Bên cạnh cuộc chạy đua vào Nhà Trắng đang diễn ra hết sức gay cấn, khủng hoảng tài chính là mối quan tâm hàng đầu của dân chúng Mỹ và thế giới. Trong nền kinh tế toàn cầu hóa hôm nay, khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ đang và sẽ ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới. Loạt bài này phân tích nguyên nhân và thực trạng cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và bàn ảnh hưởng của nó đến kinh tế các nước châu Á, trong đó có Việt Nam.
Nguyên nhân sâu xa
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này là sự suy sụp của thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽ giữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.
Có ba yếu tố chính đã khởi tạo nên bong bóng trong thị trường bất động sản. Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1%.
Thứ nhì, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc bấy giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac.
Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities - MBS), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sân chơi mới cho các nhà đầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc.
Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô cùng phức tạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của chính phủ. Bởi vì thiếu sự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng thành MBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay.
Bong bóng bất động sản
Với ba lý do trên, thị trường bất động sản trở nên rất nhộn nhịp, có rất nhiều người thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt nhưng vẫn đổ xô đi mua nhà. Để có thể được vay, nhóm người này thường phải trả lãi suất cao hơn và thường được cho mượn dưới hình thức lãi suất điều chỉnh theo thời gian (ví dụ, nếu thỏa thuận là được vay với lãi suất 6% và điều chỉnh sau 3 năm thì đúng ba năm sau lãi suất mới sẽ được ấn định theo thời điểm đó). Tóm lại, nhóm người này thuộc vào thành phần được cho vay với loại lãi suất dưới chuẩn (subprime rate).
Bất kể khả năng trả được nợ của nhóm vay dưới chuẩn, khoản tiền cho vay dành cho nhóm này đã tăng vùn vụt. Theo các ước tính thì nó tăng từ 160 tỉ USD ở năm 2001 lên 540 tỉ vào năm 2004 và trên 1.300 tỉ vào năm 2007. Fannie Mae đã mạnh tay hơn trong việc mua lại các khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từ các công ty khác, chẳng hạn như Lehman Brothers.
Bên cạnh đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tới trước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa, họ cũng phần nào được trấn an khi vẫn có thể mua thong thả các hợp đồng bảo hiểm CDS từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này dẫn đến các công ty bán bảo hiểm càng mạnh tay hơn trong việc bán CDS ra thị trường, bất chấp khả năng bảo đảm của mình.
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục. Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãi suất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả là người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản. (Còn tiếp)
|
Xin nói sơ qua về sự hình thành và mua bán MBS. Tuy công cụ đầu tư phát sinh này rất phức tạp và đa dạng nhưng có thể đề cập đến một thể loại đơn giản nhất như sau. Fannie Mae, hoặc là một công ty tài chính khác như Lehman Brothers, bỏ tiền ra mua lại các khoản cho vay thế chấp từ các ngân hàng thương mại, tập trung chúng thành từng loại khác nhau, rồi phát hành MBS để bán lại cho các nhà đầu tư. Ví dụ, Fannie Mae mua 1.000 khoản vay thế chấp với các đặc điểm giống nhau với gốc là 200.000 USD cho mỗi khoản vay. Khi tập trung lại thì tổng trị giá các khoản vay này sẽ là 200.000.000 USD. Fannie Mae có thể biến khoản này thành 100.000 MBS, trị giá 2.000 USD một phần và bán lại cho các nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư A mua 10 MBS thì sẽ trả 20.000 USD. Sau khi mua các MBS thì các nhà đầu tư sẽ nhận lại khoản tiền vừa lãi vừa gốc được chuyển đến hằng tháng từ các người vay tiền (thông qua một công ty dịch vụ trung gian) trong một khoản thời gian nhất định nào đó. Tóm lại, nếu không có gì trục trặc thì sau khi hết khoảng thời gian nhận lại tiền, thì tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được sẽ là trên 20.000 USD (tiền vốn gốc bỏ ra đầu tư cộng với tiền lãi hằng năm). Các MBS dựa trên các khoản vay có tính chất rủi ro cao hơn thì tất nhiên sẽ đem lại lời nhiều hơn cho các nhà đầu tư. Và cũng vì có sự khác nhau về rủi ro của các loại MBS cho nên các công ty bảo hiểm và thẩm định rủi ro, chẳng hạn như AIG, cũng nhảy vào để bán bảo hiểm cho các nhà đầu tư MBS. Các bảo hiểm này được gọi là credit default swap (CDS), với mục đích bảo đảm cho các nhà đầu tư MBS là trong trường hợp những người vay tiền mua nhà không trả được nợ và làm cho MBS mất giá thì sẽ được bồi thường. Sự việc này đã tạo nên một loạt chân rết mới, kéo thêm các thành phần khác nhảy vào cuộc chơi, bởi vì bán bảo hiểm loại này trong lúc thị trường bất động sản đang phất lên và ít người vỡ nợ thì rất có lời. |
Trần Văn Thọ - Trần Lê Anh
Tác giả Trần Văn Thọ: Giáo sư kinh tế, Đại học Waseda, Tokyo (Nhật Bản), hiện đang nghiên cứu ở Đại học Harvard, Cambridge (Mỹ).
Tác giả Trần Lê Anh: Phó giáo sư kinh tế và quản trị kinh doanh, Đại học Lasell, Boston (Mỹ).
Bình luận (0)