ trợ trong bối cảnh thu nhập của người dân giảm sút”, ông Nguyễn Hoàng nêu quan điểm.

Thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng đóng băng cả thanh khoản và sản phẩm, gây hiệu ứng domino với rất nhiều ngành sản xuất liên quan như xây dựng, xi măng, sắt thép, đồ gỗ, thiết kế, nội thất... Một giải pháp vừa tạo thanh khoản, vừa hỗ trợ người có thu nhập trung bình mua được nhà là điều cần thiết để vực dậy thị trường.