Dù nhà nước giao đất cho doanh nghiệp có thời hạn, nhưng khách hàng mua nhà đất sẽ được cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài	 /// Ảnh: Ngọc Dương
Dù nhà nước giao đất cho doanh nghiệp có thời hạn, nhưng khách hàng mua nhà đất sẽ được cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài Ảnh: Ngọc Dương
Hiện nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư được nhà nước cho thuê đất 50 năm, nhưng khi bán cho khách hàng thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở (sổ đỏ) lại ghi 'sở hữu lâu dài'.
Điều này đã gây nhiều lo lắng cho người dân mua nhà đất tại những dự án này khi họ sợ sau 50 năm sẽ bị mất nhà.
Giao 50 năm, bán lâu dài
Mua nhà sau 50 năm sẽ trắng tay? - ảnh 1
Chủ đầu tư bán phần nào cho người ở thì được quy định rõ là sở hữu lâu dài,
còn phần sở hữu chung thì chỉ được sở hữu 50 năm. Trong sổ đỏ cũng được ghi rất rõ phần sở hữu chung và riêng
Mua nhà sau 50 năm sẽ trắng tay? - ảnh 2
Ông Phan Công Chánh (chuyên gia bất động sản)
Anh H., đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án Hà Đô Centrosa Garden (Q.10, TP.HCM) của Tập đoàn Hà Đô, vô cùng băn khoăn khi xem kỹ hợp đồng thì mới biết dự án này được nhà nước giao đất 50 năm. Anh H. càng hoang mang hơn khi nhân viên tư vấn khẳng định như đinh đóng cột rằng “khách hàng mua sẽ được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài”.
Ngày 1.3, sau khi tham quan một vòng căn hộ mẫu ở dự án này, chúng tôi được một nhân viên kinh doanh cho biết dự án này trước đây là đất quốc phòng được chuyển đổi sang đất ở nên vấn đề pháp lý dự án khách hàng hoàn toàn yên tâm. Đúng như băn khoăn của nhiều người, trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cũng ghi rất rõ “sở hữu căn hộ lâu dài”.
Giải thích về sự “tréo ngoe” này, ông Phạm Quốc Huân, Phó tổng giám đốc Công ty CP Hà Đô - 756 Sài Gòn, cho biết nhà nước giao đất cho công ty thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật hiện nay là không quá 50 năm. Tuy nhiên, khi khu đất chuyển sang đất ở thì diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư và khách hàng được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn ổn định lâu dài. “Doanh nghiệp (DN) nếu sử dụng thì chỉ được 50 năm, nhưng khi chuyển đổi thành dự án nhà ở thì người mua sau cùng được sở hữu lâu dài. Quy định này ban hành nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư dự án ngâm dự án mà không làm gì hết nhưng vẫn sở hữu lâu dài, gây lãng phí. Nay với quy định mới nếu không đưa vào khai thác mà chỉ để không thì thời gian ngày càng ngắn đi, hết 50 năm phải trả lại cho nhà nước”, ông Huân cho hay.
Dự án Topaz Home do Công ty Thuận Kiều và Vạn Thái Land làm chủ đầu tư ở Q.12 cũng tương tự. Dù chỉ được giao đất 50 năm, nhưng những căn hộ tại dự án này cũng được rao bán sở hữu lâu dài. Theo nhân viên kinh doanh tên Lê, chỉ những phần diện tích chung cư, sân vườn, hồ bơi, tầng hầm, trung tâm thương mại... mới có thời hạn sở hữu 50 năm, phần còn lại diện tích căn hộ bán cho khách hàng là sở hữu lâu dài. Khi mua nhà, chủ đầu tư cũng ghi rõ trong hợp đồng để khách hàng yên tâm. “Hết 50 năm nếu chung cư muốn đập đi xây lại, chủ đầu tư cũng phải xin ý kiến cư dân và cũng sẽ phải thương lượng bồi thường tại thời điểm cải tạo chung cư nên khách hàng hoàn toàn yên tâm không sợ bị mất nhà”, anh Lê cho hay.
Trước đây, tình trạng lo lắng tương tự cũng xảy đến với những người mua nhà đất tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7) khi mà chủ đầu tư là một liên doanh giữa DN Đài Loan với công ty trong nước được nhà nước giao đất 50 năm nhưng khi bán nhà cho khách hàng lại được sở hữu lâu dài. Nhiều khách hàng mua nhà tại đây sợ cơ quan chức năng “nhầm lẫn” nên để “chắc ăn” cũng đã nhiều lần chất vấn các sở ngành của TP.
Dân được sở hữu lâu dài
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, các dự án bất động sản trước đây nhà nước thường giao đất cho các DN sử dụng ổn định lâu dài, chỉ DN nước ngoài mới cho thuê đất 50 năm. Điều này là sai so với quy định của luật Đất đai 2013. Lý do theo ông Phượng, cơ quan chức năng giao đất như vậy một phần là để thu tiền sử dụng đất được nhiều. Tuy nhiên, mới đây khi luật Đất đai 2015 có hiệu lực đã quy định rõ, DN trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm. Giao đất dự án 50 năm là để hết thời hạn nếu dự án không triển khai thì DN phải trả lại đất cho nhà nước. Nhưng trong luật Đất đai cũng quy định rất rõ, người mua nhà được sở hữu ổn định lâu dài do đã đóng hết tiền sử dụng đất.
“Ổn định lâu dài ở đây được hiểu là không có thời hạn. Riêng đối với người nước ngoài khi mua nhà tại VN vẫn còn bất cập, khi chỉ cho sử dụng 50 năm. Hết 50 năm có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, gia hạn như thế nào, đóng tiền sử dụng đất ra sao, đến nay luật chưa quy định rõ đối với trường hợp này. Đây là một bất cập cần được tháo gỡ”, luật sư Phượng phân tích.
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh giải thích thêm, theo quy định của pháp luật, một là DN nước ngoài chỉ được giao đất 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Nhưng khi bán cho người mua trong nước thì được sở hữu lâu dài. Theo luật mới hiện nay các DN trong nước cũng chỉ được giao đất có thời hạn 50 năm, nhưng khi bán cho cư dân thì nhà đất được chuyển sang sử dụng lâu dài. “Sau 50 năm sử dụng, những cư dân trong chung cư, nếu giám định chung cư vẫn còn sử dụng được thì tiếp tục ở, còn nếu không được thì chủ đầu tư dự án phải thương lượng với cư dân bồi thường, tái định cư khi muốn làm mới lại. Trong trường hợp không có chủ đầu tư nào thực hiện cải tạo lại chung cư thì giao về cho cơ quan nhà nước lên phương án xử lý. Nhưng trong trường hợp nào người dân vẫn có quyền quyết định, DN hay nhà nước khi muốn làm mới đều phải hỏi ý kiến người dân và phải thương lượng đền bù nếu muốn đập đi xây mới như việc cải tạo các chung cư cũ hiện nay trên địa bàn TP.HCM”, ông Chánh nói.
“Theo luật khi bán nhà cho người dân thì phần sở hữu riêng là căn hộ sẽ được sở hữu lâu dài. Chủ đầu tư bán phần nào cho người ở thì được quy định rõ là sở hữu lâu dài, còn phần sở hữu chung thì chỉ được sở hữu 50 năm. Trong sổ đỏ cũng được ghi rất rõ phần sở hữu chung và riêng. Tất cả những phần đó cư dân đều được sở hữu. Sau 50 năm chủ đầu tư muốn làm lại hay tiếp tục đều phải hỏi ý kiến cư dân”, ông Chánh cho hay.
Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cũng khẳng định vấn đề này, mặc dù khi nhà nước giao đất cho DN có thời hạn là 50 năm, nhưng khi khách hàng mua nhà sẽ được cơ quan chức năng cấp sổ đỏ tự động chuyển qua sở hữu lâu dài.

Đình Sơn

Bạn đọc phản hồi (29 nhận xét)

lethi

Vậy sau 50 năm sử dụng: 1. Chung cư vẫn được tiếp tục sử dụng thì cư dân có phải đóng thêm tiền sử dụng đất đai. 2. Trường hợp chung cư đã xuống cấp cần xây dựng lại thì chủ đầu tư giải quyết chỗ ở và bồi hoàn chung cư thế nào? Nếu bồi hoàn chung cư có cùng diện tích thì cư dân có phải đóng tiếp tiền sử dụng đất đai mới hay không phải đóng thêm gì? 3. Chủ đầu tư hoạt động mãi đến sau 50 năm? Trong trường hợp doanh nghiệp chủ đầu tư giải thể/ngưng hoạt động thì luật giải quyết thế nào cho chung cư sau 50 năm.

Đặng Tấn Truyền

1. Đã đóng tiền sử dụng đất 1 lần và là chủ sở hữu lâu dài sau 50 năm là hết hạn giao đất cho chủ dự án, đối với chủ sở hữu đã đóng tiền sử dụng đất đầy đủ thì k đóng thêm tiền sử dụng đất nữa. 2, Sau 50 năm sử dụng, những cư dân trong chung cư, nếu giám định chung cư vẫn còn sử dụng được thì tiếp tục ở, còn nếu không được thì chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư dự án mới) phải thương lượng với cư dân bồi thường, tái định cư khi muốn làm mới lại. Trong trường hợp không có chủ đầu tư nào thực hiện cải tạo lại chung cư thì giao về cho cơ quan nhà nước lên phương án xử lý. 3. Sau 50 năm nếu doanh nghiệp giải thể: trường hợp chủ dự án còn trách nhiệm với chủ sở hữu thì thì trong 3 năm kể từ ngày nộp hồ sơ giải thể, nghĩa vụ doanh nghiệp đã chuyển thành nghĩa vụ cá nhân và đối với một số loại hình doanh nghiệp nó còn là trách nhiệm liên đới. Trường hợp chủ dự án đã hoàn thành trách nhiệm thì liên hệ với chủ đầu tư mới hoặc cơ quan có thẩm quyền tại đại phương.

Nguyen Hung

Luật vẫn chưa dám đối mặt với thực tế cũng như vận dụng kinh nghiệm các nước khác trên thế giới. Tuổi thọ công trình chỉ 50 năm. Ở các nước, sau 50 năm, công trình hết tuổi thọ và sẽ bị phá bỏ. Khi đó thì các cư dân sẽ mất toàn bộ quyền sở hữu về công trình cũng như đất đai. Điều này là tất yếu.

Huong Hanoi

Thế thì ... A hu hu.

Anh Minh

Nếu thu nhập của tôi cũng được như ở mấy nước đó và giá nhà đất cũng không bị đầu cơ đội giá như ở mấy nước đó thì tôi cũng rất vui vẻ mua chỗ ở mới sau khi công trình hết tuổi thọ.

Nguyễn Thị Thái Ngân

Đất ông bà tổ tiên để lại cũng không vĩnh viễn nhé bạn cauvongxanh. Vì đất đai là sở hữu toàn dân và do nhà nước quản lý nên cũng sẽ bị thu hồi để tiến hành làm dự án trong trường hợp thuộc quy hoạch và được đền bù. Nên kể cả căn hộ hay đất bên ngoài cũng đều sở hữu lâu dài như nhau chứ không sử dụng thuật ngữ : vĩnh viễn - Mình góp ý

Văn Minh

Thì bạn cứ thử dẫn đội đến thu hồi đất của ông bà tổ tiên người khác thử xem có vĩnh viễn không thì biết, có thể đất không vĩnh viễn thuộc về họ nhưng thời gian đất thuộc về họ chắc chắn dài hơn cuộc sống của bạn sau khi bạn đến thu đất tổ tiên của người dân. Thu hồi đất của nông dân thì may ra có tiền đền bù chứ vào thành phố mà thu hồi đất thì 20 năm cũng không đền bù nổi.

trung dũng

Chốt lại một câu là : Đất của chủ đầu tư được nhà nước cấp quyền sử dụng là 50 năm. Nếu dự án mà xây dựng mất 4 năm thì các vị mua nhà chỉ còn được sử dụng trong 46 năm nữa. Tôi nói thế có chuẩn không các bạn

Luật sư

Quyền sở hữu căn hộ là lâu dài là hiễn nhiên vì người dân chỉ mua căn hộ chứ không được hưởng quyền lợi quyền sử dụng đất nên người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là do luật nhà ở 2014 quy định chư không phải do luật đất đai 2014 quy định. Còn việc chủ đầu tư được cấp quyết định đầu tư 50 năm trong trường hợp đặc biệt được 70 năm và chủ đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 hoặc 70 năm theo giấy phép của dự án thì mới do luật đất đai 2014 quy định. Người dân mua căn hộ phải phân biệt rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất rồi hãy quyết định mua căn hộ.

Huy Hoàng

Mua căn hộ mà lại đòi quyền lợi đối với đất như những người mua quyền sử dụng đất à? Tuổi thọ của căn hộ và thời hạn của dự án khá rõ ràng. Người bán thì cố tình cung cấp thông tin mập mờ. Người mua thì cố tình hiểu theo nghĩa có lợi cho mình.

cauvongxanh

Nên nhớ rằng từ ' lâu dài " khác với từ ' vĩnh viễn " , như đất Ông Bà Tổ Tiên để lại là vĩnh viễn v.v...

khanh

Chẳng có gì là vĩnh viễn cả. Bạn nhầm rồi." Đất đai là quyền sở hữu Nhà nước" bạn cứ học thuộc câu này nhé.

kendong

Khanh: "Đất đai là sở hữu của toàn dân"

Bình luận