Nguồn cung đô thị trung tâm thành phố dần hạn chế
Xu hướng phát triển đô thị theo chiều cao ngày càng rõ nét, khiến quỹ đất dành cho nhà phố, biệt thự và dinh thự bị thu hẹp. Theo định hướng phát triển đô thị thời gian tới sẽ ưu tiên nhà ở cao tầng và nhà cho thuê. Điều này đồng nghĩa quỹ đất dành cho các sản phẩm thấp tầng, đặc biệt là những biệt thự nội đô quy mô lớn, sẽ ngày càng trở nên hữu hạn.
Khi quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế, nhu cầu sở hữu bất động sản thấp tầng có xu hướng mở rộng sang các khu vực kết nối nhanh với trung tâm
Dấu hiệu rõ nhất có thể thấy tại Thủ Thiêm - khu vực được định vị là trung tâm tài chính quốc tế của TP.HCM. Trong khi nhiều dự án căn hộ cao cấp đã ghi nhận mức giá phổ biến quanh ngưỡng 300 - 350 triệu đồng/m². Thậm chí mới đây nhất, có dự án nổi bật tại mặt tiền Mai Chí Thọ ngay cửa ngõ lên cao tốc Long Thành - Dầu Giây đã được định giá lên đến 450 triệu đồng/m² và được giới đầu tư săn tìm ráo riết. Quỹ đất thấp tầng quanh khu vực phía Đông, dọc theo trục Mai Chí Thọ - vành đai 3 ngày càng trở nên khan hiếm vì trở thành điểm đến đầu cơ và tích sản.
Đáng chú ý, mặt bằng giá này được hình thành trong bối cảnh TP.HCM đang thu hút ngày càng nhiều định chế tài chính, doanh nghiệp đa quốc gia và dòng vốn quốc tế, khiến các khu vực lõi đô thị dần được nhìn nhận bằng những tiêu chí của một trung tâm tài chính mới thay vì chỉ dựa trên mặt bằng giá truyền thống của thị trường nội địa.
Khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, nhu cầu sở hữu bất động sản thấp tầng của nhóm khách hàng giàu có cũng bắt đầu mở rộng sang các khu vực có khả năng kết nối nhanh với trung tâm. Trong bối cảnh đó, giá cao không hẳn là rào cản mà đôi khi còn được xem như tín hiệu xác nhận mức độ khan hiếm của tài sản và quyền lực của người sở hữu.
Điều đang được định giá lại không phải là một tuyến đường
Nếu nhìn lại quá trình phát triển của TP.HCM, có thể thấy mỗi giai đoạn mở rộng đô thị đều gắn liền với một vành đai phát triển mới. Từ Vành đai 1, Vành đai 2 đến Vành đai 3, mỗi chu kỳ đều hình thành một lớp đô thị mới với quy mô lớn hơn, tốc độ phát triển nhanh hơn và mặt bằng giá khác biệt hơn giai đoạn trước.
Điều thị trường đang định giá không còn đơn thuần là một tuyến đường, mà là vai trò mới của từng khu vực trong cấu trúc phát triển của thành phố. Sau khi Thủ Thiêm được định vị là trung tâm tài chính mới, nhiều khu vực từng được xem là vùng phát triển mới đang dần trở thành một phần của lõi mở rộng.
Tại khu Đông, sự hiện diện của Metro số 1, Metro số 2, Vành đai 3, nút giao An Phú và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đang tạo ra một mạng lưới kết nối hoàn toàn khác so với 5 năm trước. Nhờ đó, dải đô thị dọc trục Liên Phường - Vành đai 3 hiện chỉ còn cách trung tâm Thủ Thiêm khoảng 10 phút di chuyển.
Nối tiếp tiến độ hoàn thành đường Liên Phường, Vành đai 3 được dự báo sẽ đưa mặt bằng giá khu vực lên mốc mới
Chính sự thay đổi về vị thế này đang tạo ra những cuộc tranh luận mới về giá. Cũng như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền hay Thủ Thiêm từng trải qua những chu kỳ định giá mới, khu Đông đang đứng trước một giai đoạn tương tự. Khi hạ tầng thay đổi, trung tâm mới thành hình và quỹ đất thấp tầng ngày càng hữu hạn, mặt bằng giá biệt thự/dinh thự từ 300 triệu đồng/m² trở lên có thể sẽ không còn là ngoại lệ, mà dần trở thành một chuẩn tham chiếu mới của thị trường.
Giá trị cuối cùng nằm ở những tài sản "không thể tạo thêm"
Nếu hạ tầng tạo ra sự thay đổi về vị thế thì sự khan hiếm mới là yếu tố quyết định giá trị dài hạn của bất động sản. Đặc biệt sau đại dịch Covid-19, nhu cầu sở hữu những không gian sống gần thiên nhiên, mật độ thấp nhưng vẫn kết nối nhanh với trung tâm ngày càng trở nên rõ nét trong nhóm khách hàng thượng lưu.
Đó cũng là lý do những tài sản thấp tầng ngày càng được quan tâm tại các đô thị lớn. Trong khi căn hộ vẫn có thể tiếp tục phát triển theo chiều cao, quỹ đất dành cho nhà phố, biệt thự và dinh thự lại ngày càng hữu hạn, đặc biệt tại những khu vực nằm gần các trung tâm kinh tế mới.
Theo chuyên gia, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ phát triển có tính chọn lọc cao hơn, trong đó những sản phẩm sở hữu giá trị sử dụng rõ ràng và nguồn cung hữu hạn sẽ có nhiều lợi thế.
Nhìn rộng hơn, khu Đông đang được đặt trong một hệ quy chiếu mới khi hạ tầng, trung tâm kinh tế mới và dòng dịch chuyển dân cư cao cấp cùng lúc tạo ra thay đổi về vị thế. Nhưng nếu hạ tầng là yếu tố mở ra kỳ vọng tăng trưởng, thì sự khan hiếm của quỹ đất thấp tầng mới là nền tảng quyết định giá trị dài hạn. Trong bối cảnh nguồn cung nhà phố, biệt thự và dinh thự nội đô ngày càng hữu hạn, đặc biệt với những sản phẩm có vị trí kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và quy mô đủ riêng tư, mặt bằng giá vài trăm triệu đồng/m² có thể sẽ dần trở thành một chuẩn tham chiếu mới của thị trường, thay vì chỉ là những trường hợp cá biệt.
Bình luận (0)