Khi chung cư hết tuổi thọ, quyền sở hữu sẽ ra sao?

Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này không chỉ kéo dài những tranh luận trên thị trường bất động sản mà còn đặt ra một câu hỏi lớn hơn: khi một tòa nhà hết tuổi thọ, điều gì mới thực sự cần được pháp luật bảo vệ?

Mỗi khi một dự án chung cư mới được mở bán hoặc một khu chung cư cũ chuẩn bị cải tạo hay bàn về sửa đổi luật Nhà ở, câu hỏi quen thuộc lại xuất hiện: Sau 50 năm, người dân có mất quyền sở hữu căn hộ hay không? Đó là băn khoăn rất tự nhiên, nhưng lại được đặt trên một tiền đề chưa chính xác.

ẢNH: T.N

Luật Nhà ở vốn không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Điều pháp luật quy định là thời hạn sử dụng của công trình nhằm bảo đảm an toàn xây dựng. Sự khác biệt tưởng như chỉ nằm ở cách dùng từ nhưng lại quyết định cách hiểu đúng về quyền sở hữu và cũng là chìa khóa để lý giải vì sao chung cư có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền sở hữu không thể tự "hết hạn".

Chính sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này đã khiến cụm từ "chung cư 50 năm" liên tục xuất hiện, dù pháp luật chưa bao giờ quy định quyền sở hữu căn hộ chỉ tồn tại trong 50 năm. Bản chất của vấn đề nằm ở chỗ công trình xây dựng và quyền tài sản là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Một tòa nhà được tạo nên từ bê tông, thép và vật liệu xây dựng nên tất yếu sẽ chịu tác động của thời gian. Dù được thiết kế tốt đến đâu, mọi công trình đều có tuổi thọ nhất định. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, việc phá dỡ không phải để tước bỏ quyền của người dân mà để loại bỏ nguy cơ mất an toàn đối với cộng đồng.

Người dân không bỏ tiền chỉ để mua một khối bê tông. Khi mua một căn hộ, họ không chỉ trả tiền cho phần diện tích để ở mà còn trả cho giá trị quyền sử dụng đất chung và các phần sở hữu chung của tòa nhà theo quy định của pháp luật. Chính những quyền này được ghi nhận trong Giấy chứng nhận và được pháp luật bảo vệ như một quyền tài sản.

Vì vậy, điều có thể hết tuổi thọ là công trình, chứ không phải quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi một nhà chung cư phải phá dỡ, pháp luật vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định.

Nói cách khác, khối bê tông có thể phải thay mới, nhưng quyền tài sản mà người dân đã bỏ tiền xác lập thì không thể tự "hết hạn".

ẢNH: T.N

Thực tế, điều người dân lo lắng chưa bao giờ là một tòa chung cư phải phá dỡ khi không còn an toàn. Điều họ quan tâm là sau khi tòa nhà ấy không còn nữa, quyền sở hữu căn hộ của mình có còn được bảo đảm hay không. 

Vì vậy, điều cần hoàn thiện không phải là quy định căn hộ được sở hữu bao nhiêu năm, mà là cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư minh bạch để người dân yên tâm rằng tòa nhà có thể được xây mới, nhưng quyền và lợi ích hợp pháp của họ vẫn luôn được bảo vệ.

Bởi vậy, nếu có một "thời hạn" cần được kiểm soát thì đó phải là thời hạn chịu trách nhiệm đối với chất lượng công trình, công tác bảo trì và hiệu quả quản lý đô thị, chứ không phải thời hạn của quyền tài sản.

Suy cho cùng, tranh luận về "chung cư 50 năm" chưa bao giờ là chuyện một tòa nhà tồn tại bao lâu, mà là quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ như thế nào. Công trình có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền sở hữu hợp pháp không thể "hết hạn".