Kiện ra tòa là giải pháp văn minh giải quyết tranh chấp nhà chung cư

Căng thẳng tranh chấp diện tích hầm để xe tại Goldmark City 

Tranh chấp diện tích hầm để xe ô tô tại khu Ruby thuộc dự án chung cư Goldmark City tại Q.Bắc Từ Liêm, Hà Nội tiếp tục khi tối 24.7, một số xe ô tô chưa đóng phí trông giữ xe bị cắt dịch vụ, gây ra ùn tắc ở lối vào hầm xe khu Ruby trong nhiều giờ.

CTV

Nguyên nhân của tình trạng này là các Ban quản trị khu Ruby (BQT Ruby) cho rằng, phần để xe ô tô trong hầm là diện tích chung trong nhà chung cư, không phải sở hữu riêng của chủ đầu tư là Công ty CP thương mại xây dựng quảng cáo địa ốc Việt Hân (Công ty Việt Hân).

Về quyền quản lý diện tích đỗ xe ô tô tại các tầng hầm, theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 101 luật Nhà ở 2014, Công ty Việt Hân chỉ có quyền quản lý chỗ đỗ xe ô tô khi người mua, thuê mua căn hộ không mua hoặc không thuê.

Về phía chủ đầu tư, lại cho rằng, diện tích để xe ô tô trong các tầng hầm là phần đất thuê của TP.Hà Nội có trả tiền hàng năm, có hóa đơn. Đồng thời, các chi phí thiết kế, xây dựng đều do chủ đầu tư bỏ ra, đã được cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ. Thêm nữa, trong hợp đồng mua bán ký với mỗi chủ sở hữu căn hộ cũng đã nêu rõ hầm xe thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư…

Khi hai bên chưa thống nhất được, BQT Ruby cũng đề nghị cư dân không đóng tiền phí gửi xe ô tô cho đến khi giải quyết tranh chấp xong. Do không đóng phí gửi xe nên tối 24.7, chủ đầu tư đã dừng cung cấp dịch vụ một số xe ô tô của một số cư dân khu Ruby, dẫn đến ùn tắc tại lối vào hầm.

Cần kiện ra tòa án để giải quyết dứt điểm

Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng đối với tranh chấp diện tích chung riêng, hầm để xe ô tô tại các tòa nhà chung cư, để phân định chỉ cần chứng minh được chi phí tài chính về đất, thiết kế, xây dựng… do ai bỏ ra thì quyền quản lý thuộc về người đó. Để giải quyết thấu đáo, hai bên cần thúc đẩy đưa vụ việc ra tòa án càng sớm càng tốt.

CTV

Tại tòa, chủ đầu tư cần khẳng định và đưa ra được bằng chứng chứng minh là các chi phí tài chính về đất, thiết kế, xây dựng… là do mình bỏ ra, chưa phân bổ vào giá bán. "Việc đưa ra bằng chứng chứng minh mình có quyền đối với tài sản do mình đầu tư cũng là điều tất yếu, nói có sách, mách có chứng, không thể chỉ nói miệng", ông Tuấn cho hay.

Cũng theo luật sư Tuấn, trường hợp chủ đầu tư chứng minh được các chi phí trên do mình đầu tư, chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì quyền quản lý đương nhiên thuộc về họ. Dù vậy, theo luật pháp hiện hành, chủ đầu tư được quyền quản lý nhưng phải ưu tiên phục vụ cho cư dân trong nhà chung cư trước, nếu còn dư khả năng mới được cung cấp dịch vụ ra cộng đồng. Cư dân thì được sử dụng dịch vụ trên cơ sở phải trả mức phí phù hợp, thống nhất.

ĐAN HẠ

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng các vụ tranh chấp tại nhà chung cư vẫn còn khá phổ biến. Để giải quyết các vụ tranh chấp nhà chung cư, cách thức văn minh là kiện ra tòa. Đây là giải pháp được nhiều nước áp dụng.

ĐAN HẠ

Ở Việt Nam, cũng từng có nhiều tiền lệ cư dân và chủ đầu tư vì tranh chấp đã đưa vụ việc ra tòa để được phán quyết rõ ràng. "Các vụ án này chủ yếu là dân sự, luật pháp về nhà ở tại nước ta hiện đã khá đầy đủ, hồ sơ tài liệu chính là các điều khoản trong hợp đồng mua bán, nội quy nhà chung cư… Do đó, việc phán quyết không quá khó khăn", ông Đính nói. 

Chẳng hạn, năm 2017, CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S. là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. (Hà Nội) đã từng khởi kiện ban quản trị tòa nhà về việc xâm hại quyền lợi chủ đầu tư liên quan đến khu vực hầm để xe.

Khi đó, phán quyết tại Tòa đã xác định diện tích giữ xe ô tô tại tầng 1, 2 của tòa nhà này thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. 

Cuối năm 2021, Tòa án Nhân dân tối cao cũng đã công bố Án lệ 51/2021/AL xác định quyền sở hữu khu vực để xe ô tô của nhà chung cư.

Cũng theo ông Đính, các vụ tranh chấp chung cư hiện nay thường có công thức là cư dân căng băng rôn, khẩu hiệu, thậm chí tổ chức tuần hành để gây áp lực lên chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước để được có giải pháp giải quyết. Nhưng với xu hướng xã hội hiện đại, việc kiện ra tòa sẽ trở nên đơn giản, phổ biến hơn rất nhiều và chắc chắn hiệu quả.